{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nDie Konkretisierung von Art. 269d Abs. 3 OR war indirekt auch Thema in BGE 137\nIII 123, wo die Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung zufolge Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR zur Debatte stand, die der Vermieter nicht nur auf die\nvom Zahlungsverzug betroffenen hinzugemieteten Parkplätze, sondern auch auf\ndie Wohnung bezogen hatte, bei der kein Zahlungsverzug der Mieterin bestand. In\nerster Linie ging es zwar darum, ob sämtliche separat abgeschlossenen Verträge\nüber funktional zusammengehörende Mietobjekte einheitlicher Behandlung bedürften oder ob sie sinnvollerweise einem isolierten Schicksal unterstellt werden\nmüssten. Das Bundesgericht erwog, dies könne nicht losgelöst von der Interessenlage der Parteien beurteilt werden. Hätten letztere für Haupt- und Nebensachen je eigene, voneinander unabhängige Verträge abgeschlossen und werde der\nMieter lediglich mit der Bezahlung des Mietzinses für eine Nebensache säumig,\nsei zu prüfen, «ob die einzelnen Teile sinnvollerweise auch für sich selbst Bestand\nhaben können, d.h. ob unter den gegebenen Umständen die betreffenden Mietobjekte auch unabhängig voneinander genutzt bzw. vermietet werden können»\n(a.a.O., E. 2.2). Handle es sich beim Hauptmietvertrag um eine Wohn- oder Geschäftsmiete, dürfe nicht ausser Acht bleiben, dass der Mieter erhöhten Schutzes\nbedürfe. Eine isolierte Betrachtung sei umso eher gerechtfertigt, wenn der Vermieter seinerseits grundsätzlich in der Lage sei, die Nebensache selbständig anderweitig zu vermieten, nachdem er das Mietverhältnis zufolge diesbezüglichen Zahlungsverzugs aufgelöst habe. Unter derartigen Umständen erscheine es nicht\nsinnvoll, losgelöst von der Interessenlage der Parteien zu entscheiden und einzig\nauf die funktionelle Beziehung zwischen den einzelnen Vertragsgegenständen abzustellen. Richtig sei zwar, dass gemäss bundesrätlicher Botschaft zur Revision\n- 51 -\n\ndes Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985 (BBl 1985 I 1421 f. Ziff. 421.101\nzu Art. 253a OR) die Bestimmungen über die Wohn- und Geschäftsräume auch\nfür diejenigen Sachen gälten, die zusammen mit solchen Räumen vermietet würden und dass nach der Botschaft nicht massgebend sein soll, ob ein besonderer\nVertrag abgeschlossen werde oder nicht und ob dies gegebenenfalls gleichzeitig\noder zu verschiedenen Zeitpunkten geschehen sei, sondern vielmehr, dass die\nSachen vom Vermieter demselben Mieter überlassen würden und dass ihr Gebrauch mit dem des Hauptmietobjektes zusammenhänge. Es wäre in solchen Fällen wenig sinnvoll, wenn für die hinzugemietete Mansarde oder Garage andere\nAuflösungsbestimmungen gälten als für die Wohnung oder die Geschäftslokalität.\nAuch nach der Botschaft sei mithin entscheidend, ob «eine die diversen Mietobjekte zusammenfassende rechtliche Beurteilung sinnvoll sei oder nicht» (a.a.O.).\nDies wiederum könne einzig mit Blick auf die Interessen der beteiligten Parteien\nentschieden werden, in welchem Lichte die formalen Kriterien zu prüfen seien. Anschliessend erklärte das Bundesgericht die Kündigung des Wohnungsmietvertrages in Würdigung der konkreten Umstände für nichtig (E. 2.3). Aus diesem Entscheid folgt ohne weiteres, dass der Vermieter auch im Rahmen von Art. 269d\nAbs. 3 OR den Vertrag nicht derart umgestalten kann, dass der übrig bleibende\nRest zentrale Interessen des Mieters bezüglich des Umfangs des Mietobjekts oder\ndes Gebrauchsrechtes daran verletzt.\n\nIm neuesten, nicht in der amtlichen Sammlung publizierten Entscheid des Bundesgerichts erhielten die Kriterien, anhand derer die Zulässigkeit einer einseitigen Vertragsänderung zu prüfen ist, kaum weitere Konturen. Wie schon das Obergericht\nzutreffend ausführte, ging es beim Entscheid um eine Änderung der Hausordnung\ndergestalt, dass das Musizieren zeitlich eingeschränkt werden sollte (BGer\n4A_74/2021 vom 30. April 2021). Das Gericht hatte vor dem Hintergrund der beschränkten Tragweite der angestrebten Änderung die Grenzen der Zulässigkeit\neinseitiger Vertragsänderungen im Lichte der Lehrmeinungen nicht auszuloten,\nsondern konnte sich mit der Feststellung begnügen, dass die Vermeidung von Störungen der Hausgemeinschaft ein legitimes Anliegen darstelle. Massstab müsse\ndas allgemeine Missbrauchsverbot sein, und dieses sei im konkreten Fall eingehalten, einerlei ob man nun die Erfordernisse der Zumutbarkeit, der sachlichen\n- 52 -\n\nGründe und der Beschränkung auf nur untergeordnete Leistungsschmälerungen\nins Zentrum stelle (wie W EBER im BSK, 7. A., Basel 2020, Art. 269d N 11) oder\naber vernünftige Gründe für die Änderung verlange (wie HIGI in der 4. A. des ZK,\nArt. 269d OR N 175 [gleich heute auch ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. A., Zürich 2022, Art.\n269d N 175]; vgl. BGer, a.a.O., E. 2.3.1).\n\nSoweit der Vermieter mehr als nur untergeordnete Leistungsschmälerungen anstrebt, besteht zwischen den beiden Lehrmeinungen wie schon erwähnt im Ergebnis auch gar keine Differenz, denn soweit es um den Entzug eines wesentlichen\nTeils der Sache oder um eine wesentliche Schmälerung des Gebrauchsrechts\ngeht, erachten HIGI/BÜHLMANN dies wie schon ausgeführt nicht als Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR, sondern schlicht als verbotene und damit nichtige/unwirksame Teilkündigung (DIES., Art. 269d OR N 175 i.V.m. N 172).\n\n"}