{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nsen in systematischer Hinsicht zum Abschnitt über den «Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und andern missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei\nder Miete von Wohn- und Geschäftsräumen» (Art. 269 bis Art. 270e OR). Das dort\nfür einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter vorgesehene formelle Vorgehen eröffne dem Mieter die Möglichkeit, im Anfechtungsverfahren prüfen zu lassen, ob der Mietzins infolge der Änderung missbräuchlich sei. Wie es sich damit\nverhalte, ergebe sich jedoch erst nach erfolgter Überprüfung im Verfahren. Der\nGeltungsbereich von Art. 269d OR könne deshalb entgegen HIGI (a.a.O., Art. 269d\nOR N 49 ff.) nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen eingeschränkt werden, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters\nveränderten. Ob sich die Änderung zu Lasten des Mieters auswirke, sei vielmehr\nErgebnis der Beurteilung im Anfechtungsverfahren und gehöre zur Missbrauchsprüfung. In BGE 125 III 62 E. 2b sei Art. 269d Abs. 3 OR auch auf den Entzug\neiner Bewilligung zur Untervermietung angewendet worden, obwohl eine solche\ndas Austauschverhältnis nur indirekt zu beeinflussen vermöge. Der Anwendungsbereich von Art. 269d und 270b Abs. 2 OR sei demnach weit zu fassen. Grundsätzlich seien sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, durch welche das\nbisherige Austauschverhältnis der Leistungen von Vermieter und Mieter verändert\nwerden könne. Dafür spreche schon der sachliche Zusammenhang von Art. 269d\nOR mit Art. 271a Abs. 1 lit. b OR. Die zuletzt genannte Bestimmung verbiete die\nÄnderungskündigung ebenso wie Art. 269d Abs. 2 lit. c OR die Kündigungsdrohung, damit der Mieter nicht vor die Alternative gestellt werde, entweder eine Vertragsänderung zu seinen Lasten zu akzeptieren oder die Kündigung zu riskieren.\nSei aber davon auszugehen, dass das in Art. 269d OR vorgeschriebene Vorgehen\ndie – im allgemeinen Vertragsrecht zulässige – Änderungskündigung durch den\nVermieter nicht nur für unmittelbar, sondern ebenfalls für mittelbar mietzinsrelevante Änderungen des Vertrages ersetze, so müsse es für derartige Änderungen\nauch zur Verfügung stehen. Dem könne nicht mit dem Argument begegnet werden, dass Art. 269d OR dem Vermieter nicht mehr Rechte einräumen wolle, als\n- 49 -\n\nihm nach allgemeinem Vertragsrecht zuständen, denn dies träfe auch für einseitige, direkt mietzinsbestimmende Änderungen zu (BGE 125 III 231 E. 3b).\n\nb) Aus der Zusammenfassung dieser Rechtsprechung ergibt sich, dass das\nBundesgericht mit seinem Hinweis, Art. 269d Abs. 3 OR könne nicht von vornherein auf vertragliche Änderungen bezogen werden, welche das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters veränderten, nicht die sehr wohl\nerforderliche Verschiebung der vertraglichen Pflichten zulasten des Mieters umschrieb: Damit befasst sich das Gesetz ja gerade, wie VISCHER zu Recht bemerkt\n(AJP 2021, S. 1043 u.). Vielmehr begegnete es mit seinen Ausführungen der Auffassung, die zulässigen Verschlechterungen seien eng auszulegen und umfassten\nzwar nicht abschliessend, aber doch im Wesentlichen nur die Einführung neuer\nNebenkosten oder die Verminderung bisher durch den Mietzins abgegoltener Leistungen (vgl. ZK-HIGI, 4. A., Art. 269d OR N 48; eine Auffassung, die der genannte\nAutor und seine neuen Ko-Autoren im Übrigen wie schon erwähnt mit durchaus\nbeachtlichen Gründen noch immer vertreten, vgl. ZK-HIGI/W ILDISEN, 5. A., Zürich\n2022, vor Art. 269 - 270e N 111 f. und N 156). Bewirkt eine Änderung dagegen gar\nkeine Verschlechterung der Mieterposition, so kommt Art. 269d Abs. 3 OR gar\nnicht zur Anwendung, und eine Anfechtung bzw. Missbrauchsprüfung ist weder\nnötig noch möglich (zutreffend BGE 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186: «Seules\ndes augmentations de loyer ou des modifications du contrat au détriment du locataire peuvent être\ncontestées devant l'autorité de conciliation»).\n\nWenn das Bundesgericht in BGE 125 III 231 weiter ausführte, soweit die einseitige\nVertragsänderung an die Stelle einer verpönten Kündigung des bisherigen Vertrages durch den Vermieter und einer Offerte zum Neuabschluss eines Vertrages mit\ngeänderten Bedingungen trete, wie sie nach allgemeinen schuldvertraglichen\nGrundsätzen möglich wären (a.a.O., E. 3b, Hervorhebung des Mietgerichts), stellte\nes Art. 269d Abs. 3 OR auch in den Kontext von Art. 19 f. OR: Das zwingende\nGesetzesrecht setzt den möglichen Vertragsänderungen (selbstverständlich)\nSchranken. Richtig betrachtet sind Änderungsmitteilungen, die zwingendem Recht\nwidersprechen, nicht nur missbräuchlich und anfechtbar, sondern wirkungslos. Es\nverhält sich analog zum Kündigungsschutz, wo Art. 271 und 273 OR zwar bei\n- 50 -\n\nVerstössen gegen Treu und Glauben grundsätzlich das Prinzip der Missbrauchsprüfung auf Anfechtung hin verankern, und wo dennoch gewisse vertragliche oder\ngesetzliche Kündigungsmängel die (Teil-)Nichtigkeit der Kündigung nach sich ziehen, wie bei der fehlenden Verwendung des amtlichen Formulars, der Nichteinhaltung vereinbarter oder gesetzlicher Zeitbestimmungen oder der Missachtung der\ngesetzlichen Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung (BGE 121 III\n156 E. 1c; BGE 122 III 92 E. 2d; BGE 133 III 175 E. 3.3 [keine Nichtigkeit der\noffensichtlich missbräuchlichen Kündigung als Spezialfall]).\n\n"}