{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nMittlerweile zu recht aufgegeben worden sei die im SVIT-Kommentar in der 1. Auflage und bei LACHAT/STOLL (Mietrecht für die Praxis) in der 3. Auflage unmittelbar\nnach der Schaffung des geltenden Mietrechts 1990 noch übereinstimmend vertretene Auffassung, jegliche Leistungsverminderung sei auf dem Wege von Art. 269d\nAbs. 3 OR voraussetzungslos möglich und nur die Angemessenheit des Mietzinses nach der Änderung sei gerichtlich überprüfbar. HIGI werde oft insoweit missverstanden, als auch er nicht einfach jede Anpassung für möglich halte, sondern\nseit je her die Auffassung vertreten habe, die Bestimmung sei restriktiv auszulegen\nund erlaube insbesondere keine Vertragsänderungen, die im Ergebnis auf eine\nTeilkündigung hinausliefen (a.a.O., N 11). Analog zu Art. 260 OR sei auf die Zumutbarkeit einer Änderung abzustellen; entsprechend seien nur untergeordnete\nLeistungsschmälerungen möglich. Das Mietverhältnis dürfe nicht gekündigt sein\nund die Änderung müsse sich auf sachliche Gründe stützen können. Zu fragen sei,\nob die Mietsache ohne den entzogenen Teil noch vernünftig genutzt werden\nkönne, wie dies das Bundesgericht in BGE 137 III 123 E. 2.2 und 2.3 explizit entschieden habe (als es um die Frage ging, ob der Vermieter auch den Vertrag über\ndie Hauptsache kündigen kann, wenn der Mieter nur mit dem Mietzins für eine im\nSinne von Art. 253a Abs. 2 OR mitvermietete Sache in Zahlungsrückstand gerät).\nDa Art. 269d Abs. 3 OR an die Stelle des ordentlichen und unteilbaren Kündigungsrechts trete, dürfe eine Änderung nach inzwischen einhelliger Lehre nicht zu\neiner unzulässigen Teilkündigung führen. Könne der Vermieter auf die Nutzung\neines wesentlichen Teils der Sache nicht verzichten, habe er das ganze Mietverhältnis zu kündigen unter Wahrung des Kündigungsschutzes des Mieters (a.a.O.,\nN 11). Bei einer zulässigen Änderung habe der Mieter grundsätzlich Anspruch auf\neine angemessene Mietzinssenkung, soweit er nicht für die Leistungsschmälerung\nverantwortlich sei. Zur Begründungspflicht gelte das Gleiche wie bei Mietzinserhöhungen, wobei es das Bundesgericht mit dem Erfordernis einer klaren Begründung\nstreng nehme (a.a.O., N 12). Bei den allgemeinen Hinweisen zur Begründungspflicht fordert W EBER eine Anwendung mit Augenmass, was etwa Eventualbegründungen angeht (a.a.O., N 3) und wendet sich im Zweifel gegen die bisweilen sehr\nweit reichende Nichtigkeitsfolge, und zwar durch Auslegung und Berücksichtigung\nder Kenntnisse der Parteien (a.a.O., N 7b).\n- 47 -\n\n4.1.3 Rechtsprechung\n\na) Die höchstrichterliche Rechtsprechung zu den «anderen einseitigen Vertragsänderungen» ist nicht mehr so spärlich wie noch vor wenigen Jahren. In BGE\n125 III 231 nahm das Bundesgericht erstmals näher dazu Stellung. Im Kern ging\nes allerdings dort nicht, zumindest nicht direkt, um die Anwendung der Norm, denn\nstrittig war die Kündigung von Parkplätzen in einer Einstellgarage, die separat vermietet worden waren, wenn auch im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR in Zusammenhang mit Wohnungsmietverträgen. Das Bundesgericht bestätigte den Entscheid\nder Vorinstanzen, wonach solche Mietverträge trotz der Erstreckung des Geltungsbereichs der Normen für Wohn- oder Geschäftsräumen auf solche Nebensachen\nein eigenständiges rechtliches Schicksal haben können, so dass die Verträge darüber unabhängig von denjenigen über die Hauptsache gekündigt werden könnten.\nEs stellte dabei einen Bezug zu Art. 269d Abs. 3 OR her und erwog, dem Zusammenhang zwischen Haupt- und Nebensache könne dadurch Rechnung getragen\nwerden, dass im Kündigungsschutzverfahren betr. Nebensache neben der Missbräuchlichkeit der Kündigung im gleichen Verfahren auch überprüft werden könne,\nob das durch die Kündigung resultierende Austauschverhältnis bei den nicht gekündigten übrigen Verträgen zu einem missbräuchlichen Mietzins führe oder nicht\n(a.a.O., E. 3c). Schon damals wurde festgehalten, dass Art. 269d Abs. 3 OR die\nKriterien nicht nennt, nach denen die Zulässigkeit anderer einseitiger Vertragsänderungen zu prüfen seien. In der Literatur würden zu diesen Änderungen der Entzug der Benützungsrechte für allgemein zugängliche Räume wie Waschküche o-\nder Velokeller, aber auch der Entzug der Benützung von individuell gemieteten\nNebenräumen wie Estrich- oder Kellerabteil und Garage gerechnet. Als unstatthaft\nwerde dagegen bisweilen der Entzug objektiv wesentlicher Teile des Mietobjekts\nohne Kündigung des Vertrages betrachtet, weil die Vertragsänderung nicht zu einer unzumutbaren Teilkündigung führen dürfe und durch Art. 269d Abs. 3 OR eine\nÄnderungskündigung gerade verhindert werden solle (a.a.O., E. 3a, mit Verweis\nauf BSK OR I-W EBER/ZIHLMANN, 2. A., Basel 1996, Art. 269d N 11; SVIT-Kommen-\ntar [damals noch ohne Autorenangabe bez. der kommentierten Bestimmung], 2.\nA., Zürich 1998, Art. 269d OR N 60). Aus dem gleichen Grund werde weitergehend\ndie Auffassung vertreten, die einseitige Vertragsänderung gemäss Art. 269d\n- 48 -\n\nOR erlaube nicht den Entzug eines Teils des Mietgegenstandes, weil es sich dabei\num eine Vertragsanpassung handle, die auf eine unzulässige Teilkündigung hinauslaufe (mit Verweis auf ZK-HIGI, 4. A., Zürich 1998, Art. 269d OR N 60 und\nDERS., 4. A., Zürich 1995, N 96 vor Art. 266-266o OR). Art. 269d OR gehöre indes-\n\n"}