{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nmine oder der Vertragsdauer oder die Einführung neuer Allgemeiner Geschäftsbedingungen, der Entzug einer Untermietbewilligung, die Änderung der Zahlungstermine oder die Aneignung einer Marke des Mieters. Nicht unter die Bestimmung\nfielen vom Vermieter angestrebte Anpassungen (prétentions), welche für den Mieter Auswirkungen analog einer Kündigung hätten wie beim Entzug eines wesentlichen Teils der Mietfläche oder wichtiger Räume (pièces vitales) der Sache. Hier\nsei der Vermieter zur Kündigung gezwungen, ebenso bei baulichen Veränderungen nach Art. 260 OR, die eine entsprechende Wirkung hätten (a.a.O., S. 710 ff.).\nDie Begründung der Änderungen genüge den gesetzlichen Anforderungen nur,\nwenn sie dem Mieter die Tragweite und Gründe der Änderung klar mache (a.a.O.,\nS. 712 ff.). Beim Prüfungsmassstab verfolgen die genannten Autoren den gleichen\nAnsatz wie schon LACHAT/BOHNET im Commentaire Romand (a.a.O., S. 714 ff.;\ns.o.), wobei sie mit dem Zitat in Fn. 36 klar machen, dass sie keinen Unterschied\nsehen zwischen der nach ihnen entscheidenden Frage, ob dem Mieter die Änderung «peut être raisonnablement imposée» einerseits und dem Kriterium der räsonablen Gründe bei HIGI sowie demjenigen der Zumutbarkeit bei WEBER andererseits. Zu wahren seien in jedem Fall die zwingenden Gesetzesbestimmungen\nund der Grundsatz von Treu und Glauben i.S.v. Art. 2 Abs. 1 ZGB. Ein Entzug\neines Kellers oder Gartenteils sei etwa zulässig, wenn dies für die Zwecke des\nVermieters nötig oder nützlich sei oder wenn dem Mieter ein Ersatz oder eine\nMietzinsreduktion angeboten werde. Beim Entzug einer Bewilligung der Untermiete müsse nachträglich ein Verweigerungsgrund nach Art. 262 Abs. 2 OR aufgetreten sein. Umgekehrt könne etwa die Einführung zusätzlicher Kündigungstermine nicht als schmerzhaft taxiert werden und sei auch ohne Verwendung des\namtlichen Formulars konsensual möglich (a.a.O., S. 714 ff.). Die Änderung sei\nnichtig, wenn sie den formellen Anforderungen nicht genüge oder wenn sie ein\nElement des Vertrages betreffe, welches nicht einseitig verändert werden könne,\netwa beim Entzug eines wesentlichen Teils des Mietobjekts (a.a.O., S. 716).\n\nNach HULLIGER/HEINRICH ermöglicht Art. 269d Abs. 3 OR dem Vermieter, Vertragsänderungen anzuzeigen, ohne dass er zu einer verpönten Änderungskündigung\nschreiten muss. Diesem Zweck entsprechend sei der Begriff weit zu fassen und\n- 45 -\n\nauf jede Änderung zu beziehen, welche die Gebrauchsrechte des Mieters in irgendeiner Weise schmälere, wie etwa beim Entzug der Bewilligung zur Untermiete, oder durch welche das bisherige Austauschverhältnis der Leistungen verändert werden könne. Die Norm stehe auch für mittelbar mietzinsrelevante Änderungen zur Verfügung. Aufgrund des Normzwecks sei im Falle einer Anfechtung\ndes Mieters eine ausgedehnte Missbrauchsüberprüfung vorzunehmen, die sich\nnicht nur auf einen missbräuchlichen Ertrag beschränken könne, sondern sich bei\neinem Entzug eines unwesentlichen Teils der Mietsache auch auf Art. 271 ff. OR\nzu stützen habe. Gehe es nicht um einen teilweisen Entzug der Sache, habe der\nVermieter einen plausiblen Grund anzugeben oder ein schützenswertes Interesse\ndarzutun. Bei einer Erhöhung der Sicherheitsleistung müsse er beispielweise darlegen, dass dies aufgrund einer schleppenden Zahlungsweise oder anderer nachvollziehbarer Umstände gerechtfertigt sei. Die einseitige Vertragsänderung sei abzugrenzen von der Teilkündigung, mithin vom Entzug objektiv oder subjektiv wesentlicher Teile der Sache wie etwa beim Entzug eines Zimmers einer Vierzimmerwohnung, beim Entzug von Kundenparkplätzen, auf die ein Geschäftsmieter angewiesen sei, oder beim Entzug der Rasenfläche einer Gartenwohnung. Das Bundesgericht teile diese Auffassung allerdings nur bezüglich objektiv wesentlicher\nTeile der Sache. Art. 269d Abs. 3 OR beziehe sich damit nur auf den Entzug unwesentlicher Teile, insbesondere von Nebenräumen, etwa eines Kellerabteils, Veloraums oder einer Waschküche. Eine Teilkündigung sei dagegen unwirksam, so\ndass der Vermieter das Mietverhältnis als Ganzes kündigen müsse und der Mieter\ndie Rechte nach Art. 271 ff. OR wahrnehmen könne (CHK-HULLIGER/HEINRICH, 3.\nA., Zürich 2016, Art. 269d OR N 8).\n\nGemäss W EBER schliesslich sind einseitige Vertragsänderungen des Vermieters\nzulasten des Mieters den Regeln für Mietzinserhöhungen unterstellt, um eine Änderungskündigung zu verhindern (BSK OR I-WEBER, 7. A., Basel 2020, Art. 269d\nN 10). Ermöglicht werden sollten nach Art. 269d Abs. 3 OR namentlich die Einführung neuer Nebenkosten und die Verminderung bisheriger Leistungen, die sich\nwie eine Mietzinserhöhung auswirkten und daher analog zu diesen überprüft werden könnten. Ansonsten sei unklar, welche Änderungen materiell zulässig seien.\n- 46 -\n\n"}