{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nLACHAT/BOHNET zufolge ist der Anwendungskreis von Art. 269d Abs. 3 OR ebenfalls weit zu ziehen, allerdings unter dem Vorbehalt, dass die Modifikation des Vertrages nicht auf eine Teilkündigung hinauslaufen dürfe (CR CO I-LACHAT/BOHNET,\n3. A., Basel 2021, Art. 269d N 5a, sowie Art. 260 N 2). Sei dies nicht der Fall,\nüberprüfe das Gericht im Falle einer Anfechtung gestützt auf Art. 269 f. OR das\nLeistungsgleichgewicht. Wo die Änderung nicht in Geld quantifiziert werden könne,\nsei nach Billigkeit und unter Abwägung der Interessen sowie Beachtung des\nGrundsatzes von Treu und Glauben sowie unter Wahrung der im Wesentlichen\nzwingenden Regelung des Achten Titels des OR zu fragen, ob die Änderung dem\nMieter vernünftigerweise auferlegt werden könne (a.a.O., Art. 269d N 5b). Als Beispiele nennen die zit. Autoren neben den im Gesetz erwähnten Fällen den Entzug\neines Nebenraums wie eines Kellers, Parkplatzes, Estrichs oder des Mitbenützungsrechts an einem gemeinschaftlichen Raum, die Einführung einer Index- oder\nStaffelungsklausel beim Mietzins, den Entzug einer Untermietbewilligung, die Änderungsklausel, mit welcher der Vermieter nachträglich versucht, sich die Rechte\nan der Marke für die von den Mietern im Mietobjekt betriebene Bar anzueignen\n(mit Verweis auf BGer 4A_36/2018 vom 1. März 2018), die Einführung oder Erhöhung von Sicherheiten und, unter Bezug auf einen Genfer Entscheid, die Einführung eines neuen Gemeindereglements betreffend Vermietung von Wohnungen\nmit Sozialcharakter (CdB 2020, S. 138 [Anm. d. Ger.: Dabei handelt es sich um\nden gleichen Fall, der später zum von VISCHER referenzierten Bundesgerichtsurteil\n4A_425/2019 vom 11. November 2019 führte, wo das Bundesgericht auf eine Beschwerde in Zivilsachen gegen das von LACHAT/BOHNET angesprochene Urteil der\nChambre des baux et loyers de la Cour de justice vom 1. Juli 2019 nicht eintrat,\nda es dieser mangels einer echten Vertragsänderung oder einer bereits ausgesprochenen Kündigung an einem aktuellen Rechtsschutzinteresse fehlte. Darauf\n- 43 -\n\nist zurückzukommen.]). Die Begründung des Vermieters auf dem amtlichen Formular oder in einem Begleitschreiben muss laut LACHAT/BOHNET wie bei den Mietzinserhöhungen so klar sein, dass der Mieter die Tragweite und Rechtfertigung der\nÄnderung leicht verstehen und von seinem Anfechtungsrecht wirksam Gebrauch\nmachen kann. Floskelhafte Angaben («l'usage de motivations 'passe-partout'»)\ngenügten nicht, wobei eine Haupt- und Eventualbegründung zu akzeptieren sei\n(a.a.O., N 10).\n\nLACHAT/GROBET THORENS betrachten die Möglichkeit der einseitigen Vertragsänderung ebenfalls als Korrelat zum Verbot der Änderungskündigung durch den Vermieter (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, Lausanne 2019, S. 707). Art.\n269d Abs. 3 OR sei von der Ausnahmebestimmung für den subventionierten\nWohnbau (Art. 253b Abs. 3 OR) nicht erfasst und daher auch in diesem Bereich\nanwendbar, wie Art. 2 Abs. 2 VMWG präzisiere (a.a.O., S. 708). Weder das Gesetz\nnoch die VMWG definierten jedoch die andere einseitige Vertragsänderung. Das\nBundesgericht gehe weiter als HIGI und verstehe darunter jede Veränderung der\nBeziehung zwischen Vermieter und Mieter. Dies dränge sich auch auf, denn sonst\nschaffe man für den Vermieter einen Anreiz zur Kündigung des Mietvertrages. Der\nMieter habe daraus keinen Nachteil, denn er könne die Änderung anfechten. Dass\nim Gesetz von einer Änderung zu Lasten des Mieters die Rede sei, sei nicht unbedingt als Teil der Definition zu verstehen, sondern als relative Bedingung, die\nbei der gerichtlichen Beurteilung der Anfechtung zu würdigen sei (a.a.O., S. 709).\nEs seien drei Kategorien von Änderungen zu unterscheiden: Zunächst könnten\ndem Mieter Mehrleistungen abverlangt werden wie bei der Einführung oder Erhöhung von Nebenkosten oder Sicherheiten oder aber bei der Einführung einer In-\ndex- oder Staffelungsklausel. Sodann könne es um Minderleistungen des Vermieters gehen wie etwa die Beschränkung der Nutzung von Gemeinschafts- oder Nebenräumen oder eines Gartenanteils, die Beendigung von Hauswartungs- oder\nGärtnerleistungen oder den Entzug eines nicht essentiellen Teils der Mietsache.\nGehe es um einen essentiellen Teil, liege dagegen eine nichtige Teilkündigung vor\n(a.a.O., S. 710 und Fn. 19). Endlich seien auch nicht in Geld zu schätzende dauerhafte Anpassungen denkbar wie die Änderung der Kündigungsfristen und -ter-\n- 44 -\n\n"}