{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nVISCHER bezeichnet Art. 269d Abs. 3 OR in seiner Besprechung zum Bundesgerichtsurteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 als «seltsames Tier im Zoo des Obligationenrechts». Die Bestimmung stelle ein einseitiges Vertragsänderungsrecht\ndes Vermieters dar, obwohl dieser allgemein als stärkere und weniger schutzwürdige Partei im Mietvertragsrecht angesehen werde (AJP 2021, S. 1044 ff., 1045\nf.). Daher sei es nicht verwunderlich, dass sich die Lehre mit der Auslegung vor\ndem Hintergrund des Konsensprinzips gemäss Allgemeinem Teil des Obligationenrechts schwer tue. Die Norm mildere allerdings den mit dem Ausschluss des\nÄnderungskündigungsrechts verbundenen schweren Eingriff in die Vertragsfreiheit des Vermieters etwas ab. Sie erfasse nur einseitige Änderungen zulasten des\nMieters, ob sich die betroffene Klausel nun im Vertrag selber, in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder in einer Hausordnung finde. Die Änderung zulasten des\nMieters sei Tatbestandsmerkmal. Ob dies der Fall sei, sei daher entgegen der\nbundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht erst im Rahmen der Missbrauchsprüfung relevant (a.a.O., S. 1043 u.). Was als Änderung zulasten des Mieters zu betrachten sei, sei offen und im Einzelfall auch schwierig zu klären. Dabei sei eine\n- 41 -\n\nGegenüberstellung und Bewertung der Änderungen notwendig und auch eine allfällige Kompensation etwa durch eine Mietzinsreduktion zu berücksichtigen. Ergebe sich unter dem Strich eine Verschlechterung, greife Art. 269d Abs. 3 OR. Die\nim Gesetz erwähnte Einführung neuer Nebenkosten oder die Verminderung der\nbisherigen Leistungen seien daher nur Beispiele. Der Begriff der Änderung sei weit\nauszulegen. Keine Rolle spiele, ob ein Teil des Mietgegenstandes mit ausschliesslichem Benutzungsrecht des Mieters betroffen sei, etwa ein ausschliesslich dem\nMieter dienender Gartenteil zur Anlegung eines Gemüsebeets oder ein Parkplatz\nunter einem Vordach, oder ob die Änderung allgemein benutzte Einrichtungen beschlage wie ein Garten, Vorplatz, Treppenhaus, eine Waschküche oder ein Trockenraum. Ebenso irrelevant sei, ob die Änderung geringfügig sei oder einen\nPunkt betreffe, der für den Vertragsschluss wesentlich gewesen sei (a.a.O., S.\n1047). Wie die Missbrauchsprüfung zu erfolgen habe, sage das Gesetz nicht. Das\nBundesgericht verweise auf das Missbrauchsverbot nach Art. 2 ZGB. Zu präzisieren sei, dass die Missbrauchsprüfung nur nach Art. 2 Abs. 2 ZGB zu erfolgen habe,\nnicht nach Abs. 1. Das Gericht habe regelbildend vorzugehen i.S. von Art. 1 Abs.\n2 und Art. 4 ZGB. Dabei spiele eine Rolle, wie schwer die Änderung sei bzw. wie\nschwer sie den Mieter treffe und ob dieser den Grund für die Anpassung gesetzt\nhabe, etwa durch eine Pflichtverletzung nach Art. 257f Abs. 3 und 4 OR. Relevant\nsei auch, ob sich die Verhältnisse seit dem Vertragsschluss verändert hätten, wobei die Veränderung nicht das für die Anwendung der clausula rebus sic stantibus\nerforderliche Ausmass erreichen müsse. Ein Missbrauch liege auch vor, wenn aus\nder Änderung ein missbräuchlicher Mietzins nach Art. 269 f. OR resultiere. Zu beachten seien auch die Schranken des zwingenden Rechts. Was die Parteien aufgrund von Art. 2 und 27 ZGB sowie Art. 19 f. OR nicht gültig vereinbaren könnten,\nsei missbräuchlich, also etwa ein totales Verbot des Musizierens, abgesehen vielleicht von Instrumenten wie Schlagzeug oder Trompete, nicht aber eine vernünftige Einschränkung des Musizierens (a.a.O., S. 1048). Das besprochene Urteil rufe\nauch in Erinnerung, dass die Vertragsparteien im Mietrecht den Vertragsgegenstand, hier die Mietwohnung und deren Gebrauch, vertraglich frei bestimmen\nkönnten, so dass es keinen vom Parteiwillen unabhängig bestimmten Gebrauch\neiner Wohnung gebe. Diesen zu bestimmen, sei Sache der Parteien, im Falle einer\nÄnderung nach Art. 269d Abs. 3 OR daher des Vermieters (a.a.O., S. 1049). Bei\n- 42 -\n\nseinen einleitenden Ausführungen weist der zit. Autor auch auf BGer 4A_425/2019\nvom 11. November 2019 hin, wo das Bundesgericht die Änderungen aufgrund der\nEinführung eines neuen Vermietungsreglements der Stadt Genf materiell als Änderungskündigung und daher den Art. 271 und 271a OR unterstehend betrachtet\nhabe (a.a.O., S. 1046, Fn. 14)\n\n"}