{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nBLUMER äussert sich zum Thema der einseitigen Vertragsänderung nur im Kontext\nder Kündigung und erläutert, eine Teilkündigung sei nur in ganz seltenen Ausnahmefällen denkbar, wenn das Mietverhältnis mehrere Sachen beschlage, für die\nseparate, aber zusammenhängende Mietverträge bestünden, oder wenn die Parteien hierüber eine besondere Abrede getroffen hätten. Eine Form von Teilkündigung könne im Recht des Vermieters gesehen werden, in engen Grenzen eine\neinseitige Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR und 270b Abs. 2 OR durchzusetzen, etwa indem er die Nutzung von nicht wesentlichen Teilen des Mietobjekts wie eines Estrichs oder Kellerabteils beschränke. Im Übrigen bilde das Mietverhältnis ein unveränderliches Ganzes, welches nicht durch eine Teilkündigung\neinseitig modifiziert werden könne (BLUMER, Schweizerisches Privatrecht, Bd.\nVII/3, Gebrauchsüberlassungsverträge (Miete/Pacht), Basel 2012, S. 240, Rz. 793\nf.).\n\nZIHLMANN weist auf die rudimentäre gesetzliche Regelung der anderen einseitigen\nVertragsänderung hin, welche nur die Formular- und Begründungspflicht zum Gegenstand habe. Materielles Beurteilungskriterium seien die Art. 269 und 269a OR,\nsoweit die Vertragsänderung wirtschaftlich wie eine Mietzinserhöhung wirke, was\nzutreffe für den Fall, dass der Mieter einen Nebenraum wie einen Keller- oder Estrichraum oder eine Mansarde abzugeben habe oder dass neue Nebenkosten eingeführt werden sollten. Im Falle eines Eingriffs in die Benützbarkeit des Mietobjektes in Form einer Verkleinerung oder einer Benützungsbeschränkung sei unabhängig von der Frage der Angemessenheit des Mietzinses auch jene der Zumutbarkeit i.S.v. Art. 260 OR zu prüfen. Bei anderen Schmälerungen der Rechtsstellung des Mieters wie z.B. der Herabsetzung einer festen dreijährigen Mietdauer\nauf ein Jahr oder einer Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit werde es nicht\nmöglich sein, sie nach den Kriterien des zulässigen Mietzinses zu beurteilen. Hier\n- 39 -\n\nwerde grundsätzlich davon auszugehen sein, dass die Änderung, falls sie nicht\ngegen zwingendes Recht verstosse, zulässig sei, soweit dem nicht Art. 2 oder 27\nf. ZGB Schranken setzten. Wegen der Vielzahl der zwingenden Bestimmungen im\nMietrecht sei es möglich, dass durch nachträgliche Vertragsänderungen entstehende Gesetzesverstösse auf dem Weg über die Anfechtung im Sinne von\nArt. 270b OR einer richterlichen Beurteilung unterzogen würden, obwohl genau\ngenommen nicht Fälle der Anfechtbarkeit, sondern infolge Verstosses gegen zwingendes Recht solche der Nichtigkeit vorliegen würden (ZIHLMANN, Das Mietrecht,\n2. A., Zürich 1995, S. 142 f.).\n\nMARCHAND zählt zunächst als Anwendungsfälle von Art. 269d Abs. 3 OR neben\nden im Gesetz genannten die Anpassung der Zahlungstermine, eine Neuverteilung der Nebenkosten, die Veränderung der Vertragsdauer oder der Kündigungsbestimmungen und den Widerruf einer Zustimmung zur Untermiete auf und verweist dann auf die Ansicht des Bundesgerichts in BGE 125 III 231, dass jede Änderung der Austauschbeziehung zwischen Vermieter und Mieter als Anpassung\nim Sinne der zit. Bestimmung zu erachten sei. Eine neutrale Modifikation, welche\nnicht «spécialement dans l'interêt du bailleur ni au détriment du locataire» liege,\nfalle im Prinzip nicht unter die Norm. Es müsse aber von einer starken Vermutung\nausgegangen werden, dass de facto eine Begünstigung des Vermieters und Benachteiligung des Mieters vorliege, so dass Art. 269d OR im Zweifel Anwendung\nfinde, zumal das Anfechtungsverfahren es just erlaube herauszufinden, ob dem so\nsei (CPra Bail-MARCHAND, 2. A., Basel 2017, Art. 269d CO N 11 ff.). Nehme der\nVermieter einseitig einen objektiv wesentlichen Teil der gemieteten Sache zurück,\nliege keine Vertragsänderung zuungunsten des Mieter vor; vielmehr sei eine Kündigung unumgänglich, die den entsprechenden Formerfordernissen und Anfechtungsmöglichkeiten unterliege. Der Entzug einer Nebensache (objet accessoire),\nz.B. eines gestützt auf einen separaten Vertrag hinzugemieteten Parkplatzes i.S.v.\nArt. 253a OR, könne als Vertragsanpassung gesehen werden, die Art. 269d Abs.\n3 OR unterliege. Das Bundesgericht lasse hier aber auch eine Kündigung betreffend Nebensache unabhängig vom Vertrag über die Hauptsache zu (a.a.O., N 13\nund 15). Bei Änderungen an der Sache durch den Vermieter nach Art. 260 OR\nkämen die Regeln von Art. 269d Abs. 3 OR zur Anwendung, wenn die baulichen\n- 40 -\n\nMassnahmen zum dauerhaften Entzug eines nicht wesentlichen Teils der Sache\nführten. Bei einem wesentlichen Teil sei dagegen eine Kündigung erforderlich\n(a.a.O. N 14). Zur Begründungsobliegenheit führt der zit. Autor aus, ein Begleitschreiben genüge grundsätzlich und es sei nach Vertrauensprinzip zu entscheiden, was der Mieter unter den angegebenen Gründen aufgrund der gesamten Umstände habe verstehen können. Ein übertriebener Formalismus sei abzulehnen\n(a.a.O., N 23, 25 und 37).\n\nIm gleichen Werk äussert sich auch AUBERT zum Thema, und zwar im Kontext der\nbaulichen Veränderungen durch den Vermieter nach Art. 260 OR: Hätten diese\neine untergeordnete Schmälerung der Mietsache oder des Gebrauchsrechts zur\nFolge, sei eine Mitteilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erforderlich. Solle dem Mieter\nhingegen ein essentieller Teil der Sache oder der Gebrauchsbefugnis entzogen\nwerden, bleibe dem Vermieter wegen des Verbots von Teilkündigungen nur die\nKündigung des gesamten Vertrages, gegen welche der Mieter nach Art. 271 f. OR\nvorgehen könne (CPra Bail-AUBERT, Art. 260 N 11 und 18 ff.).\n\n"}