{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nerfasse indessen letztlich jede Pression zur inhaltlichen Änderung des Vertragsregimes durch den Vermieter zulasten des Mieters, weil dieser als sozial schwächerer Vertragspartner u.U. kaum ausreichend in der Lage sei, an den Bindungswirkungen des Vertrages festzuhalten. Aus Art. 271a Abs. 1 lit. b OR auf den Gehalt\nvon Art. 269d Abs. 3 OR zu schliessen heisse auch, den weiter gehenden Schutzgedanken der ersten Bestimmung sowie das Prinzip der Unveränderbarkeit der\nVertragsbeziehungen zu verkennen. Dieser Auffassung seien das Bundesgericht\nund die Mehrzahl der Autoren allerdings nicht gefolgt (ZK-HIGI/W ILDISEN, vor Art.\n269-270e OR N 155 f.). Materiell genüge daher nach der Rechtsprechung die Beachtung des Leistungsgleichgewichts gemäss Art. 269a lit. b und 269 OR und des\nallgemeinen Missbrauchsrechts nach Art. 2 ZGB. Erforderlich sei ein plausibler\nbzw. räsonabler Grund für die Vertragsänderung wie etwa der Anstieg von Leistungsabgeltungen des Gemeinwesens oder die Neuorganisation auf Vermieterseite, namentlich der Wunsch nach Vereinfachungen z.B. bei Kabelfernsehanschlüssen oder beim Gartenunterhalt. Anlass könnten auch die Wünsche anderer\nMieter sein, die sich der Vermieter zu eigen mache, wie z.B. das Anliegen, die\nTreppenhausreinigung nicht mehr selber besorgen zu müssen (ZK-HIGI/BÜHL-\nMANN, Art. 269d N 173 und 175). Soweit W EBER [zu dessen Thesen ganz am\n\nSchluss der Darstellung der Lehrmeinungen, Anm. d. Ger.] an die Zumutbarkeit\nder Änderung anknüpfen wolle, finde das keine Stütze im materiellen Missbrauchsrecht. Richtig an dieser Ansicht sei aber wohl, dass ein Missbrauch unzumutbar\nsei. Daraus folge aber nicht zwingend die Richtigkeit des Umkehrschlusses. Die\na.A. knüpfe im Übrigen vor allem an die Unzumutbarkeit von Teilkündigungen an;\nsolche seien aber nicht unzumutbar, sondern ungültig (DIES., Art. 269d OR N 175).\nGenerell seien Vertragsänderungsmitteilungen, die unter das Rechtsmissbrauchsverbot fielen, per se nichtig. Eine Anfechtung nach Art. 270b OR entfalle daher\noffensichtlich (a.a.O., N 176). Zur Begründungsobliegenheit bemerken die genannten Autoren, die Begründung könne nach Art. 19 Abs. 1 bis VMWG auch in\neinem Begleitschreiben erfolgen, auf welches das Formular verweise (a.a.O., N\n211). Inhaltlich sei darunter die einzelfallbezogene Konkretisierung des dem Vermieter zustehenden Anpassungsrechts zu verstehen, und die Verletzung ziehe die\nNichtigkeitsfolge nach sich (a.a.O., N 213 und 215 ff. i.V.m. N 117 ff.).\n- 37 -\n\nNach OESCHGER/ZAHRADNIK kompensiert die Regelung in Art. 269d Abs. 3 OR aus\nSicht des Vermieters das Verbot der Änderungskündigung und ist weit zu verstehen, denn sonst könnte der Vermieter versucht sein, das gesamte Mietverhältnis\nzu kündigen statt nur eine Vertragsänderung anzuzeigen, wie dies im Interesse\ndes Mieters liege. Dieser sei dadurch in seinen Rechten nicht beschnitten, sondern\nkönne die Änderung anfechten. Die Einführung neuer Nebenkosten oder die Verminderung bisheriger Leistungen seien nur Beispiele. Erfasst seien auch Anpassungen, die das Austauschverhältnis nur indirekt beeinflussten, wie etwa der Widerruf einer Zustimmung zur Untermiete. Von Art. 269d Abs. 3 OR angesprochen\nseien alle Änderungen des Austauschverhältnisses der Leistungen. Ob sich eine\nsolche zulasten des Mieters auswirke, bedürfe einer materiellen Prüfung (OESCH-\nGER/ZAHRADNIK, Mietrecht für die Praxis, 10. A., Zürich 2022, S. 498 f.). Als weitere\n\nBeispiele nennen die genannten Autoren die Einführung neuer oder Erhöhung bisheriger Nebenkosten, die Änderung der Nebenkostenverteilung, die Einführung o-\nder Erhöhung einer Sicherheitsleistung, die Unterstellung einer Geschäftsmiete\nunter die Mehrwertsteuer, die Einführung einer Index- oder Staffelungsklausel, die\nEinführung neuer Kündigungstermine, den Entzug von Nebenräumen wie Keller-,\nEstrichabteil oder Gartenanteil, die Aufhebung von Hauswarts- oder Gärtnerleistungen, die Einführung neuer AGB, die Änderung der Zahlungsbedingungen beim\nMietzins und pauschal den Entzug «eines nicht wesentlichen Teils der Mietsache»\n(a.a.O., S. 499 ff.). Den Entzug wesentlicher Teile des Mietobjekts subsumieren\nsie dagegen nicht unter die einseitigen Vertragsänderungen, sondern unter die\nunzulässigen Teilkündigungen. Als Beispiele nennen sie insbesondere den endgültigen Entzug eines erheblichen Teils der Mietfläche oder eines für den Mieter\nobjektiv oder subjektiv wesentlichen Teils der Wohnung oder des Geschäftsobjekts. Hier bleibe dem Vermieter keine andere Wahl als eine Kündigung (a.a.O.,\nS. 501 f.). Bezüglich Begründungsobliegenheit wird auf die Erläuterungen zur Mietzinserhöhung verwiesen und betont, die Begründung müsse präzise sein (a.a.O.,\nS. 502). Die Missbrauchsüberprüfung habe «ausgedehnt» und nach gerichtlichem\nErmessen aufgrund einer Interessenabwägung zu erfolgen, soweit sich die Kriterien von Art. 269 und 269a OR nicht eigneten (a.a.O., S. 503 f.). Anschliessend\nverweisen die genannten Autoren auch auf einen Entscheid des Mietgerichts Zü-\n- 38 -\n\nrich, der für die Zulässigkeit einer Änderung als solche die Kriterien des Kündigungsschutzes nach Art. 271 f. OR für massgeblich erklärte (a.a.O., S. 503 und\nFn. 318; mp 2018, S. 64 = ZMP 2017 Nr. 8), sowie auf W EBERS Zumutbarkeitsüberlegungen [dazu wie erwähnt ganz am Ende des vorliegenden Abschnitts]. Im\nZweifel sei eine Änderung gestützt auf den Grundsatz der Vertragstreue abzulehnen (a.a.O., S. 504).\n\n"}