{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nFormular mitteilen und begründen (Abs. 1). Die Erhöhung ist nichtig, wenn sie nicht\nmit dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt, nicht begründet oder wenn mit der\nMitteilung die Kündigung angedroht oder ausgesprochen wird (Abs. 2). Die Absätze 1 und 2 dieser Bestimmung gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt,\nsonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich\nseine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen\n(Abs. 3).\n\nKlar ist, dass Art. 269d Abs. 3 OR zugunsten des Mieters zwingendes Recht bildet\n(s. z.B. ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 6), im Kontext der Missbrauchsgesetzgebung steht und daher die Überprüfung des durch die Änderung geschaffenen\nAustauschverhältnisses der Leistungen unter dem Aspekt der Missbräuchlichkeit\nermöglicht. Lehre und Rechtsprechung stimmen aber auch darin überein, dass das\nGesetz die Kriterien für die Zulässigkeit einer einseitigen Vertragsänderung nicht\nnennt, insbesondere soweit eine Änderung nicht mietzinsrelevant ist (statt vieler\nBGE 125 III 231 E. 2b).\n\nNach Art. 1 Abs. 1 ZGB findet das Gesetz auf alle Rechtsfragen Anwendung, für\ndie es nach Wortlaut oder Auslegung eine Bestimmung enthält. Soweit dem Gesetz keine Vorschrift entnommen werden kann, entscheidet das Gericht gestützt\nauf Abs. 2 und 3 der genannten Norm nach – hier nicht vorhandenem – Gewohnheitsrecht und formuliert ansonsten eine Regel, die es als Gesetzgeber aufstellen\nwürde. Dabei hat es «bewährter Lehre und Überlieferung» zu folgen, mithin der\nLiteratur und der Rechtsprechung, soweit sich diese als überzeugend erweisen.\nNachfolgend soll daher zunächst die Lehre zum Thema dargestellt werden, anschliessend die Rechtsprechung.\n\n4.1.2 Lehrmeinungen\n\nIn der Lehre wird den einseitigen Vertragsänderungen nach Art. 269d Abs. 3 OR\nfast durchs Band eine beschränkte Bedeutung zuerkannt.\n\nB. ROHRER kritisiert sie als Verstoss gegen das Konsensualprinzip nach den allgemeinen Regeln für Vertragsänderungen und beruft sich auf ein nicht in der amtlichen Sammlung publiziertes Bundesgerichtsurteil vom 28. März 1995 (MRA 5/95,\nS. 256 ff., E. 2b). Sie zuzulassen rechtfertige sich einzig vor dem Hintergrund der\n- 35 -\n\nÄnderungskündigung, die nach dem klassischen System die einzige Alternative\nzur konsensualen Änderung bilde, dem Vermieter jedoch als Folge von Art. 271a\nAbs. 1 lit. b OR untersagt sei (SVIT-Komm. ROHRER B., 4. A., Zürich 2018, Art.\n269d N 66). Unzulässig sei vor diesem Hintergrund der Entzug wesentlicher Befugnisse oder Benutzungsrechte innerhalb eines einheitlichen Mietvertrages. Von\nsolchen sei auszugehen, wenn solche Befugnisse für den Entschluss des Mieters\nzum Vertragsabschluss entscheidend gewesen seien wie etwa beim Entzug wesentlicher Flächenanteile wie eines Zimmers einer Wohnung oder einer Archivfläche bei einem Büro. Hier bleibe dem Vermieter nichts anderes übrig, als das gesamte Mietverhältnis zu kündigen (a.a.O., N 68). Zulässig seien auf der anderen\nSeite etwa der Entzug allgemein zugänglicher Flächen wie einer Waschküche, eines Kellers, Estrichabteils oder Garagenplatzes (a.a.O., N 69). Ein Missbrauch\nkönne sich ergeben aus dem Verhältnis von Leistung und Gegenleistung, wobei\nerhebliche Schmälerungen zu einer Reduktion des Nettomietzinses führen müssten, soweit die Beschränkung nicht auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen sei. Unzulässig sei die Einführung neuer Allgemeiner Vertragsbedingungen, die nicht mit dem zwingenden Gesetzesrecht übereinstimmten (a.a.O. N 76).\nWie bei einer Mietzinserhöhung bestehe eine Begründungspflicht. Die Begründung müsse zum Ausdruck bringen, warum die Anpassung nicht missbräuchlich\nsei, auch wenn sie sich nicht unbedingt an die Mietzinsgestaltungskriterien anzulehnen brauche. Zu begründen seien namentlich die Auswirkungen der anderen\neinseitigen Vertragsänderung auf die Leistungspflichten des Mieters, also die allfällige Kompensation zur Erhaltung des Leistungsgleichgewichtes innerhalb des\nVertragsgefüges (a.a.O., N 75).\n\nÄhnlich äussern sich HIGI, W ILDISEN und BÜHLMANN, die im Grunde nach wie vor\nder Auffassung sind, die beispielhafte Aufzählung in Art. 269d Abs. 3 OR stecke\nvor dem Hintergrund des Konsensprinzips auch mehr oder weniger den Rahmen\nab für die vom Gesetz zugelassenen einseitige Anpassungen. Abzulehnen seien\nan sich nicht nur Verstösse gegen zwingendes Recht, sondern entgegen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung alle nicht mietzins- oder nebenkostenrelevanten\nÄnderungen. Art. 269d Abs. 3 OR stehe zwar in Zusammenhang mit dem Verbot\nvon Änderungskündigungen nach Art. 271a Abs. 1 lit. b OR. Diese Bestimmung\n- 36 -\n\n"}