{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nEntschieden bestritten werde, dass sich die Beklagte als Rechtfertigung für die\nVertragsänderung auf eine neue Sozialpolitik berufe, was immer darunter zu verstehen sei. Im Vordergrund gestanden seien immer die Gleichbehandlung sämtlicher Mieterinnen und Mieter von städtischen Wohnungen und die gerechte Verteilung des knappen Wohnraums und damit Anliegen, die im öffentlichen Interesse\nlägen.\n\nEs treffe auch nicht zu, dass die Klägerin und ihr Ehemann beim Abschluss des\nMietvertrages im Jahre 1995 davon hätten ausgehen könne, dass sie im Haus ihre\nKinder grossziehen und ihren Lebensabend verbringen könnten. Dies sei ihnen\nnie zugesichert worden.\n\n2.3 Auf diese und die weiteren Argumente der Parteien wird im Rahmen der\nrechtlichen Erörterungen näher einzugehen sein (hinten Ziff. 4), jedoch nur soweit\njene für den Entscheid von Bedeutung sind.\n- 32 -\n\n3. Prozessuales\n\n3.1 Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts ist\ngegeben und im Übrigen unbestritten.\n\n3.2 Wie schon im Beschluss vom 7. Februar 2023 festgestellt wurde, hat das\nangerufene Gericht im Erstverfahren, wie bei einseitigen Vertragsänderungen\nsonst üblich, eine Reduktion der Gerichtsgebühr um einen Drittel gestützt auf § 4\nAbs. 3 GebV in die Berechnung einbezogen (Streitwertberechnung aufgrund periodischer Leistungen). Dabei hat es allerdings übersehen, dass die übereinstimmenden Streitwertangaben der Parteien nicht auf einer konkreten periodischen\nKostengegenüberstellung beruhten, sondern auf einer fiktiven Annahme, die auch\nin den Parallelverfahren unabhängig von der Höhe des Mietzinses und von den\nübrigen Vertragskonditionen getroffen und mit einem Wert von Fr. 30'100.– gleichgesetzt wurde. Damit beruht die Streitwertberechnung aber gerade nicht auf periodischen Leistungen, sondern stellt eine Art Pauschale dar. Auf die Konsequenzen\nbezüglich Prozesskosten wurden die Parteien ebenfalls schon im genannten Beschluss hingewiesen (näher dazu hinten Ziff. 5).\n\n3.3 Mit der Rückweisung wird das Verfahren in den Stand versetzt, in welchem\nes sich vor dem Beschluss des Mietgerichts vom 6. April 2022 befand. Dies gilt\nauch für das Novenrecht, denn wenn die vorliegende Klage materiell zu behandeln\nist, tritt ein Novenschluss wegen der Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime\nfrühestens bei der (neuerlichen) Spruchreiferklärung der Sache durch die erste\nInstanz ein (Art. 229 Abs. 3 ZPO i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a und Art. 243 Abs. 2 lit.\nc ZPO).\n\nDas Obergericht nahm zwar eine Rückweisung «zu neuer Entscheidung im Sinne\nder Erwägungen» vor, hielt im Dispositiv aber auch fest, dass die Sache «zur\nDurchführung des Verfahrens» an die Erstinstanz zurückgehe, also zu einer erstmaligen Entscheidung in der Sache. Ausdrücklich offen liess es die Gültigkeit der\nvon der Beklagten angestrebten Vertragsänderung. Dies bedeutet, dass bei der\nmateriellen Behandlung der Klage keine Bindung an die rechtlichen Überlegungen\nder Rechtsmittelinstanz besteht, insbesondere nicht bezüglich der Ausführungen\nzur Zulässigkeit von einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Art. 269d Abs.\n- 33 -\n\n3 OR, welchen beide Instanzen bislang nur im Sinne einer Vorfrage bei der Prüfung des Rechtsschutzinteresses getätigt haben. Damit hat diesbezüglich eine umfassende Würdigung zu erfolgen. Auf kantonaler Ebene entschieden ist dagegen\ndie Frage des Rechtsschutzinteresses, welche von der Zweitinstanz in verbindlicher Weise bejaht wurde (vgl. Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 1 ZPO und dazu BSK ZPO-\nSPÜHLER, Art. 318 N 4 f.; DIKE-Komm. ZPO-STEININGER, Art. 318 N 9 f.; REETZ/HIL-\nBER in Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Art. 318 N 33 f. und N 40 f.).\n\nDazu hat das Obergericht festgehalten, bei der Änderungsmitteilung vom 21. August 2020 könne «von einer blossen Absichtserklärung der Vermieterin keine\nRede sein». Zwar hat es dabei fälschlicherweise ausgeführt, auch die Klägerin sei\nvon einer verbindlichen Vertragsänderung ausgegangen (a.a.O.; vgl. demgegenüber die Eingabe der Klägerin vom 14. Dezember 2021, …). Der Tenor der Zweitinstanz ist dennoch klar, so dass über diese Frage nicht mehr entschieden zu werden braucht: Das Obergericht begründete das bestehende Rechtsschutzinteresse\ngerade damit, dass die Mitteilung vom 21. August 2020 mehr sei als eine blosse\nAbsichtserklärung, wie dies letztlich auch die Beklagte sieht. Das Obergericht hat\ndies bei seiner Zusammenfassung explizit festgehalten und das Rechtsschutzinteresse der Klägerin nur für die Eventualbegehren gemäss Eingabe vom 14. Dezember 2021 bejaht.\n\nWas den Antrag der Beklagten betrifft, das Feststellungsbegehren gemäss Ziff. 1\nder klägerischen Eingabe vom 14. Dezember 2021 abzuweisen, ist darauf daher\nnicht einzutreten. Ein vernünftiger Zweck eines solchen Vorgehens ist nicht ersichtlich, ganz abgesehen davon, dass die Beklagte am genannten Begehren anlässlich der Hauptverhandlung nicht festgehalten hat.\n\n4. Materielle Behandlung der Klage\n\n4.1 Einseitige Vertragsänderung\n\n4.1.1 Grundlagen\n\nNach Art. 269d OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Erhöhung mindestens\nzehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten\n- 34 -\n\n"}