{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nWas die neu eingeführten Vertragsbestandteile angehe, treffe es nicht zu, dass\ndie betroffene Person bei einem Verstoss gleich mit einer Kündigung rechnen\nmüsse, wie die Klägerin dies fälschlicherweise ausführen lasse. Vielmehr habe die\nBeklagte schrittweise und mit Augenmass vorzugehen. So seien bei der Durchsetzung der Belegungsvorschriften und damit auch bei einer allenfalls erforderlichen\nKündigung angemessene Fristen vorzusehen. Das Mietreglement sehe in Art. 6 in\neinem ersten Schritt eine ordentliche Duldungsfrist von einem Jahr, bei einem Todesfall gar von zwei Jahren vor. Könne die Unterbelegung innert der Duldungsfrist\nnicht beseitigt werden, seien nach Art. 7 Abs. 2 des Mietreglements zwei zumutbare Ersatzangebote der Beklagten erforderlich. Nur wenn die Mietpartei diese\nohne wichtige Gründe ablehne, habe sie mit einer Kündigung zu rechnen, wobei\nnach Art. 8 Abs. 1 Mietreglement eine Frist von 12 Monaten zu beachten sei, das\nVierfache der Frist für eine ordentliche Kündigung gemäss Vertrag. Bei Härtefällen\nwie etwa gesundheitlichen Problemen oder hohem Alter könnten der Wohnungswechsel oder die Kündigung nach Art. 9 Mietreglement aufgeschoben werden.\n\nAuch in Bezug auf die Vorgaben betreffend wirtschaftliche Verhältnisse sehe das\nMietreglement ein gut abgestimmtes System vor, welches eine möglichst schonende Umsetzung vorsehe. So dürften nach Art. 6 Abs. 1 VGV 15% der Wohnungen das als angemessen erachtete Verhältnis zwischen massgebendem Einkommen und Mietzins verletzen. Solange diese Marke nicht erreicht sei, hätten die\nbetroffenen Mietenden keine Sanktionen zu befürchten. Nach Art. 15 Mietreglement werde die Einhaltung der 15%-Grenze mittels automatischer anonymisierter\nAuswertung überprüft und könne erstmals frühestens im Verlaufe des Jahres 2024\nstattfinden. Eine individuelle Überprüfung der Daten erfolge nach Art. 39 Abs. 2\n- 28 -\n\nMietreglement erst, wenn die Grenze verletzt sei, und auch dann sei die Reihenfolge der angegangenen Mietverhältnisse in Art. 16 Mietreglement genau festgelegt. Eine Kündigung erfolge nur als ultima ratio. Auch die Einführung der Vermietungsgrundsätze sei mit einer Übergangsfrist von rund 3½ Jahren erfolgt.\n\nWas das Schreiben der Klägerin vom 14. Juli 2021 angehe, mit welchem diese\neinen Verzicht auf die Einführung der Zusatzpflichten ihr gegenüber verlangt habe,\nhabe die Beklagte dies im Wesentlichen mit der Begründung abgelehnt, dass das\nöffentliche Interesse an der Durchsetzung der Vermietungsgrundsätze im nicht\nsubventionierten Wohnbau höher zu gewichten sei und dass das Reglement als\nverwaltungsinterne Dienstanweisung den Mietenden keine Rechtsansprüche vermittle.\n\nEs treffe nicht zu, dass das Mietverhältnis der Klägerin bei der Begründung 1995\nnicht von städtischen Vermietungsgrundsätzen betroffen gewesen sei, auch wenn\ndies im Vertragstext nicht explizit zum Ausdruck komme. Art. 17 lit. b der Allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag enthalte den Passus, dass der Mieter sich\nbereit erkläre, bei Unterbesetzung in ein kleineres Mietobjekt umzuziehen. Es\nkönne keine Rede davon sein, dass die Klägerin als Mieterin disqualifiziert werde.\nDie Vertragsänderung sei für sie bei objektiver Beurteilung auch nicht unzumutbar,\nund die Beklagte habe sich auch bei der Einführung der Vermietungsgrundsätze\nnicht rechtsmissbräuchlich verhalten. Die Tragweite der Anzeige sei bei aufmerksamem Studium und unter Berücksichtigung der Voranzeige vom 18. März 2019\nklar und gut verständlich gewesen, wie sich schon aus dem Umstand ergebe, dass\ndie Klägerin ihre Rechte problemlos habe wahren und die einseitige Vertragsänderung rechtzeitig habe anfechten können.\n\nDas Mietgericht sei an die Erwägungen des Obergerichts gebunden, wonach es\nsich bei der Änderungsanzeige um eine verbindliche Willenserklärung der Beklagten und nicht nur um eine Absichtserklärung handle.\n\nVon Art. 269d Abs. 3 OR würden laut Bundesgericht grundsätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrags erfasst, welche die Situation des Mieters einseitig verschlechterten. Für das Gestaltungsrecht genüge ein plausibler Grund; die Zumutbarkeit für den Mieter sei nicht erforderlich, ebenso wenig die Voraussehbarkeit\n- 29 -\n\nbeim Vertragsabschluss. Ob sich die Änderung zum Nachteil des Mieters auswirke, gehöre zur materiellen Missbrauchsprüfung. Nicht erforderlich sei, wie das\nObergericht richtig ausgeführt habe, dass die Änderung unmittelbar wirke und\nnicht erst auf einen späteren Zeitpunkt. Sie müsse auch nicht mietzinsrelevant\nsein, wie die Klägerin dies fälschlicherweise behaupte. Insbesondere die eingeführten Belegungsvorschriften und die Regeln über das Verhältnis zwischen Einkommen/anrechenbarem Vermögen und Mietzins wirkten sich zulasten der Klägerin aus. Sie seien nach dem Gesagten zulässig, aber auch notwendig und zudem\nverhältnismässig, weil die Beklagte andernfalls das Mietverhältnis hätte kündigen\nmüssen.\n\n"}