{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nDie Beklagte legte dagegen Berufung ein. Mit Urteil vom 6. Dezember 2022 hob\ndas Obergericht den zitierten Beschluss des Mietgerichts auf, bejahte das Rechtsschutzinteresse und wies die Sache zur Durchführung des Verfahrens und zu\nneuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück. Nachdem die Rechtsmittelfrist unbenützt verstrichen war, wurde das erstinstanzliche\nVerfahren mit Beschluss vom 7. Februar 2023 fortgesetzt und der Beklagten Frist\nzu einer uneingeschränkten Stellungnahme zur Klage angesetzt. Mit Eingabe vom\n8. Februar 2023 informierte die Klägerin das Gericht über einen Anwaltswechsel.\nDie Stellungnahme der Beklagten ging innert erstreckter Frist mit Datum vom 17.\nMärz 2023 ein. Mit Verfügung vom 21. März 2023 wurde die Stellungnahme der\nKlägerin zugestellt und die Hauptverhandlung angesetzt, welche schliesslich auf\nden 15. Juni 2023 – gleichzeitig wie im (weiteren) Parallelprozess MJ230012-L –\nterminiert werden konnte. Nach deren Durchführung erweist sich der Prozess als\nspruchreif.\n\n2. Parteistandpunkte\n\n2.1 Klägerin\n\nIn der Sache macht die Klägerin in erster Linie geltend, sie stehe mit der Beklagten\nseit 1. November 1995 in einem privatrechtlichen Mietverhältnis zu einem quartierüblichen Mietzins, der schon zu Beginn der Vertragsbeziehung um nicht weniger\nals Fr. 1'009.– auf Fr. 2'860.– angehoben worden sei. Für dieses privatrechtliche\n- 21 -\n\nVerhältnis könnten verwaltungsrechtliche Bestimmungen wie die städtische Verordnung über die Vermietungsgrundsätze VGV von vornherein keine Anwendung\nfinden.\n\nDie Vertragsänderungsanzeige vom 21. August 2020 habe für die Klägerin\nschwerwiegende Eingriffe in den jahrzehntelangen Vertrag zur Folge und disqualifiziere sie ab 1. Januar 2024 als Mieterin, ohne dass das bislang tadellose Ver-\nmieter-Mieter-Verhältnis zwischen den Parteien berücksichtigt werde. Die Beklagte verlange von ihr u.a., dass in ihrem 6-Zimmer-Einfamilienhaus mindestens\nfünf Personen leben müssten, eine Person weniger als das Haus Zimmer habe.\nDazu sei das Haus nicht eingerichtet, eine solche Belegung stelle einen unzumutbaren Eingriff in ihre Privatsphäre dar und wirke diskriminierend, denn die Klägerin\nwäre so beispielsweise gezwungen, das einzige kleine Badezimmer mit vier fremden Personen zu teilen. Auf den Antrag der Klägerin, die Ausnahmeregelung gemäss Art. 14 und 36 des [gestützt auf die VGV ergangenen] Mietreglements des\nStadtrats auf sie anzuwenden, wonach 15% der Mieterinnen und Mieter die Anforderungen der VGV nicht zu erfüllen bräuchten, sei die Beklagte nicht eingegangen,\nmit dem Argument, VGV und Reglement enthielten verwaltungsinterne Dienstanweisungen, die keine direkten Ansprüche der Mietparteien zu begründen vermöchten. Die Beklagte sei folglich nicht gesprächsbereit und es sei klar, dass sie nach\nInkrafttreten der Vertragsänderung am 1. Januar 2024 der Klägerin kündigen\nwerde.\n\nDie einseitige Vertragsänderung sei unzulässig, denn Art. 269d Abs. 3 OR erlaube\ndem Vermieter keine Vertragsänderungen, mit welchen der Mieter nicht habe rechnen müssen oder welche Bestimmungen des Mietvertrages veränderten, die für\nden Mieter für den Abschlusses des Vertrages entscheidend gewesen seien. Solche Änderungen seien dem Mieter nicht zumutbar. Sowohl die Belegungsvorschriften als auch die Vorschriften zu den wirtschaftlichen Verhältnissen, die Pflicht\nzum persönlichen Gebrauch der Sache und auch die Einführung von Informationsund Auskunftsrechten der Vermieterin gehörten in diese Kategorie, so dass die\nKlägerin damit nicht habe rechnen müssen. Sie könne und müsse ihre Disqualifikation als Mieterin anfechten, so dass gerichtlich festzustellen sei, dass die neuen\n- 22 -\n\nVorschriften nichtig respektive missbräuchlich seien. Der Wortlaut der zitierten Bestimmung beziehe sich insbesondere auf Fälle, die eine einseitige Veränderung\ndes finanziellen Austauschverhältnisses zum Gegenstand hätten, die mithin unmittelbar oder mittelbar mietzinsrelevant seien, wie etwa die Einführung neuer Nebenkosten oder der Entzug einer allgemein zugänglichen Fläche. Die vorliegenden\nÄnderungen sprengten den bislang von der Praxis akzeptierten Rahmen bei weitem und verlangten von der Klägerin nicht weniger als dass sie akzeptiere, nach\n26 Jahren trotz Erfüllung aller vertraglichen Pflichten ihr angestammtes Heim aufzugeben und planwirtschaftlich zwangsweise umquartiert zu werden. Die Beklagte\nversuche mit öffentlich-rechtlichen Bestimmungen grundlegende Eingriffe in das\nprivatrechtliche Synallagma vorzunehmen, die von Art. 269d Abs. 3 OR nicht erfasst würden. Werde das geschützt, stünde es künftig Vermietern offen, Mietverträge nachträglich komplett neu auszugestalten.\n\nDie Beklagte habe aber auch die Begründungspflicht nach Art. 269d Abs. 3 OR\ni.V.m. Abs. 2 der genannten Norm verletzt. Eine Begründung im Formular fehle\ngänzlich. Der Ausdruck «Zusatzpflichten gemäss VGV» sei unverständlich und\ndarüber hinaus irreführend, denn er suggeriere, dass bereits zuvor «Pflichten gemäss VGV» bestanden hätten. Die Mitteilung mache nicht deutlich, dass es sich\nnicht um harmlose Zusatzpflichten handle, sondern um eine Disqualifizierung der\nKlägerin als Mieterin und ihre Umsiedlung. Der Begründung mangle es an Klarheit\nund Wahrheit.\n\nÜberdies sei die Vertragsänderung klar mit einer Kündigungsandrohung verbunden. Dies zeige sich am Beispiel der Unterbelegung, die in Art. 3 Abs. 3 VGV definiert sei. Als Sanktion sehe Art. 5 Abs. 2 VGV nach einem abgelehnten Umsiedlungsangebot die Kündigung vor.\n\n"}