{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nEs kann grundsätzlich offen bleiben, ob die Vorinstanz das Kriterium der Zumutbarkeit zu Recht zur Beurteilung der Rechtmässigkeit der Vertragsänderung heranzog. Denn hier wäre Zumutbarkeit anzunehmen. Die von der Beschwerdeführerin vorgesehene Einführung einer Klausel zur Wohnungsbelegung ist - da es um\nmit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohneinheiten der öffentlichen Hand geht - rechtens. Es versteht sich von selbst, dass bei einer allfälligen Kündigung zwingendes\nGesetzesrecht zu wahren ist, etwa die Vorschriften über die Erstreckung oder die\nSperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e bzw. Abs. 2 OR. Diese Fragen\nbilden aber nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens, zumal eine Kündigung\nunstreitig noch nicht ausgesprochen wurde.\n\n3.3.3. Ebenfalls begründet ist die Beschwerde, soweit es um die Einführung des\nKriteriums der wirtschaftlichen Verhältnisse geht. Es ist unbestritten, dass die Beschwerdeführerin damit bezweckt, Wohnobjekte der öffentlichen Hand zu einem\ndeutlich unter dem Marktniveau liegenden Mietzins zu vermieten und sie so Personen zugänglich zu machen, die als Folge ihrer weniger günstigen wirtschaftlichen Verhältnisse - gerade angesichts des auch in der Stadt A.________ notorischen Wohnungsmangels - darauf angewiesen sind. Für die Einführung der von\nder Beschwerdeführerin formulierten wirtschaftlichen Kriterien zur Vermietung ihrer Wohnobjekte besteht daher offensichtlich ein sachlicher und nachvollziehbarer\nGrund. Da es sich um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohneinheiten der öffentlichen Hand handelt, nimmt die Beschwerdeführerin insofern eine soziale Verantwortung wahr. Von einer ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgten und damit missbräuchlichen Vertragsanpassung (oben E. 3.1.2)\nkann unter diesen Umständen keine Rede sein.\nDie beabsichtigte Vertragsänderung steht auch in keinem krassen Missverhältnis\nzu den berechtigten Interessen der Beschwerdegegnerin (vgl. oben E. 3.1.2). Die\nVorinstanz begründet solches nicht. Im Gegenteil: Es genügt nicht, dass die Beschwerdegegnerin bei einer Kündigung wahrscheinlich mehr für eine neue Unterkunft zahlen muss oder nicht mehr in einem 6-Zimmer-Haus wohnen kann. Vielmehr stünde in diesem Fall fest, dass sie nicht auf eine zu Bedingungen unter dem\nMarktpreis vermietete Wohngelegenheit angewiesen wäre. Andernfalls müsste sie\n- 14 -\n\nbei Einführung der strittigen Kriterien nicht mit einer Kündigung rechnen. Abgesehen davon steht dies noch nicht fest. Gemäss den Feststellungen der Erstinstanz\nwill die Beschwerdeführerin nur dann Massnahmen ergreifen, wenn 15% der\nWohneinheiten das «angemessene Verhältnis» zwischen Einkommen und Mietzins verletzen. Betroffen wären zunächst die Mieter mit den höchsten Einkommen.\nZudem würde der Beschwerdegegnerin nach Möglichkeit ein Ersatzobjekt angeboten. Wie die Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, übt sie damit ihr Recht\nschonend, jedenfalls nicht missbräuchlich aus.\nNicht gefolgt werden kann der Vorinstanz auch, wenn sie erwog, die Beschwerdegegnerin habe nicht mit der Einführung einer Maximalverdienstklausel rechnen\nmüssen. Wie bereits gesagt, handelt es sich hier um staatlich verbilligte, von der\nÖffentlichkeit finanzierte Wohneinheiten zugunsten weniger bemittelten Mietenden. Insofern überzeugt auch die in diesem Zusammenhang angeführte Begründung der Vorinstanz nicht, dass Vermieter im Normalfall an möglichst finanzkräftigen Mietern interessiert seien. Ebenso wenig muss für die Mietenden bereits bei\nVertragsschluss ein für alle Mal vorhersehbar und klar sein, wie sie eine Vertragsbeendigung abwenden können. Die Parteien haben im Gegenteil grundsätzlich\ndas Recht, das Vertragsverhältnis jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen und\nvertraglichen Fristen aufzulösen. Dies gilt - wiederum unter Vorbehalt des Missbrauchs - auch im Mietrecht. Erst recht muss eine einseitige Vertragsänderung,\nanalog zur Erhöhung des Mietzinses nach Art. 269d Abs. 1 OR, zulässig sein, geht\ndiese doch in der Regel weniger weit als eine Kündigung. Sodann leuchtet nicht\nein, inwiefern es missbräuchlich sein soll, dass die Beschwerdeführerin wesentliche Fragen der Umsetzung der VGV dem Stadtrat überlassen will. Der in diesem\nZusammenhang vorgebrachte erstinstanzliche Verweis auf Prinzipien der Rechtsstaatlichkeit geht an der Sache vorbei, wenn und soweit die Beschwerdeführerin\nals Subjekt des Zivilrechts auftritt, wovon die Vorinstanz ausging. Geradezu unerfindlich ist, weshalb es betreffend mit öffentlichen Mitteln vergünstigte Wohneinheiten willkürlich und mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren sein soll, für eine\nKündigung allein auf das steuerbare Einkommen abzustellen. Im Übrigen trifft dies\nnach dem Gesagten in dieser Absolutheit nicht zu, will doch die Beschwerdeführerin die persönlichen Umstände der Mietenden berücksichtigen.\n- 15 -\n\nEntgegen der Auffassung der Vorinstanz sind der Beschwerdegegnerin ein Wohnungswechsel oder eine Kündigung unter den gegebenen Umständen somit auch\nnicht grundsätzlich unzumutbar. Aus dem angefochtenen Urteil ergibt sich nichts\nAbweichendes.\n\n"}