{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\nmehr, als es sich um eine mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohneinheit der öffentlichen Hand handelt und die Beschwerdeführerin insofern eine soziale Verantwortung wahrnimmt. Von einer ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes\nInteresse erfolgten und damit missbräuchlichen Vertragsanpassung (oben E.\n3.1.2) kann keine Rede sein.\nDie Vorinstanz begründet auch nicht und es ist nicht ersichtlich, dass die beabsichtigte Vertragsänderung in einem krassen Missverhältnis zu den berechtigten\nInteressen der Beschwerdegegnerin stehen würde (vgl. oben E. 3.1.2). Sie und\nihre Familie konnten fast dreissig Jahre lang von einem vergünstigten Einfamilienhaus in der Stadt A.________ profitieren, obwohl die Beschwerdeführerin dieses\nnach dem Auszug der Kinder «nur» mit ihrem Ehemann und seit 2016 alleine bewohnte. Es ist ohne Weiteres nachvollziehbar, dass die Beschwerdeführerin das\nObjekt nun wieder an eine Familie vermieten möchte. Sie wendet denn auch zu\nRecht ein, dass es ihr während all der Jahre freigestanden hätte, den Mietvertrag\nzu kündigen. Stattdessen soll die nun einzuführende Klausel die Beschwerdeführerin verpflichten, der Beschwerdegegnerin nach festgestellter Unterbelegung\nnach Möglichkeit zwei zumutbare Ersatzobjekte zu unterbreiten. Nur wenn die Beschwerdegegnerin diese ablehnt, kommt es zur Kündigung. Wie die Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, übt sie mit diesem Vorgehen ihr Recht schonend, jedenfalls aber nicht missbräuchlich aus. Entgegen der Auffassung der kantonalen\nInstanzen kann insbesondere nicht gesagt werden, dass eine Kündigung wegen der Änderung in der familiären Situation der Beschwerdegegnerin erfolgen\nwürde, sodass sie als missbräuchlich im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. f OR einzustufen wäre (vgl. dazu BGE 133 III 33 E. 3.2). Die Beschwerdegegnerin bewohnt die fragliche Liegenschaft bereits seit 8 Jahren alleine. Der Kündigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. f OR kann vernünftigerweise nicht auf unbestimmte Zeit gelten. Die gegenteilige Auffassung würde dazu führen, dass eine\nnachträgliche Vertragsanpassung kaum je möglich wäre. Dies entspricht aber weder dem Sinn des Gesetzes oder dem Grundsatz der Privatautonomie bzw. Vertragsfreiheit im Zivilrecht noch wäre es letztlich im Interesse der Mietenden und\nMietinteressenten.\nAuch bei Dauerschuldverhältnissen besteht zudem kein Anspruch auf quasi «für\nimmer» unveränderte, günstige Vertragsbedingungen. Eine Vertragsanpassung\n- 12 -\n\nist nicht nur bei Vorliegen aussergewöhnlicher Umstände im Sinne der von der\nVorinstanz zitierten «clausula rebus sic stantibus» zulässig. Die Zulässigkeit einseitiger Vertragsänderungen steht vielmehr - wie auch diejenige einer Kündigung\n- einzig unter dem Vorbehalt der Nicht-Missbräuchlichkeit, was nach den konkreten Umständen zu beurteilen ist (oben E. 3.1.2). Es ist allgemein anerkannt, dass\ndie Regelungen gemäss Art. 269d OR und Art. 271a OR sachlich zusammenhängen (vgl. dazu BGE 125 III 231 E. 3b). Die beiden Normen sind daher aufeinander\nabgestimmt anzuwenden. Entgegen der Auffassung der kantonalen Instanzen liegt\nauch keine verpönte Teilkündigung im Sinne der in BGE 125 III 231 E. 3a statuierten Kriterien vor. Weder bestehen zwei Mietverträge über eine Haupt- und eine\nNebensache, von denen nur die Nebensache gekündigt werden soll, noch werden\nder Beschwerdegegnerin mit der Belegungsvorschrift wesentliche Teile des Mietobjekts entzogen.\nDie ergänzenden Erwägungen der Vorinstanz gehen weitgehend an der Sache\nvorbei. Mit Blick auf die Zulässigkeit der Einführung einer Klausel zur Wohnungsbelegung ist es ohne Belang, dass der bisherige Mietvertrag keine entsprechende\nKlausel enthielt und die Beschwerdegegnerin daher zu keiner bestimmten Nutzung\nverpflichtet war. Zwar kann in der Tat kaum von ihr verlangt werden, mit mehreren,\nfremden erwachsenen Personen zusammenzuleben, zumal das Haus nur über ein\nBadezimmer verfügt. Hingegen sind der Beschwerdegegnerin ein Wohnungswechsel oder eine Kündigung unter den gegebenen Umständen nicht grundsätzlich unzumutbar. Aus dem angefochtenen Urteil ergibt sich nichts Anderes. Insbesondere ändert daran nichts, dass das Mietverhältnis bis dato fast dreissig Jahre\ngedauert hat. Es besteht im Gegenteil ein substanzielles Interesse der Beschwerdeführerin, das Objekt jemandem zugänglich zu machen, der eine optimalere Belegung des sechs Zimmer grossen Hauses gewährleistet, etwa einer Familie. Dies\ngilt umso mehr, als es für Familien, gerade in einer Stadt wie A.________, notorisch sehr schwierig ist, ein Objekt wie das streitgegenständliche zu finden. Auch\ndie finanziellen Nachteile einer Kündigung für die Beschwerdegegnerin bzw. ein\nMehraufwand bei der Suche und dem Bezug einer neuen Wohnung begründen\nkein offensichtlich überwiegendes Interesse der Beschwerdegegnerin.\n- 13 -\n\n"}