{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2024-08-19", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_BGer-4A-82-2024_2024-08-19.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2024_Nr_9_01.pdf", "Checksum": "f4b4c4863ddff563f4711984232cc5f0"}, "Scrapedate": "2025-06-03", "Num": ["BGer 4A_82/2024"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2255", "Zeit UTC": "04.06.2025 00:32:35", "Checksum": "0b264ce70a773455c23bd01045f8bf00", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 19.08.2024 BGer 4A_82/2024\nRegeste:\nZMP 2024 Nr. 9: Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Vertragsänderung.\n\n3.2.2. Hinsichtlich der Klausel zur Wohnsitzpflicht der Mieterin während der Vertragsdauer und der Verpflichtung, das Mietobjekt selbst zu bewohnen, erwog die\nVorinstanz, diese Fragen seien nicht Bestandteil der Klage. Darauf sei nicht einzugehen. Die Klausel betreffend Untervermietung sei im Übrigen nichtig. Art. 262\nOR gestatte dem Mieter grundsätzlich die Untervermietung eines Teils oder des\nganzen Mietobjekts. Da die Norm relativ zwingend sei, könnten die Parteien des\nHauptmietvertrages das Recht zur Untervermietung nicht zulasten des Mieters beschränken.\n\n3.2.3. Mit Bezug auf die Klausel zur Wohnungsbelegung erwog die Vorinstanz unter Verweis auf das erstinstanzliche Gericht, die Beschwerdeführerin dürfe der Beschwerdegegnerin keine Vorgaben dergestalt machen, dass die Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner des Mietobjektes die Zahl der Zimmer um höchstens eines unterschreiten dürfe. Wenn im Mietvertrag, wie vorliegend, eine ausdrückliche\nVereinbarung zu Umgang und Modalitäten des Gebrauchs der Mietsache fehle,\nsei der «übliche Gebrauch» anhand objektiver Kriterien zu bestimmen. Mangels\nVereinbarung treffe die Mieterin keine Pflicht, das Mietobjekt effektiv zu nutzen.\nDie Nicht- oder reduzierte Nutzung sei aufgrund der geringeren Abnutzung vielmehr objektiv im Interesse des Vermieters. Zudem könne die Beschwerdegegnerin\nnicht verpflichtet werden, das Einfamilienhaus zusammen mit mindestens vier weiteren Personen zu bewohnen. Nach unbestritten gebliebener Darstellung der Beschwerdegegnerin verfüge das Einfamilienhaus über ein einziges Badezimmer.\nDas Mietobjekt eigne sich daher ohnehin nur sehr eingeschränkt für die Aufnahme\nweiterer Erwachsener. Das Zusammenleben mit fremden Personen könne der Beschwerdegegnerin nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden.\n-8-\n\n3.2.4. Die Klausel betreffend wirtschaftliche Verhältnisse und Einkommensentwicklung beurteilte die Vorinstanz als unzulässig, wobei sie grundsätzlich auf die\nErwägungen der Erstinstanz verwies. Bei Einführung einer Maximalverdienstklausel müsse die Beschwerdegegnerin über kurz oder lang mit der Kündigung rechnen. Diese Vorgabe schränke die wirtschaftlichen Entfaltungsmöglichkeiten der\nMietpartei unzulässig ein. Eine Maximalverdienstklausel sei zudem vor dem Hintergrund, dass Vermieter im Normalfall an möglichst finanzkräftigen Mietern interessiert seien, ungewöhnlich, sodass Mietende nicht mit deren nachträglichen einseitigen Einführung zu rechnen bräuchten. Mietende müssten aber bereits bei Vertragsschluss wissen, wie sie eine Vertragsbeendigung abwenden könnten. Dies\nsei bei einer Maximalverdienstklausel kaum möglich. Es hänge oft von langfristigen Weichenstellungen ab, wie sich das Einkommen und Vermögen einer Einzelperson entwickle. Die Höhe des Einkommens und Vermögens käme bei Einführung der Klausel als einziges oder doch vorrangiges Kriterium für die Kündigung\nzur Anwendung, was wohl eine Kündigung aus geringfügigem Anlass darstellen\nwürde. Es wäre geradezu willkürlich und mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, für eine Kündigung allein auf das steuerbare Einkommen abzustellen. Zudem\nsei es missbräuchlich, dass die Beschwerdeführerin wesentliche Fragen der Umsetzung der VGV dem Stadtrat überlasse, zumal dieser die Regeln nach Belieben\nändern könne. Damit verletze die Beschwerdeführerin nicht nur Art. 269d Abs. 3\nOR, sondern grundlegende Prinzipien der Rechtsstaatlichkeit.\nEine Kündigung nach dem strittigen Kriterium bleibe auch dann missbräuchlich,\nwenn der Beschwerdegegnerin unabhängig von einem Härtefall Zeit gewährt\nwürde, sich eine neue Wohnung zu suchen. Auf die Länge der Übergangs- und\nKündigungsfristen komme es nicht an.\n\n3.2.5. Sodann beurteilte die Vorinstanz als unzulässig, die Beschwerdegegnerin\nzu verpflichten, der Beschwerdeführerin alle notwendigen Auskünfte zu erteilen\nund entsprechende Nachweise vorzulegen, die zur Kontrolle der in E. 3.2.4 vorstehend umschriebenen neuen Vermietungsbedingungen nötig sind. Die Beschwerdeführerin wäre überdies zu ermächtigen, beim Personenmeldeamt, dem\nSteueramt und bei anderen Stellen die erforderlichen Auskünfte und Daten einzu-\n-9-\n\n"}