{"Signatur": "ZG_VG_002", "Spider": "ZG_Verwaltungsgericht", "Datum": "2023-06-05", "PDF": {"Datei": "ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_002_A-2021-25_2023-06-05.pdf", "URL": "https://verwaltungsgericht.zg.ch/tribunavtplus/ServletDownload/A_2021_25_5725904a692227324825c1f1a293ecdefdf40afcf20261369e2de614891c8945446408bcf472c4de0913107b17de67af6113a8f048347cd70b780627b504a67c?path=5725904a692227324825c1f1a293ecdefdf40afcf20261369e2de614891c8945446408bcf472c4de0913107b17de67af6113a8f048347cd70b780627b504a67c&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=A_2021_25", "Checksum": "89c8bc4433eec687141851985801b8ef"}, "Scrapedate": "2026-02-12", "Num": ["A 2021 25"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 05.06.2023 A 2021 25"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zoug  Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zugo  Abgaberechtliche Kammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Kantons- und Gemeindesteuern 2019 (Vermögenssteuerwert Liegenschaften) | Kantonssteuer / direkte Bundessteuer"}], "ScrapyJob": "446973/51/2114", "Zeit UTC": "12.02.2026 02:48:57", "Checksum": "741f812e2a0cfda7255eaf179a589a91", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 05.06.2023 A 2021 25\nRegeste:\nKantons- und Gemeindesteuern 2019 (Vermögenssteuerwert Liegenschaften) | Kantonssteuer / direkte Bundessteuer\n\nnell daher grundsätzlich ausser Acht zu lassen. Wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, kommt dem aber letztlich im Ergebnis – selbst unter Ausklammerung dieses ausserordentlichen Ertrags – keine ausschlaggebende Bedeutung zu.\n\n5.5.5 In Anlehnung an vorstehende Ausführungen liesse sich, im Sinne einer ersten\nKontrollrechnung, der zu kapitalisierende Mietwert 2019 des Liegenschaftsteils\nE.________ (ohne den ausserordentlichen Mietertrag von Fr. 20'961.–) wie folgt berechnen:\n\n- Effektive Mieteinnahmen gemäss Erfolgsrechnung (Ist-Miete): Fr. 332'300.–\n- Mietwert der per 2021 an die J.________ AG\nvermieteten Räumlichkeiten: Fr. 354'280.–\n- Mietwert nicht vermietete Parkplätze: Fr. 74'280.–\n- Mietwert nicht vermietetes Lager im 2. UG – 320 m2: Fr. 35'200.–\n- Mietwert nicht vermietetes Lager im 2. UG – 28 m2: Fr. 3'080.–\n- Total Mietwert 2019 Liegenschaftsteil E.________: Fr. 799'140.–\n\nBei Anwendung des nicht bestrittenen Kapitalisierungszinssatzes von 7 % ergäbe dies\nzum hier relevanten Bewertungszeitpunkt (31. Dezember 2019) für den Liegenschaftsteil\nE.________ bei Annahme der Vollvermietung ein Ertragswert von (gerundet)\nFr. 11'416'000.– (Fr. 799'140.– / 7 x 100).\n\n5.6 Was \"Leerstände\" im Zusammenhang mit der Berechnung des Ertragswerts von\nLiegenschaften betrifft, wird zuweilen in der Fachliteratur die Meinung vertreten, dass\ngrössere Ertragseinbussen über einen absehbaren Zeitraum, verursacht durch einen\ngrösseren Leerstand, ebenfalls mittels Barwertmethode (diskontierter Einnahmeverlust)\nberechnet und beim Verkehrswert (als Ertragswert) als Verlust geldwerter Leistungen in\nAbzug zu bringen sind (Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten [SVKG], Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 5. Aufl. 2019, S. 296).\n\n5.6.1 Im Sinne dieser Lehrmeinung erscheint der Leerstand im Liegenschaftsteil\nE.________ auf den ersten Blick grundsätzlich von potenziell bewertungstechnischer Relevanz, immerhin entspricht er rund 58 % des totalen Mietwerts (total Mietwert von\nFr. 799'140.– abzüglich effektiv in 2019 erzielte Mieterträge von Fr. 332'300.– ergibt für die\nin 2020 leerstehenden und erst ab 2021 [teilweise] wieder vermieteten Räumlichkeiten einen Ertragsausfall von Fr. 466'840.–). In Anlehnung an den hier nicht bestrittenen Kapitali-\n\nUrteil A 2021 25\n13\n\nsierungszinssatz von 7 % ergäbe sich für den in 2020 erlittenen Einnahmeverlust zum\nBewertungszeitpunkt (31. Dezember 2019) ein Barwert von Fr. 436'300.– (Fr. 466'840.–\ndiskontiert zum Satz von 7 % für ein Jahr).\n\nInsofern erscheint es – zumindest rückblickend – nicht abwegig, dass dieser Leerstand\nvon einem potentiellen Käufer bei der Ermittlung des Ertragswerts des Liegenschaftsteils\nE.________ bei einer Bewertung per Ende 2019 berücksichtigt worden wäre. Eine derartige Berücksichtigung eines Einnahmeverlusts (Leerstand) basiert allerdings auf einer in die\nZukunft gerichteten Betrachtungsweise, mit der Unterstellung, dass im Bewertungszeitpunkt (31. Dezember 2019) der Leerstand für ein weiteres Jahr überhaupt bekannt bzw.\nobjektiv tatsächlich anzunehmen gewesen wäre. Für eine Liegenschaft an zentraler Lage\nim Raum Zug drängt sich eine solche Annahme nicht ohne Weiteres auf. Es gälte vorliegend zu beurteilen, ob bzw. für wie lange ein potentieller Käufer im konkreten Fall von einem künftig weiterbestehenden Leerstand (Einnahmeverlust) objektiv ausgehen dürfte.\nVon einer generellen Unvermietbarkeit der Räumlichkeiten kann jedenfalls offenkundig\nnicht ausgegangen werden. Für das Scheitern des Vertragsabschlusses mit der\nK.________ AG im Juni 2019 scheint sodann die Höhe des von den Rekurrenten geforderten Mietzinses bzw. die fehlende Finanzierungsmöglichkeit der Mietinteressentin ausschlaggebend gewesen zu sein (vgl. die unbestritten gebliebenen Ausführungen der Rekursgegnerin im Einspracheentscheid; Rek-act. 1 S. 3; sowie die E-Mail-Korrespondenz\nbetreffend das Angebot der K.________ AG in StV-act. 7). Wie die nachfolgenden Erwägungen (zweite Kontrollrechnung) zeigen, kann letztlich aber auch in diesem Punkt offen\nbleiben, wie es sich hiermit im konkreten Fall verhält.\n\nEs gilt sodann festzuhalten, dass es sich bei einer hierfür (\"Leerstand\") notwendigen\nSachverhaltsabklärung und -würdigung um einen Detaillierungsgrad handelt, wie er bei\nder formelhaften Berechnung des Vermögenssteuerwerts (als Ertragswert) eines Ge-\nschäfts- oder Mehrfamilienhauses nicht grundsätzlich Teil des hier zur Anwendung gelangenden \"Massenfallrechts\" sein kann, sondern nur in absoluten Ausnahmefällen gerechtfertigt erscheint. Ein solcher Ausnahmefall kann nach Meinung des Gerichts nur vorliegen,\nwenn sich dies aufgrund der speziellen Umstände des Einzelfalls aufdrängt und sich zugleich in einem Bewertungsergebnis niederschlägt, das sich ausserhalb der einer Schätzung immer inhärenten Streubreite befindet. Abgesehen davon bestünde zur Klärung der\nvon den Rekurrenten geltend gemachten fehlenden Nachfrage und deren allfälligen Auswirkung auf den tatsächlichen Verkehrswert der Liegenschaft die gemäss Ziff. 10 der Weg-\n\nUrteil A 2021 25\n14\n\nleitung Immobilienbesteuerung vorgesehene Möglichkeit einer unabhängigen Liegenschaftsschätzung, was von den Rekurrenten vorliegend allerdings abgelehnt wird.\n\n"}