{"Signatur": "ZG_VG_002", "Spider": "ZG_Verwaltungsgericht", "Datum": "2023-06-05", "PDF": {"Datei": "ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_002_A-2021-25_2023-06-05.pdf", "URL": "https://verwaltungsgericht.zg.ch/tribunavtplus/ServletDownload/A_2021_25_5725904a692227324825c1f1a293ecdefdf40afcf20261369e2de614891c8945446408bcf472c4de0913107b17de67af6113a8f048347cd70b780627b504a67c?path=5725904a692227324825c1f1a293ecdefdf40afcf20261369e2de614891c8945446408bcf472c4de0913107b17de67af6113a8f048347cd70b780627b504a67c&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=A_2021_25", "Checksum": "89c8bc4433eec687141851985801b8ef"}, "Scrapedate": "2026-02-12", "Num": ["A 2021 25"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 05.06.2023 A 2021 25"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zoug  Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zugo  Abgaberechtliche Kammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Kantons- und Gemeindesteuern 2019 (Vermögenssteuerwert Liegenschaften) | Kantonssteuer / direkte Bundessteuer"}], "ScrapyJob": "446973/51/2114", "Zeit UTC": "12.02.2026 02:48:57", "Checksum": "741f812e2a0cfda7255eaf179a589a91", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 05.06.2023 A 2021 25\nRegeste:\nKantons- und Gemeindesteuern 2019 (Vermögenssteuerwert Liegenschaften) | Kantonssteuer / direkte Bundessteuer\n\nsteuerwert (Ertragswert) von Fr. 0.– beigemessen werden müsste, was zweifelsohne in\nden wenigsten Fällen zutreffen dürfte. Dies muss aber auch für Teil-Leerstände gelten, wie\nsie vorliegend von den Rekurrenten geltend gemacht werden. Hier die erzielbaren Mieterträge (Soll-Miete) nicht miteinbeziehen zu wollen, würde im Konzept der Ertragswertbewertung bedeuten, dass im Bewertungszeitpunkt davon ausgegangen würde, der entsprechende Leerstand würde quasi ewig bestehen. Dass sich eine solche Annahme vorliegend\nnicht rechtfertigt, wo der hier strittige Leerstand unbestrittenermassen grösstenteils mit\nMietvertrag vom 11. August 2020 per 1. Januar 2021 wieder vermietet werden konnte, ist\noffenkundig. Aus demselben Grund vermögen auch die von den Rekurrenten vorgebrachten Argumente einer durch die Bauordnung 2010 veranlassten zukünftigen Unvermietbarkeit nicht zu überzeugen (act. 8, S. 3, zweiter Abschnitt).\n\nDem Antrag der Rekurrenten den Vermögenssteuerwert (Ertragswert) auf Fr. 10'980'000.–\n(für alle Liegenschaftsanteile zusammen) festzulegen, kann deshalb klarerweise nicht gefolgt werden. Dass die Rekursgegnerin den Vermögenssteuerwert (Ertragswert) des Liegenschaftsteils E.________ auf Basis der erzielbaren Mieterträge (Soll-Mieten) berechnet\nhat, ist demgegenüber nicht zu beanstanden.\n\n5.5 Der für die Ertragswertberechnung relevante Mietertrag ergibt sich somit vorliegend aus der Summe der tatsächlich in 2019 vereinnahmten und deklarierten Mieten (Ist-\nMieten) und den den nicht vermieteten Räumlichkeiten (Leerstand) zuzuweisenden Mietwerten (Soll-Mieten). Bei Letzteren handelt es sich gestützt auf die Vorbringen der Parteien um die Räumlichkeiten, wie sie bis Ende 2017 von der I.________ B.V. gemietet wurden und erst ab 2021, zumindest teilweise, wieder an die J.________ AG vermietet werden konnten.\n\n5.5.1 Gemäss der von den Rekurrenten mit der Replik ins Recht gelegten Aufstellung\n(Rek-act. 5), die von der Rekursgegnerin nicht bestritten scheint (vgl. act. 10, S. 3, 2. Abschnitt), betrug die zuletzt von der I.________ B.V. bezahlte Jahresmiete Fr. 478'080.–.\nHiervon entfielen Fr. 365'520.– auf Räumlichkeiten, wie sie ab 2021 für Fr. 354'280.– (mit\neinem Discount von Fr. 22'300.– für die Periode vom 1. Juli 2021 bis 31. Dezember 2023)\nwieder an die J.________ AG vermietet werden konnten (Büro und Cafeteria im EG/Lager\nim UG; Mietvertrag vom 18. Dezember 2008, Rek-act. 4, S. 4), somit, im Vergleich zur\nI.________ B.V., zu einem Mindermietpreis von Fr. 11'240.– p.a. Der Mietvertrag mit der\nJ.________ AG liefert keine Anhaltspunkte für vereinbarte Mietzinserhöhungen (ausser\nAnpassung an den Landesindex der Konsumentenpreise), so dass sich hier eine relevante\n\nUrteil A 2021 25\n11\n\nSoll-Miete für diese Räumlichkeiten von Fr. 354'280.– p.a. ergibt. Der Berücksichtigung\ndieses in Folgejahren (d.h. nach 2019) erzielten tieferen Mietzinsertrags scheint denn\nauch die Rekursgegnerin nicht entgegenzustehen (vgl. act. 5, S. 4, 1. Abschnitt).\n\n5.5.2 Wie die Rekursgegnerin richtig bemerkt, gewährt der Mietvertrag der J.________\nAG sodann eine Option, zusätzlich diverse Parkplätze mieten zu können. Diesen Parkplätzen wurde im Mietvertrag, und somit von den Rekurrenten selbst, ein Mietwert von\nFr. 69'280.– p.a. zugemessen, umfassend 16 Parkplätze in der Tiefgarage für Fr. 64'000.–\np.a. (16 x Fr. 4'000.– p.a.) und 4 Aussenparkplätze für Fr. 5'280.– p.a. (4 x Fr. 1'320.–\np.a.). Diese Referenzwerte sind leicht höher als die von der I.________ B.V. bis Ende\n2017 bezahlten Mieten. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die Rekursgegnerin die\nSoll-Mieten sämtlicher Parkplätze anhand der von der I.________ B.V. bis Ende 2017 bezahlten Parkplatzmieten bestimmt hat. In Anlehnung an die oben erwähnte Aufstellung der\nRekurrenten kommt diesen insgesamt ein Mietwert von Fr. 74'280.– p.a. zu (Fr. 3'240.– +\nFr. 8'640.– + Fr. 57'120.– + Fr. 5'280.–).\n\n5.5.3 Der erwähnten Aufstellung der Rekurrenten weiter folgend, verbleibt es bei der\nBestimmung der Soll-Mieten für die zwei nach wie vor nicht vermieteten Lagerräume im\n2. UG (320 m2 und 28 m2; vgl. Rek-act. 5). Die Rekursgegnerin übernahm auch hier die\nvon der I.________ B.V. bis Ende 2017 bezahlten Mieten von Fr. 110.–/m2 p.a.\n(Fr. 35'200.– für 320 m2 bzw. Fr. 3'080.– für 28 m2; vgl. Rek-act. 5). Der Sachverhalt\nbzw. die Vorbringen der Rekurrenten ergeben keine Hinweise, dass diese Soll-Mietwerte\nnicht angemessen sein sollten, weshalb deren Verwendung als Referenzwerte durch die\nRekursgegnerin nicht zu beanstanden ist.\n\n5.5.4 Weiter enthält die Liegenschaftserfolgsrechnung 2019 (E.________) eine ausserordentliche Ertragsposition von Fr. 20'961.–, welche von der Rekursgegnerin dem zu kapitalisierenden Mietertrag 2019 zugeschlagen wurde. Dieser ausserordentliche Ertrag bzw.\ndessen Berücksichtigung in der Ertragswertbewertung wird in den Rechtsschriften nicht\nnäher thematisiert. Es erschliesst sich aus den aufgelegten Akten ferner nicht ohne Weiteres, was der zugrundeliegende Rechtsgrund dieser Ertragsposition ist. Sollte es sich dabei\num einen einmaligen, ausserordentlichen Mietertrag handeln, erscheint dies dem Gericht\nzwar grundsätzlich nicht mit dem Konzept der Ertragswertberechnung vereinbar, werden\nbei dieser konzeptionell doch in Zukunft zu erwartende, regelmässig fliessende Mietzinserträge kapitalisiert, was auf ausserordentlich erzielte Einkünfte in der Regel nicht zutrifft.\nSolche ausserordentliche Erträge wären für die Bestimmung des Ertragswertes konzeptio-\n\nUrteil A 2021 25\n12\n\n"}