{"Signatur": "ZG_VG_002", "Spider": "ZG_Verwaltungsgericht", "Datum": "2023-06-05", "PDF": {"Datei": "ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_002_A-2021-25_2023-06-05.pdf", "URL": "https://verwaltungsgericht.zg.ch/tribunavtplus/ServletDownload/A_2021_25_5725904a692227324825c1f1a293ecdefdf40afcf20261369e2de614891c8945446408bcf472c4de0913107b17de67af6113a8f048347cd70b780627b504a67c?path=5725904a692227324825c1f1a293ecdefdf40afcf20261369e2de614891c8945446408bcf472c4de0913107b17de67af6113a8f048347cd70b780627b504a67c&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=A_2021_25", "Checksum": "89c8bc4433eec687141851985801b8ef"}, "Scrapedate": "2026-02-12", "Num": ["A 2021 25"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 05.06.2023 A 2021 25"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zoug  Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zugo  Abgaberechtliche Kammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Kantons- und Gemeindesteuern 2019 (Vermögenssteuerwert Liegenschaften) | Kantonssteuer / direkte Bundessteuer"}], "ScrapyJob": "446973/51/2114", "Zeit UTC": "12.02.2026 02:48:57", "Checksum": "741f812e2a0cfda7255eaf179a589a91", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 05.06.2023 A 2021 25\nRegeste:\nKantons- und Gemeindesteuern 2019 (Vermögenssteuerwert Liegenschaften) | Kantonssteuer / direkte Bundessteuer\n\n4.3 Für den Kanton Zug bestimmt § 42 Abs. 1 StG, dass der Steuerwert von Grundstücken dem Verkehrswert entspricht. Dabei ist der Ertragswert angemessen zu berücksichtigen. Gemäss § 20 Abs. 2 der Verordnung zum Steuergesetz (VO StG; BGS 632.11)\ngilt als Ertragswert in der Regel der mit 6 bis 8 % kapitalisierte Bruttoertrag der Liegenschaft. Alter und baulicher Zustand des Objektes sind angemessen zu berücksichtigen.\n\n4.4 Die diesbezügliche Praxis der Zuger Steuerbehörden findet sich in der Wegleitung\nImmobilienbesteuerung. Diese hält für Mehrfamilien- und Geschäftshäuser, sowie vermietete Ein-, Zweifamilienhäuser und Stockwerkeigentum fest, dass deren Verkehrswert vorwiegend vom Ertragswert bestimmt wird. Der Bruttoertrag des Jahres wird mit 7 % kapitalisiert (Basiszinssatz ist ein historisch durchschnittlicher Hypothekarzinssatz von 5 %; der\nZuschlag von 2 % ist für die Deckung der Verwaltungs- und Betriebskosten sowie zur Bildung angemessener Rücklagen für den Unterhalt der Bauten). Der Steuerwert ist in jeder\nSteuerperiode neu zu beurteilen und wenn nötig anzupassen. Der Bruttoertrag bestimmt\nsich nach der Gesamtheit der von den Mietern geleisteten bzw. erzielbaren Entschädigungen. Bei vermieteten Einzelobjekten (EFH, ZFH, StWE) ist jeweils von einem Jahresmietertrag auszugehen (Wegleitung Immobilienbesteuerung, Stand 2013, Ziff. 4). Diese Vorgehensweise ist gemäss Ziff. 1 der Wegleitung in der Regel anzuwenden. Bei Vorliegen\nvon besonderen Verhältnissen (z.B. besondere Bauart, Ausstattung oder Umgebung, Villen und Liebhaberobjekte) oder bei unrealistischen Ergebnissen, kann davon abgewichen\nwerden.\n\n4.5 Der Rekursgegnerin ist ebenfalls zuzustimmen, wenn sie ausführt, dass es\ngemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung als zulässig erachtet wurde, den kantonalen\nVermögenssteuerwert von Mietliegenschaften ausschliesslich anhand des Ertragswertes,\nd.h. auf Basis der kapitalisierten Mieterträge, zu bestimmen (BGer 2C_418/2020 vom\n21. Dezember 2021 E. 4.4.8), was vorliegend zwischen den Parteien auch nicht strittig ist.\n\n4.6 Als Zwischenresultat kann folglich festgehalten werden, dass die im Kanton Zug\nrelevanten Regelungen zur Bestimmung des Vermögenssteuerwerts von Liegenschaften\n(§ 42 Abs. 1 StG und § 20 VO StG, wonach der Ertragswert angemessen zu berücksichtigen ist) und die hierauf basierende Veranlagungspraxis, bei Mehrfamilien- und Geschäftshäusern, wie dies vorliegend für die Liegenschaft E.________ zutrifft, den Vermögens-\n\nUrteil A 2021 25\n9\n\nsteuerwert vorwiegend als Ertragswert aufgrund der mit 7 % kapitalisierten Mieterträge zu\nermitteln (Wegleitung Immobilienbesteuerung, a.a.O., Ziff. 4) vor Bundesrecht standhält\nund daher nicht zu beanstanden ist.\n\n5.\n5.1 Strittig bleibt, wie dieser Ertragswert im Falle des in 2019 nicht vollständig vermieteten Geschäftshauses E.________ konkret zu berechnen ist, insbesondere ob der Mietwert der in 2019 nicht vermieteten Gewerberäumlichkeiten (Leerstand) dem zu kapitalisierenden, effektiv erzielten Mietertrag zuzuschlagen ist. Dabei geht es letztlich um die Frage,\nob die Rekursgegnerin den Ertragswert bei ihrer Vermögenswertberechnung \"angemessen\" berücksichtigt hat bzw. ob sie im konkreten Fall zu einem unrealistischen Ergebnis\ngekommen ist. Dies gilt es nachfolgend zu prüfen:\n\n5.2 Methodisch ist der Ertragswert einer Immobilie die Summe aller zukünftig erwarteten, auf den Bewertungszeitpunkt (vorliegend 31. Dezember 20219) diskontierten Erträge,\nsomit der Barwert aller zukünftig erwarteten Erträgnisraten. Er entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert einer Liegenschaft (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, a.a.O., § 220\nN 202). Grundlage der Schätzung des Ertragswerts bilden daher die am Bewertungsstichtag zu erwartenden nachhaltigen Mieterträge, somit die erzielbaren Mieterträge, wobei die\nin einem verflossenen Zeitraum tatsächlich erzielten Mieterträge nur insofern zu berücksichtigen sind, als sie Schlüsse auf künftige Mieterträge zulassen (Richner/Frei/Kaufmann/\nRohner, a.a.O., § 220 N 204).\n\n5.3 Was die von den Rekurrenten ins Feld geführten Investitionen von Fr. 4.3 Mio. betrifft, ist folglich der Rekursgegnerin zuzustimmen, dass diesen nur indirekt ein Zusammenhang mit den erzielbaren Mieterträgen zukommt. Da es sich dabei, wie die Rekurrenten in der Replik selber korrigierend einbringen (act. 8, S. 3, sechster Abschnitt), nicht um\nUnterhaltskosten, sondern um Investitionen gehandelt haben soll, dürften sie sich sodann\neher erhöhend (und nicht vermindernd) auf den (Ertrags-)Wert der strittigen Liegenschaft\nausgewirkt haben.\n\n5.4 Aus dem Gesagten erhellt, dass sich der Ertragswert einer Immobilie nicht ausschliesslich aus der Ist-Miete, sondern aus dem gesamten (zukünftigen) Ertragspotential\neiner Liegenschaft oder eben aus deren Soll-Mieten herleitet. Dies leuchtet auch ohne\nWeiteres ein, würde das Abstellen auf die Ist-Miete im Falle eines temporären Leerstandes\nvon z.B. 100 % bedeuten, dass dieser Liegenschaft (in diesem Zeitpunkt) ein Vermögens-\n\nUrteil A 2021 25\n10\n\n"}