{"Signatur": "ZG_VG_002", "Spider": "ZG_Verwaltungsgericht", "Datum": "2023-06-05", "PDF": {"Datei": "ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_002_A-2021-25_2023-06-05.pdf", "URL": "https://verwaltungsgericht.zg.ch/tribunavtplus/ServletDownload/A_2021_25_5725904a692227324825c1f1a293ecdefdf40afcf20261369e2de614891c8945446408bcf472c4de0913107b17de67af6113a8f048347cd70b780627b504a67c?path=5725904a692227324825c1f1a293ecdefdf40afcf20261369e2de614891c8945446408bcf472c4de0913107b17de67af6113a8f048347cd70b780627b504a67c&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=A_2021_25", "Checksum": "89c8bc4433eec687141851985801b8ef"}, "Scrapedate": "2026-02-12", "Num": ["A 2021 25"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 05.06.2023 A 2021 25"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zoug  Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zugo  Abgaberechtliche Kammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Kantons- und Gemeindesteuern 2019 (Vermögenssteuerwert Liegenschaften) | Kantonssteuer / direkte Bundessteuer"}], "ScrapyJob": "446973/51/2114", "Zeit UTC": "12.02.2026 02:48:57", "Checksum": "741f812e2a0cfda7255eaf179a589a91", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 05.06.2023 A 2021 25\nRegeste:\nKantons- und Gemeindesteuern 2019 (Vermögenssteuerwert Liegenschaften) | Kantonssteuer / direkte Bundessteuer\n\nche die relevanten Ertragswerte anhand der von den Rekurrenten in den entsprechenden\nLiegenschaftserfolgsrechnungen ausgewiesenen Bruttomieterträgen ermittelt wurden (inklusive Soll-Miete auf dem Leerstand im Liegenschaftsteil F.________). Für diese ergeben\nsich dem Gericht aufgrund der von den Parteien anerkannten relevanten Bruttomieterträgen nicht strittige Vermögenssteuerwerte (Ertragswerte) von gerundet Fr. 3'350'000.– für\ndie F.________ (mit 7 % kapitalisierter Mietertrag von Fr. 234'540.–) und Fr. 2'882'000.–\nfür die H.________ (mit 7 % kapitalisierter Mietertrag von Fr. 201'768.–).\n\n3.3 Die strittige Bewertungsdifferenz bezieht sich daher ausschliesslich auf die Liegenschaft E.________ (hier als Liegenschaftsteil Büro/Gewerbe, ohne Liegenschaftsteil\nF.________). Strittig ist dabei, ob der Ertragswert aufgrund der Ist-Mieten oder der Soll-\nMieten zu berechnen ist und, wenn die Soll-Miete ausschlaggebend sein sollte, wie hoch\ndiese anzusetzen wäre.\n\nDie Rekurrenten vertreten die Auffassung, dass der Ertragswert (Vermögenssteuerwert)\nauf Basis der tatsächlich in 2019 erzielten Mieterträge (Ist-Miete, ohne Berücksichtigung\nder nicht vermieteten, als Leerstand bezeichneten Räumlichkeiten) und ohne die ausserordentliche Mietertragskomponente (Fr. 20'961.05.–) zu berechnen sei. Auf der so ermittelten Mietzinsbasis von Fr. 332'300.80 (Soll-Nettomietzinse von Fr. 826'001.80 abzüglich\nLeerstand von Fr. 493'701.–; vgl. StV-act. 6 mit Erfolgsrechnung 2019 für Liegenschaft\nE.________) weisen sie der Liegenschaft E.________ einen Vermögenssteuerwert (Ertragswert) von gerundet Fr. 4'747'100.– zu (Fr. 332'300.80 kapitalisiert mit 7 %).\n\nDie Rekursgegnerin hingegen berechnet den Ertragswert auf Basis der in der Liegenschaftserfolgsrechnung deklarierten potenziell erzielbaren Mieterträge (d.h. inklusive\n\"Leerstände\") von Fr. 826'001.80 plus dem dort ebenfalls ausgewiesenen ausserordentlichen Ertrag von Fr. 20'961.05, somit von total Fr. 846'962.85, resultierend in einem Ertragswert von gerundet Fr. 12'100'000.–, bzw. der wiederum strittigen Bewertungsdifferenz\nvon (gerundet) Fr. 7'352'000.–.\n\n4.\n4.1 Wie die Rekursgegnerin richtig bemerkt, findet sich die Rechtsgrundlage zur Vermögensbesteuerung im Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der\nKantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14). Gemäss Art. 14 Abs. 1 StHG wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt\nwerden kann. Diese Bestimmung gibt den Kantonen vor, dass bei der Bewertung der Ver-\n\nUrteil A 2021 25\n7\n\nkehrswert berücksichtigt werden muss. Nach welchen Regeln letzterer zu ermitteln ist,\nschreibt das Steuerharmonisierungsgesetz indessen nicht vor. Bezüglich der Ausgestaltung und Umsetzung der Bewertungsregeln, auch der Frage, ob und in welchem Umfang\nder Ertragswert in die Bewertung einfliesst (\"Kann-Vorschrift\"), steht den Kantonen\ngemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ein weiter Spielraum offen.\n\n4.2 Praxisgemäss gilt als Verkehrswert der objektive Marktwert einer Liegenschaft,\nd.h. jener Wert, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist. Dabei handelt es sich naturgemäss nicht um eine mathematisch exakt\nbestimmbare Grösse, sondern in der Regel um einen Schätz- oder Vergleichswert (zum\nGanzen: BGer 2C_500/2018 vom 8. April 2020 E. 3.4, mit Verweisen auf die umfangreiche\nRechtsprechung). Dabei wird eine schematische, formelmässige Festlegung des Vermögenssteuerwerts von Liegenschaften als zulässig erachtet; eine mathematisch exakte\nGleichbehandlung jeder einzelnen steuerpflichtigen Person ist daher aus veranlagungspraktischen Gründen bei \"Massenverwaltungsrecht\" nie völlig erreichbar.\n\nMit jeder Schätzung ist, unabhängig von der angewendeten Methode, zwangsläufig eine\nStreuung und Ungenauigkeit verbunden. In gewissen Kantonen (z.B. Bern) wird von einer\nrealistischen Schätzungsungenauigkeit von plus/minus 10 % ausgegangen. Das Bundesgericht spricht in einem älteren Entscheid gar von einer minimalen Streubreite von 20 %\n(BGE 128 I 240 E. 2.6). Entsprechend dürfen die Veranlagungsbehörden auch bei der\nBewertung des unbeweglichen Vermögens zu Schematisierungen und Pauschalisierungen\ngreifen. Solche sind im Abgaberecht, das als Massenverwaltungsrecht ausgestaltet ist,\naus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und in einem\ngewissen Ausmass zulässig, auch wenn dabei die rechtsgleiche Behandlung nicht durchwegs gewährleistet ist. Massenfallrecht liegt namentlich auch vor, wenn es um die kantonsweite Bewertung des unbeweglichen Vermögens geht (BGer 2C_38/2021 vom\n3. März 2021 E. 3.5.2).\n\nVor diesem Hintergrund sind Bewertungsnormen nicht schon deshalb zu beanstanden,\nwenn einzelne Elemente der vorgesehenen Bewertungsmethode bei isolierter Beurteilung\nallenfalls kritisierbar wären, sondern nur, wenn ihre Anwendung insgesamt zu klar gesetzwidrigen oder unhaltbaren Ergebnissen führen würde (vgl. BGE 124 I 159 E. 2f; 131 I 291\nE. 3.2.2). Ein Verstoss gegen Art. 14 StHG liegt namentlich vor, wenn die Bewertungsnormen zu systematischen und erheblichen Über- oder Unterbewertungen führen\n(vgl. zum Ganzen: Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Züricher Steuerge-\n\nUrteil A 2021 25\n8\n\nsetz, 4. Aufl. 2021, § 39 N 51; BGer 2C_418/2020 vom 21. Dezember 2021 E. 4.4.4 und\n4.4.7).\n\n"}