{"Signatur": "ZG_VG_002", "Spider": "ZG_Verwaltungsgericht", "Datum": "2022-02-21", "PDF": {"Datei": "ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_002_A-2020-16_2022-02-21.pdf", "URL": "https://verwaltungsgericht.zg.ch/tribunavtplus/ServletDownload/A_2020_16_5725904a692227324825c1f1a293ecde105f9b63795ff35f08e98018a3f1917e5d4793d16b0704436313fc5bc494e3b108359a309b3b93ab8fa1f68ac15627b7?path=5725904a692227324825c1f1a293ecde105f9b63795ff35f08e98018a3f1917e5d4793d16b0704436313fc5bc494e3b108359a309b3b93ab8fa1f68ac15627b7&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=A_2020_16", "Checksum": "950411967c737451bb90b50fbd1eaefe"}, "Scrapedate": "2026-02-12", "Num": ["A 2020 16"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 21.02.2022 A 2020 16"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zoug  Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zugo  Abgaberechtliche Kammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer"}], "ScrapyJob": "446973/51/2114", "Zeit UTC": "12.02.2026 02:50:40", "Checksum": "dbb94809981ed8aeae579400d216767b", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 21.02.2022 A 2020 16\nRegeste:\nGrundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer\n\nmittels möglichst zeitnaher Kaufpreise zu schätzen ist (vgl. vorne E. 4.2 sowie E. 4.4).\nSchon deshalb erscheint diese Handänderung, welche sechs Jahre vor dem hier\ninteressierenden Bewertungszeitpunkt (1995) stattfand, wenig repräsentativ (vgl. hierzu\nauch VGer ZG A 2019 12 vom 20. Februar 2020 E. 6.2.2). Aus denselben Überlegungen\nkann auch der Landwertplan der GIS-Fachstelle des Kantons Zug vom 5. November 2002,\nwelchem zu entnehmen ist, dass Grundstücke, die vor 1987 erworben worden seien, mit\neinem Anrechnungswert von Fr. 1'000.– pro m2 zu versteuern seien (vgl. Rek-act. 4; act. 1\nS. 9 f.), nicht ausschlaggebend sein. Die Wertermittlung mittels der Vergleichsmethode\nsteht ferner vorliegend ausser Frage.\n\nDie Rekursgegnerin führt sodann aus, sie habe sämtliche Verkäufe unbebauten Lands\ninnerhalb der gleichen Zone W2a im massgeblichen Zeitraum 1995/1996 beigezogen.\nWeitere reine Landverkäufe in diesem Zeitraum habe es nicht gegeben (act. 12 S. 5).\nTrotz der festgestellten Verletzung des rechtlichen Gehörs ergeben sich keine\nAnhaltspunkte, die diese Aussage als unwahr erscheinen lassen würden, womit es\ndiesbezüglich – auch mit Blick auf den Ausgang dieses Verfahrens – sein Bewenden\nhaben kann.\n\n6.7 Schliesslich stellt sich die Frage einer Preisanpassung aufgrund der Grösse des\nzu veranlagenden Grundstücks.\n\n6.7.1 Die Rekurrenten halten hierzu fest, das Grundstück umfasse eine Fläche von\n1'272 m2 und sei bisweilen sogar doppelt so gross wie die Vergleichsobjekte. Grössere\nGrundstücke liessen deutlich mehr Freiheiten in der baulichen Gestaltung zu und seien\ninsbesondere im höheren Preissegment sehr gesucht. Ein grösseres Grundstück bringe\nlogischerweise auch einen höheren Quadratmeterpreis mit sich. Dieser Umstand sei von\nder Grundstückgewinnsteuer-Kommission schlichtweg nicht berücksichtigt worden (act. 1\nS. 5).\n\n6.7.2 Die Rekursgegnerin erklärte diesbezüglich, die Fläche des von den Rekurrenten\nverkauften Grundstücks umfasse 1'272 m2. Die Vergleichsgrundstücke seien mit 970 m2,\n646 m2, 635 m2 und 625 m2 unstreitig kleiner. Die Rekurrenten würden aber übersehen,\ndass die Grösse nur einer unter vielen Faktoren sei, der für den Wert eines Grundstücks\nmassgebend sei. Die von den Rekurrenten implizit gezogene Schlussfolgerung, dass\n\"grosse\" Grundstücke umgerechnet pro m2 automatisch einen höheren Preis erzielen\nwürden als \"kleine\" Grundstücke, sei deshalb unzutreffend. Ab wann von einem \"grossen\n\nUrteil A 2020 16\n32\n\nGrundstück\" gesprochen werden müsse, wäre zudem kaum justiziabel. Schliesslich\nargumentierten die Rekurrenten widersprüchlich, wenn sie ihrer Berechnung des\ngeforderten Landwertes von Fr. 1'300.–/m2 den effektiven Kaufpreis für GS I.________\nzugrunde legten, welches mit 657 m2 ebenfalls deutlich kleiner als das streitbetroffenen\nGS E.________ sei (act. 6 S. 5 f.).\n\n6.7.3 Die Grösse eines Grundstücks stellt klarerweise ein wertbeeinflussendes Kriterium\ndar (vgl. Richner et al., Zürcher StG, § 220 N 161). In dieser Hinsicht unterscheiden sich\ndie Vergleichsgrundstücke und GS E.________ unbestrittenermassen in wesentlichem\nAusmass. Dem ist vorliegend Rechnung zu tragen. Dabei verkennt die Rekursgegnerin,\ndass es nicht um eine Definition geht, wann ein Grundstück als \"gross\" oder \"klein\" zu\ngelten hat. Vielmehr geht es um die Berücksichtigung der Tatsache, dass sämtliche\nVergleichsgrundstücke um ein Vielfaches kleiner sind als das zu veranlagende\nGrundstück. Daraus ergibt sich bei Letzterem deutlich mehr baulicher Spielraum, was es\nvorliegend mit einer ermessensweisen Hinzurechnung von Fr. 50.– pro m2 (bei 1'272 m2\ngesamthaft rund Fr. 63'000.–) zu berücksichtigen gilt.\n\n7. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass GS 1, GS 3 und GS 4 in die\nVergleichsrechnung miteinzubeziehen sind. Dies mit den vorstehend vorgenommenen\nAnpassungen, woraus sich folgende Übersicht ergibt:\n\nGrundstück Fläche Verkaufsjahr Anzurechnender Preis/m2\nVerkaufspreis (gerundet)\nGS 1 970 m2 1995 Fr. 840'000.– Fr. 866.–\nGS 3 635 m2 1996 Fr. 600'000.– Fr. 945.–\nGS 4 625 m2 1996 Fr. 625'000.– Fr. 1'000.–\n\nAuf Grundlage dieser angepassten Landpreise der drei Vergleichsgrundstücke resultiert\nein arithmetischer Mittelwert von (gerundet) Fr. 926.– ([Fr. 840'000.– + Fr. 600'000.– +\nFr. 625'000.–] / [970 m2 + 635 m2 + 625 m2]). Auf diesen Quadratmeterpreis hat aufgrund\nder Grösse des streitgegenständlichen GS E.________ ein Preiszuschlag von Fr. 50.– zu\nerfolgen, was zu einem anzurechnenden Landpreis von Fr. 976.–/m2 bzw. gesamthaft\nFr. 1'241'472.– (Fr. 976.– * 1'272 m2) führt. Der von der Rekursgegnerin herangezogene\nLandpreis von Fr. 800.–/m2 erweist sich damit als deutlich zu tief angesetzt (Unterschied\nvon 22 %).\n\nUrteil A 2020 16\n33\n\nDer Verkehrswert von GS E.________ vor 25 Jahren ist nach dem Gesagten auf\nFr. _______ festzulegen (unbestrittener Gebäudewert von Fr. _______ [vgl. GGStact. 10.2] zuzüglich ermittelter Landwert von total Fr. 1'241'472.–).\n\nDie übrigen zur Ermittlung des steuerpflichtigen Grundstückgewinns relevanten Positionen\nsowie der zur Anwendung gebrachte Grundstückgewinnsteuersatz von 10 % wurden nicht\nbestritten und sind gemäss Veranlagungsverfügung vom 29. Juni 2020 (GGSt-act. 10.3)\nzu berücksichtigen. Der steuerpflichtige Grundstückgewinn berechnet sich somit wie folgt:\n\n"}