{"Signatur": "ZG_VG_002", "Spider": "ZG_Verwaltungsgericht", "Datum": "2022-02-21", "PDF": {"Datei": "ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_002_A-2020-16_2022-02-21.pdf", "URL": "https://verwaltungsgericht.zg.ch/tribunavtplus/ServletDownload/A_2020_16_5725904a692227324825c1f1a293ecde105f9b63795ff35f08e98018a3f1917e5d4793d16b0704436313fc5bc494e3b108359a309b3b93ab8fa1f68ac15627b7?path=5725904a692227324825c1f1a293ecde105f9b63795ff35f08e98018a3f1917e5d4793d16b0704436313fc5bc494e3b108359a309b3b93ab8fa1f68ac15627b7&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=A_2020_16", "Checksum": "950411967c737451bb90b50fbd1eaefe"}, "Scrapedate": "2026-02-12", "Num": ["A 2020 16"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 21.02.2022 A 2020 16"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zoug  Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zugo  Abgaberechtliche Kammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer"}], "ScrapyJob": "446973/51/2114", "Zeit UTC": "12.02.2026 02:50:40", "Checksum": "dbb94809981ed8aeae579400d216767b", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 21.02.2022 A 2020 16\nRegeste:\nGrundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer\n\nStrasse, jedoch auf der gegenüberliegenden seeseitigen Strassenseite, daher näher zum\nSee gelegen (act. 6 S. 5). Die gemäss Kaufvertrag vereinbarte Entschädigung von\nFr. 50'000.– sei die Gegenleistung für die Einräumung des Fuss- und Fahrwegrechts, nicht\ndie Gegenleistung für die Übertragung des Grundstücks. Aus diesem Grund habe die\nRekursgegnerin die Dienstbarkeitsentschädigung nicht zum Kaufpreis hinzuzurechnen.\nSelbst wenn man zugunsten der Rekurrenten eine Hinzurechnung vornehmen wollte,\nergäbe sich für GS 4 ein Landwert von Fr. 1'120.–/m2 und ein arithmetisches Mittel aller\nVergleichsgrundstücke von Fr. 890.–/m2. Die Differenz zum arithmetischen Mittel von\nFr. 870.–/m2 im angefochtenen Entscheid sei mit ca. 2 % marginal. Unter\nBerücksichtigung der Abzüge für die bewilligten Bauprojekte wäre der von der\nRekursgegnerin ermittelte Verkehrswert von Fr. 800.–/m2 für das Grundstück der\nRekurrenten noch immer sachgerecht. Im Übrigen halte die Rekursgegnerin an ihrer\nAnsicht fest, dass GS 4 besser gelegen sei als das Grundstück der Rekurrenten (act. 12\nS. 5). Der guten Ordnung halber sei erwähnt, dass bei GS 4 der Wert des bewilligten\nBauprojekts im nachfolgenden Veranlagungsentscheid vom 24. Juni 1997 mit Fr. 75'962.–\nberücksichtigt worden sei. Ziehe man diesen Betrag vom Kaufpreis von Fr. 650'000.– ab,\nso resultiere ein reiner Landwert von Fr. 918.–/m2 (Fr. 574'038.–/625m2) und ein\narithmetisches Mittel der Grundstücke 1–4 in Höhe von Fr. 839.–/m2 (act. 6 S. 6 f.).\n\n6.5.3 Das Vergleichsgrundstück GS 4 liegt in unmittelbarer Nähe (ca. 100 m gemäss\nLageplan) zum streitgegenständlichen GS E.________ und ist mit diesem betreffend Lage\nabsolut vergleichbar. Beide Grundstücke haben insbesondere keinen direkten Seeanstoss\nund unterscheiden sich auch in den übrigen geltend gemachten Aspekten bloss marginal.\nSo ist gestützt auf den eingereichten Ortsplan (GGSt-act. 6) ersichtlich, dass aufgrund der\nLiegenschaften auf den Nachbargrundstücken auch bei GS 4 der See nicht vom ganzen\nGrundstück aus uneingeschränkt einsehbar ist. Wenn auch die Seesicht leicht besser sein\nmag als von GS E.________ aus, so ist doch festzuhalten, dass auf dem Ortsplan auch\nvom streitgegenständlichen Grundstück aus in Richtung See Luftlinien ohne\ndazwischenliegende Bauten gezogen werden können. Die Distanz zu\nEinkaufsmöglichkeiten und ÖV ist ebenfalls nahezu identisch. Ferner vermag auch die\ndirekte Lage von GS E.________ an der H.________-Strasse keinen Preisabschlag zu\nbegründen. Die Strasse endet beim Strandbad M.________. Von deutlich erhöhtem\nVerkehrsaufkommen und damit einhergehenden störenden Emissionen – insbesondere im\nVergleich zum ebenfalls nur wenige Meter von der Strasse entfernten GS 4 – ist jedenfalls\nnicht auszugehen. An dieser Einschätzung würde im Übrigen auch der anerbotene\nAugenschein nichts zu ändern vermögen.\n\nUrteil A 2020 16\n30\n\nNutzungsbeschränkungen auf einem Grundstück, die nach Inhalt und Entstehung mit der\nBeschaffenheit des Grundstücks zusammenhängen, die also dinglich wirken, sind bei der\nWertermittlung zu berücksichtigen. So führen Belastungen eines Grundstücks mit Grundoder Personaldienstbarkeiten zu einer Wertminderung. Grunddienstbarkeiten ziehen\ndagegen beim herrschenden Grundstück eine Werterhöhung nach sich (Richner et al.,\nZürcher StG, § 220 N 128).\n\nMit dem Kaufvertrag wurde der Käuferschaft zulasten des (angrenzenden) Grundstücks\nder Verkäuferschaft ein Fuss- und Fahrwegrecht (Breite 3 m) auf der neu zu erstellenden\nZufahrtsstrasse gewährt, durch welche GS 4 gemäss beigelegtem Situationsplan in der\nFolge erschlossen wurde. Hierfür wurde eine einmalige Zahlung von Fr. 50'000.–\nvereinbart. Die Gebühr für das Fuss- und Fahrwegrecht wurde dem Verkaufspreis sodann\nbei der nachfolgenden Veranlagung im Umfang von Fr. 50'000.– hinzugerechnet, sodass\ndamals auch die Grundstückgewinnsteuer-Kommission von einem netto Verkaufserlös von\nFr. 700'000.– ausgegangen war (GGSt-act. 7). Es sind keine Gründe ersichtlich, weshalb\nbei der vorliegenden Vergleichsbetrachtung von dieser Vorgehensweise abgewichen\nwerden sollte.\n\nDemgegenüber rechtfertigt sich – wie bei GS 1 (vgl. vorne E. 6.2) – in Berücksichtigung\ndes mitverkauften bewilligten Bauprojektes ein Abzug von Fr. 75'000.– (vgl. GGSt-act. 7).\nGemäss Ziff. 13 der Kaufbedingungen (IV.) war das Bauprojekt (inkl. Planungsunterlagen\nfür die Baueingabe, prov. Ausführungspläne und Kostenvoranschlag) explizit im Kaufpreis\nenthalten (GGSt-act. 5 S. 6).\n\nDaraus folgt ein für die Vergleichsberechnung massgeblicher Verkaufspreis für GS 4 von\nFr. 625'000.– (Fr. 650'000.– + Fr. 50'000.– - Fr. 75'000.–), was einem Quadratmeterpreis\nvon Fr. 1'000.– (Fr. 625'000.– / 625 m2) entspricht. Es handelt sich dabei um den\nHöchstwert der drei Vergleichsobjekte (GS 1: Fr. 866.–/m2; GS 3: Fr. 945.–/m2), von einem\nzu vernachlässigenden Ausreisser ist – insbesondere auch aufgrund der nahezu\nidentischen Lage von GS 4 und GS E.________ – jedoch nicht auszugehen.\n\n6.6 Die Rekurrenten fordern im Weiteren die Berücksichtigung des Verkaufs von\nGS I.________ in Unterägeri, welches im Jahr 1989 zu einem Quadratmeterpreis von\nFr. 837.14 veräussert worden sei (vgl. die Ausführungen in act. 1 S. 7 f. sowie act. 9 S. 7).\nDiesbezüglich gilt es festzuhalten, dass bei der Vergleichsmethode der Verkehrswert\n\nUrteil A 2020 16\n31\n\n"}