{"Signatur": "ZG_VG_002", "Spider": "ZG_Verwaltungsgericht", "Datum": "2022-02-21", "PDF": {"Datei": "ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_002_A-2020-16_2022-02-21.pdf", "URL": "https://verwaltungsgericht.zg.ch/tribunavtplus/ServletDownload/A_2020_16_5725904a692227324825c1f1a293ecde105f9b63795ff35f08e98018a3f1917e5d4793d16b0704436313fc5bc494e3b108359a309b3b93ab8fa1f68ac15627b7?path=5725904a692227324825c1f1a293ecde105f9b63795ff35f08e98018a3f1917e5d4793d16b0704436313fc5bc494e3b108359a309b3b93ab8fa1f68ac15627b7&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=A_2020_16", "Checksum": "950411967c737451bb90b50fbd1eaefe"}, "Scrapedate": "2026-02-12", "Num": ["A 2020 16"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 21.02.2022 A 2020 16"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zoug  Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zugo  Abgaberechtliche Kammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer"}], "ScrapyJob": "446973/51/2114", "Zeit UTC": "12.02.2026 02:50:40", "Checksum": "dbb94809981ed8aeae579400d216767b", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 21.02.2022 A 2020 16\nRegeste:\nGrundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer\n\nLandteil und Baukosten seien rein spekulativ. Das es sich bei der Verkäuferin um eine\njuristische Person handle, gebe es jedenfalls aus steuerlicher Sicht keinen Anreiz, den\nPreis für das Land künstlich tief zu halten. Hinsichtlich des zusätzlichen Werkvertrages\nwürden sich aus dem Kaufvertrag keine Hinweise darauf ergeben, dass der gleichzeitige\nAbschluss eines Werkvertrages für die Überbauung der Parzelle mit einem Landhaus\nirgendeinen Einfluss auf die Höhe des Preises für das Land gehabt habe (act. 12 S. 4).\n\n6.3.3 Aus dem Kaufvertrag vom 12. April 1996 (GGSt-act. 3) ergeben sich keine\nHinweise darauf, wie die Abgrenzung zwischen Landpreis (Fr. 400'000.–) und\nErstellungskosten für ein 6 ½-Zimmer-Landhaus (Fr. 800'000.–) zwischen den Parteien\nvorgenommen wurde. Aus Ziff. 2 der Kaufpreis und Zahlungsbedingungen (II.) wird\nersichtlich, dass gleichzeitig mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages ein Werkvertrag\nmit der Verkäuferin abgeschlossen wurde. Ziffer 1 der Kaufbedingungen (III.) erklärt den\nBaubeschrieb und den Werkvertrag als integrierenden Bestandteil des Kaufvertrages.\nDiese Verträge sind jedoch nicht als Anhang erfasst und liegen nicht bei den Akten. Aus\ndem Kaufvertrag vom 12. April 1996 wird nicht klar, welche Leistungen bzw.\nErstellungskosten mit der Zahlung von Fr. 800'000.– abgegolten wurden und ob der\nzeitgleich abgeschlossene Werkvertrag eine weitere Gegenleistung vorsieht. Letzteres\nführt zu ähnlichen Überlegungen wie bei GS 1.\n\nIm Vergleich zu den übrigen von der Rekursgegnerin herangezogenen\nQuadratmeterpreisen fällt der Wert von Fr. 619.–/m2 zudem deutlich aus dem Rahmen,\nwas ferner mit der Argumentation der Rekursgegnerin im Widerspruch steht, wonach für\nGrundstücke am Südhang regelmässig höhere Verkaufspreise als jene in der gleichen\nZone in der Ebene erzielt würden. Insbesondere auch in Relation zum Verkaufspreis für\ndas Nachbargrundstück GS 3 (vgl. den Lageplan in GGSt-act. 6), welches am 10. Juli\n1996 mit einem Quadratmeterpreis von Fr. 945.– verkauft wurde (vgl. hierzu auch\nnachfolgende E. 6.4.3), muss der beurkundete Landpreis von GS 2 als auffallend tief\nbezeichnet werden.\n\nVor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich, GS 2 bei der Entschädigungsbestimmung\naussen vor zu lassen. Der Quadratmeterpreis von Fr. 619.– ist als eindeutiger Ausreisser\nbei der Berechnung des arithmetischen Mittels zu vernachlässigen (vgl. in diesem Sinne\nauch VGer ZG A 2019 12 vom 20. Februar 2020 E. 6.2.4 und 6.2.5).\n\n6.4\n\nUrteil A 2020 16\n26\n\n6.4.1 Hinsichtlich GS 3 (Kaufvertrag vom 10. Juli 1996; GGSt-act. 4) verweisen die\nRekurrenten betreffend Lage auf die Ausführungen zu GS 2, da es sich hierbei um das\nNachbargrundstück handle. Wie wenig sensibel die Rekursgegnerin in der Anwendung der\nVergleichsmethode vorgehe, zeige sich auch bei diesem Grundstück. Die Rekursgegnerin\nkümmere sich nicht darum, dass ein praktisch identisches Grundstück zu Fr. 600'000.–\n(mithin 50 % teurer) als das direkte Nachbargrundstück veräussert werde. Sie\nverschweige auch, dass sich auf dem Grundstück bereits ein Einfamilienhaus im Bau\nbefunden habe. Der Kaufvertrag sei unüblich kurz – ohne irgendwelche\nZahlungsversprechen und ohne irgendwelche Gewährleistungen – ausgestaltet. Auch\nüberrasche, dass das Einfamilienhaus bereits im Bau gewesen sei, jedoch keinerlei\nWerkverträge übernommen werden mussten. Die Rekursgegnerin habe auch nicht\nbemerkt, dass der Käufer der Verwaltungsrat der Verkäuferin gewesen sei und somit diese\nsogar noch selber anlässlich der Vertragsunterzeichnung vertreten habe. Aus den\nobenstehenden Gründen könne auch dieses Vergleichsobjekt schlichtweg nicht zur\nAnwendung der Vergleichsmethode dienen, obwohl der Verkaufspreis immerhin in die\nNähe von Fr. 1'000.–/m2 komme und somit den von den Rekurrenten geltend gemachten\nLandpreis indirekt bestätige (act. 9 S. 5 f.).\n\n6.4.2 Die Rekursgegnerin hielt fest, es sei nochmals zu betonen, dass von den\nbeurkundeten Kaufpreisen ausgegangen werden müsse. Es sei eine gerichtsnotorische\nTatsache, dass die auf dem Markt bezahlten Kaufpreise für Grundstücke erheblich von\nden Verkehrswerten abweichen könnten, wie sie eine neutrale Drittpartei (z.B. Banken,\nLiegenschaftsschätzer etc.) ermitteln würden. Ferner sei zu berücksichtigen, dass sich das\nEinfamilienhaus auf dem Grundstück zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bereits\nim Bau befunden habe. Es liege deshalb nahe, dass ein Teil der Differenz zum Landpreis\nfür das Nachbargrundstück auf die von der Verkäuferin bereits aufgewendeten Baukosten\nzurückzuführen sei. Das hätte durchaus zu einem entsprechenden Abzug beim Kaufpreis\nberechtigt, wovon die Rekursgegnerin zugunsten der Rekurrenten abgesehen habe.\nSchliesslich mache die Tatsache, dass es sich beim Käufer um den Verwaltungsrat der\nVerkäuferin handle, den Kaufpreis nicht automatisch zum untauglichen Objekt für die\nAnwendung der Vergleichsmethode. Verkäufe von Vermögenswerten einer Gesellschaft\nan nahestehende Personen, welche einem Drittvergleich nicht standhielten, würden das\nRisiko der Qualifikation als verdeckte Gewinnausschüttung bergen. Im Übrigen liege der\nLandwert von GS 3 deutlich höher als derjenige beim Nachbargrundstück GS 2, weshalb\nunklar bleibe, was die Rekurrenten mit ihrem Hinweis auf die Person des Käufers zu ihren\nGunsten ableiten wollten (act. 12 S. 4).\n\nUrteil A 2020 16\n27\n\n"}