{"Signatur": "ZG_VG_002", "Spider": "ZG_Verwaltungsgericht", "Datum": "2022-02-21", "PDF": {"Datei": "ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_002_A-2020-16_2022-02-21.pdf", "URL": "https://verwaltungsgericht.zg.ch/tribunavtplus/ServletDownload/A_2020_16_5725904a692227324825c1f1a293ecde105f9b63795ff35f08e98018a3f1917e5d4793d16b0704436313fc5bc494e3b108359a309b3b93ab8fa1f68ac15627b7?path=5725904a692227324825c1f1a293ecde105f9b63795ff35f08e98018a3f1917e5d4793d16b0704436313fc5bc494e3b108359a309b3b93ab8fa1f68ac15627b7&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=A_2020_16", "Checksum": "950411967c737451bb90b50fbd1eaefe"}, "Scrapedate": "2026-02-12", "Num": ["A 2020 16"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 21.02.2022 A 2020 16"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zoug  Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zugo  Abgaberechtliche Kammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer"}], "ScrapyJob": "446973/51/2114", "Zeit UTC": "12.02.2026 02:50:40", "Checksum": "dbb94809981ed8aeae579400d216767b", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 21.02.2022 A 2020 16\nRegeste:\nGrundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer\n\nnach Ansicht der Rekursgegnerin – für die Käuferin keinen Nachteil darstellten. Für die\nvorliegende Betrachtung ist allein ausschlaggebend, dass dem beurkundeten Kaufpreis\neine den Kaufpreis beeinflussende Mischrechnung zugrunde lag.\n\nDiese Umstände gilt es bei der Prüfung der Vergleichstauglichkeit zu berücksichtigen\n(vgl. Richner et al., Zürcher StG, § 220 N 127 ff.). Der beurkundete Kaufpreis von\nFr. 850'000.– kann infolgedessen nicht unbesehen übernommen werden. Der vereinbarten\nkünftigen Auftragsvergabe ist im Rahmen eines ermessenweise festzulegenden\nPreisaufschlags Rechnung zu tragen. Zwar wäre die Verkäuferin im Falle der nicht\nrichtigen Erfüllung des Vertrages (also der Vergabe von Arbeiten an Dritte) berechtigt\ngewesen, statt der vereinbarten Konventionalstrafe die Erfüllung des Vertrages (also die\neffektive Auftragsvergabe an sie selbst) zu fordern (vgl. zum Verhältnis der\nKonventionalstrafe zur Vertragserfüllung Art. 160 Abs. 1 OR [unverändert seit der Fassung\nvom 30. März 1911; vgl. BBl 1911 II 355, 401]). Zudem dürfte die Konventionalstrafe eher\ndazu gedient haben, einer Nichterfüllung dieser Nebenabrede überhaupt erst\nvorzubeugen, da die Durchsetzung solcher Klauseln im Streitfall in der Regel relativ\nmühselig ist. Nichtsdestotrotz erscheint es – insbesondere in Ermangelung anderer\nVergleichswerte – als sachgerecht, vorliegend zum beurkundeten Kaufpreis die\nvereinbarte Konventionalstrafe von Fr. 30'000.– hinzuzurechnen. Die Käuferin hätte\nmindestens die Bezahlung dieser Strafe in Kauf nehmen müssen, um die Überbauung des\nerworbenen GS 1 frei und in diesem Sinne \"unbelastet\" vornehmen zu können.\n\nWeiter wird im Kaufvertrag vom 29. März 1995 ausdrücklich festgehalten, dass der\nKaufpreis auch das bestehende von der örtlichen Baubehörde genehmigte Bauprojekt\nbeinhalte (Aufnahme Rissprotokoll bei den Nachbargrundstücken, Vorprojektierung/Bauprojektierung, Profilerstellung und Baubewilligungsgebühr, Verkaufsdokumentation; GGStact. 2 S. 4). Es ist folglich davon auszugehen, dass dieses sowie die bisher getätigten\nAusgaben Einfluss auf die Höhe des Kaufpreises gehabt haben, was es bei der Ermittlung\ndes \"reinen Landwertes\" ebenso zu berücksichtigen gilt. Die Rekurrenten stellen sich denn\nauch nicht prinzipiell gegen einen Abzug aufgrund des mitverkauften Bauprojekts; da noch\nkeine Ausführungspläne bestanden hätten, sei dieses jedoch nicht wesentlich zu\nberücksichtigen. Bei GS 4 wurde das ebenfalls bereits bewilligte Bauprojekt im\nnachfolgenden Veranlagungsentscheid vom 24. Juni 1997 mit Fr. 75'962.– (Kosten für\nPlanung, Bauermittlung, Vorprojekt) berücksichtigt (GGSt-act. 7). Einen entsprechenden\nVeranlagungsentscheid betreffend GS 1 reichte die Rekursgegnerin nicht zu den Akten.\nDa das Bauprojekt auf GS 4 im Verkaufszeitpunkt – soweit ersichtlich – bereits weiter\n\nUrteil A 2020 16\n24\n\nfortgeschritten war als jenes auf GS 1 (insbesondere inkl. provisorischer\nAusführungspläne und Kostenvoranschlag; vgl. zu GS 4 auch nachfolgende E. 6.5), ist bei\nGS 1 im Zuge einer schätzungsweisen Annäherung ein ermessenweiser Abzug von\nFr. 40'000.– vorzunehmen.\n\nDaraus resultiert ein Landpreis für GS 1 von Fr. 840'000.– (Fr. 850'000.– + Fr. 30'000.– -\nFr. 40'000.–), was bei 970 m2 einem Preis pro Quadratmeter von (gerundet) Fr. 866.–\nentspricht.\n\n6.3\n6.3.1 Zu GS 2 (Kaufvertrag vom 12. April 1996; GGSt-act. 3) liessen die Rekurrenten\ndarlegen, dass auch dieser Vertrag nicht als Vergleichsobjekt beigezogen werden könne,\nohne die genauen Umstände zu berücksichtigen. Auch diese Liegenschaft liege weit oben\nam Hang und könne nur über die äusserst steile L.________-Strasse oder über einen\ngrösseren Umweg erreicht werden. Die Attraktivität der Lage sei mit dem\nstreitgegenständlichen Grundstück nicht zu vergleichen. Auch dieses Grundstück sei zu\nFuss vom Dorf aus ohne die Bereitschaft, viele Höhenmeter auf sich zu nehmen, nicht\nerreichbar. Weiter verschweige die Rekursgegnerin, dass der Landpreis lediglich im\nVertrag mit Fr. 400'000.– erwähnt sei. Der Anteil von Fr. 800'000.– sei für die Erstellung\ndes Landhauses vorgesehen. Diese Abgrenzung sei willkürlich zwischen den Parteien\nerfolgt und gebe auf den effektiv damals üblichen Landwert keinerlei Rückschlüsse her.\nVielmehr sei davon auszugehen, dass der Landwert massiv reduziert worden sei und im\nGegenzug dafür die Erstellungskosten höher gelegt worden seien, was sich auch aus dem\nMissverhältnis zwischen Landwert und Erstellungskosten ergebe. Auch in diesem\nZusammenhang verschweige die Rekursgegnerin, dass der Verkauf zusätzlich damit\nbelastet sei, dass die Käuferin gleichzeitig einen Werkvertrag mit der Verkäuferin\nabschliesse und dahingehend gebunden sei, mit dieser die Liegenschaft zu bauen.\nFolglich sei auch dieses Vergleichsobjekt wenig tauglich. Insbesondere der unanständig\ntiefe Landwert tauge zu keinerlei Vergleichszwecken (act. 9 S. 5).\n\n6.3.2 Die Rekursgegnerin führte zu GS 2 im Wesentlichen aus, die von den Rekurrenten\nin der Rekursschrift geäusserte Befürchtung, es läge möglicherweise eine gemischte\nSchenkung oder eine Veräusserung unter nahestehenden Personen vor, sei unbegründet.\nDie Berücksichtigung des GS 2 bei der Berechnung des arithmetischen Mittels sei deshalb\nnicht zu beanstanden (act. 6 S. 6). Es müsse von den beurkundeten Kaufpreisen\nausgegangen werden. Die Ausführungen der Rekurrenten zum Verhältnis zwischen\n\nUrteil A 2020 16\n25\n\n"}