{"Signatur": "ZG_VG_002", "Spider": "ZG_Verwaltungsgericht", "Datum": "2022-02-21", "PDF": {"Datei": "ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_002_A-2020-16_2022-02-21.pdf", "URL": "https://verwaltungsgericht.zg.ch/tribunavtplus/ServletDownload/A_2020_16_5725904a692227324825c1f1a293ecde105f9b63795ff35f08e98018a3f1917e5d4793d16b0704436313fc5bc494e3b108359a309b3b93ab8fa1f68ac15627b7?path=5725904a692227324825c1f1a293ecde105f9b63795ff35f08e98018a3f1917e5d4793d16b0704436313fc5bc494e3b108359a309b3b93ab8fa1f68ac15627b7&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=A_2020_16", "Checksum": "950411967c737451bb90b50fbd1eaefe"}, "Scrapedate": "2026-02-12", "Num": ["A 2020 16"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 21.02.2022 A 2020 16"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zoug  Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zugo  Abgaberechtliche Kammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer"}], "ScrapyJob": "446973/51/2114", "Zeit UTC": "12.02.2026 02:50:40", "Checksum": "dbb94809981ed8aeae579400d216767b", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 21.02.2022 A 2020 16\nRegeste:\nGrundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer\n\nVor dem Hintergrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach an die\nVergleichbarkeit der beigezogenen Vergleichsobjekte nicht allzu grosse Anforderungen zu\nstellen sind, ist vorab festzuhalten, dass sich GS 1, 2, 3 und 4 grundsätzlich aufgrund ihrer\nLage und Beschaffenheit als Vergleichsgrundstücke eignen. So ist nämlich nicht\nerforderlich, dass die Vergleichsparzellen im selben Quartier liegen oder ihre\nwertbestimmenden Parameter (wie Aussicht, Verkehrsanbindung usw.) identisch sein\nmüssten; es genügt, wenn diese hinsichtlich Lage, Umgebung, Ausnützungsmöglichkeit\nusw. dem Schätzungsobjekt ähnlich sind (vgl. vorne E. 4.5). Nachfolgend gilt es deshalb\nzu prüfen, ob vorliegend bei den Vergleichsgrundstücken GS 1–4 Preiszuschläge oder -\nabzüge vorzunehmen und allenfalls Grundstücke ganz von der Vergleichsrechnung\nauszuschliessen sind. Da im vorliegenden Fall nur wenige Kaufpreise bekannt sind, bedarf\nes diesbezüglich einer besonders sorgfältigen Prüfung (vgl. vorne E. 4.5).\n\n6.2\n6.2.1 Zum Vergleichsgrundstück GS 1 (Kaufvertrag vom 29. März 1995; GGSt-act. 2)\nliessen die Rekurrenten ausführen, die Liegenschaft befinde sich an der J.________-\nStrasse, in sehr steilem Gelände und abgelegen. Zu Fuss könne die Liegenschaft kaum\nvom Dorfzentrum erreicht werden, wolle man nicht einen erheblichen Aufstieg absolvieren.\nÜberdies sei der Verkauf mit der Auflage verbunden, die Verkäuferin K.________ AG für\nsämtliche von ihr angebotenen Arbeiten beizuziehen, was ansonsten mit einer\nKonventionalstrafe von Fr. 30'000.– bestraft werde. Die Auflage zu Gunsten der\nVerkäuferin bestehe nur darin, die Arbeiten \"zu fairen Konkurrenzpreisen\" zu verrichten,\nwas nicht heisse, dass sie die günstigsten Anbieter sein müssten. Eine solche Auflage sei\nwenig fair und öffne Tür und Tor der Willkür durch die Verkäuferin. Da die Verkäuferin\nfolglich aus Handwerksarbeit zusätzlich profitieren könne, habe sie den Verkaufspreis\nlogischerweise tiefer ansetzen können. Überdies sei das bestehende Bauprojekt, welches\nmitverkauft worden sei, nicht wesentlich zu berücksichtigen, da noch keine\nAusführungspläne bestanden hätten. Im Sinne eines Fazits werde mit dem\nentsprechenden Verkaufsobjekt lediglich nachgewiesen, dass der Verkaufspreis des\nstreitgegenständlichen Grundstücks deutlich über den berechneten Fr. 876.–/m2 liegen\nmüsse (act. 9 S. 4).\n\n6.2.2 Die Rekursgegnerin hielt diesbezüglich fest, GS 1 liege am Südhang von\nUnterägeri. Grundstücke am Südhang würden aufgrund der erhöhten Lage, der\nBesonnung, dem geringen Verkehrsaufkommen und der Seesicht regelmässig höhere\nVerkaufspreise als jene in der gleichen Zone in der Ebene erzielen. Die weitere Distanz zu\n\nUrteil A 2020 16\n22\n\nden öffentlichen Einrichtungen spiele demgegenüber eine untergeordnete Rolle. Dem sei\nbereits vor 25 Jahren so gewesen (act. 6 S. 5). Es sei nicht ersichtlich, weshalb aufgrund\nder erwähnten Auflage im Kaufvertrag von einem höheren Verkaufspreis auszugehen sein\nsolle. Da die Arbeiten zu fairen Konkurrenzpreisen der Verkäuferin zu vergeben gewesen\nseien, stelle die Bestimmung keinen Nachteil für die Käuferschaft dar. Alleine schon aus\nder Relation zwischen Konventionalstraffe und Kaufpreis (Fr. 30'000.– gegenüber\nFr. 850'000.–) ergebe sich, dass der Abschluss eines nachfolgenden Werkvertrages für\ndie Verkäuferin bei der Bestimmung des Kaufpreises keine massgebliche Bedeutung\ngehabt haben könne. Die Rekursgegnerin müsse bei Anwendung der Vergleichsmethode\nvon den beurkundeten Kaufpreisen ausgehen und dürfe – unter Vorbehalt klarer\nabweichender Vereinbarungen im Kaufvertrag – über das Zustandekommen des\nKaufpreises und dessen Angemessenheit keine Spekulationen anstellen. Auf der anderen\nSeite sei ein entsprechender Preisabzug vorzunehmen, da das Grundstück mit bewilligtem\nBauprojekt verkauft worden sei. Dass beim Verkauf noch keine Ausführungspläne\nbestanden hätten, sei zutreffend, ändere aber nichts daran, dass der Wert des bewilligten\nProjekts im Kaufpreis enthalten gewesen sei und sich deshalb ein ermessensweiser\nAbzug für die Bestimmung des reinen Landwerts rechtfertige (act. 12 S. 3). Der Guten\nOrdnung halber sei erwähnt, dass bei GS 4 der Wert des bewilligten Bauprojekts im\nnachfolgenden Veranlagungsentscheid vom 24. Juni 1997 mit Fr. 75'962.– berücksichtigt\nworden sei. Gehe man bei GS 1 vom gleichen Wert für das bewilligte Bauprojekt aus, so\nresultiere ein reiner Landwert von Fr. 799.–/m2 (act. 6 S. 6 f.).\n\n6.2.3 Dem Kaufvertrag vom 29. März 1995 ist unter Ziff. 8 der Kaufbedingungen (II.) zu\nentnehmen, dass der Käufer bei der erstmaligen Überbauung des Grundstücks alle in den\nGeschäftsbereich der Verkäuferin fallenden Arbeiten (Ofenbau, Plattenarbeiten,\nCheminéebau etc.) zu fairen Konkurrenzpreisen der Verkäuferin zu vergeben habe. Bei\nVerletzung dieser Vertragsbestimmung sei der Verkäuferin bedingungslos eine\nKonventionalstrafe von Fr. 30'000.– geschuldet (GGSt-act. 2 S. 4). Wie die Rekurrenten\nzu Recht geltend machen, legt dies die Vermutung nahe, dass die damalige Verkäuferin\ndie künftigen Aufträge in ihre Preisgestaltung miteinbezogen hatte. Wie sich ebenfalls aus\ndem Vertrag ergibt, handelte es sich beim genehmigten Bauprojekt um drei 5 ½-Zimmer-\nHäuser, was auf ein nicht unwesentliches künftiges Auftragsvolumen schliessen lässt. Wie\ngross die Gewinnerwartung der Verkäuferin aus den sich daraus ergebenden Aufträgen\ngewesen war und in welchem Ausmass diese den angebotenen Landpreis beeinflusst hat,\nlässt sich aus den vorliegenden Akten nicht direkt herleiten. Nicht von Relevanz ist dabei\njedoch, dass die Aufträge zu fairen Konkurrenzpreisen zu erfolgen hatten und damit –\n\nUrteil A 2020 16\n23\n\n"}