{"Signatur": "ZG_VG_002", "Spider": "ZG_Verwaltungsgericht", "Datum": "2022-02-21", "PDF": {"Datei": "ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_002_A-2020-16_2022-02-21.pdf", "URL": "https://verwaltungsgericht.zg.ch/tribunavtplus/ServletDownload/A_2020_16_5725904a692227324825c1f1a293ecde105f9b63795ff35f08e98018a3f1917e5d4793d16b0704436313fc5bc494e3b108359a309b3b93ab8fa1f68ac15627b7?path=5725904a692227324825c1f1a293ecde105f9b63795ff35f08e98018a3f1917e5d4793d16b0704436313fc5bc494e3b108359a309b3b93ab8fa1f68ac15627b7&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=A_2020_16", "Checksum": "950411967c737451bb90b50fbd1eaefe"}, "Scrapedate": "2026-02-12", "Num": ["A 2020 16"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 21.02.2022 A 2020 16"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zoug  Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zugo  Abgaberechtliche Kammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer"}], "ScrapyJob": "446973/51/2114", "Zeit UTC": "12.02.2026 02:50:40", "Checksum": "dbb94809981ed8aeae579400d216767b", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 21.02.2022 A 2020 16\nRegeste:\nGrundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer\n\n4.4 Der Landwert von überbauten Grundstücken (als Teil des Verkehrswerts) ist nach\nder vorherrschenden Rechtsprechung in der Regel wie bei unüberbauten Grundstücken\naufgrund der Vergleichsmethode zu ermitteln (Richner et al., Zürcher StG, § 220 N 153\nund 185). Die Vergleichsmethode basiert darauf, dass aufgrund von vergleichbaren\nObjekten (i.d.R. unüberbautes Land), welche tatsächlich verkauft wurden, auf den Wert\ndes zu schätzenden Grundstücks geschlossen wird (Richner et al., Zürcher StG, § 220 N\n139 mit Hinweisen). Gemäss Schätzerhandbuch der Schweizerischen Vereinigung\nkantonaler Grundstückbewertungsexperten basiert die Vergleichsmethode auf dem\nPrinzip, den Marktwert eines Wertermittlungsobjekts aus möglichst zeitnahen Kaufpreisen\nvon getätigten Immobilentransaktionen vergleichbarer Grundstücke festzustellen, wobei\nfür richtige Resultate Vergleichspreise in genügender Anzahl (zwei bis fünf) für Objekte\nähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen müssen (Schweizerische Vereinigung\nkantonaler Grundstückbewertungsexperten [SVKG], Das Schweizerische\nSchätzerhandbuch, 5. Aufl. 2019, S. 100 f.).\n\n4.5 Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung dürfen an diese Vergleichsobjekte\nbzw. deren \"ähnliche Beschaffenheit\" nicht allzu hohe Anforderungen gestellt werden. So\nerfordert die Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschliessungsgrad\nund Ausnützungsmöglichkeit praktisch Identität besteht. Unterschieden der\nVergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung getragen\nwerden. Auch braucht das Vergleichsgrundstück nicht im selben Quartier zu liegen, sofern\nes hinsichtlich Lage, Umgebung, Ausnützungsmöglichkeit usw. dem Schätzungsobjekt\nähnlich ist. In der Regel lässt sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das\nallgemeine Preisniveau schliessen. Sind nur wenige Kaufpreise bekannt, müssen diese\nbesonders sorgfältig untersucht und können sie nur zur Entschädigungsbestimmung\nverwendet werden, wenn dem Vertragsabschluss nicht – wie etwa bei Verkäufen unter\nVerwandten sowie bei Arrondierungs- und ausgesprochenen Spekulationskäufen –\nunübliche Verhältnisse zugrunde liegen (BGE 122 I 168 E. 3a; BGer 2C_321/2019 vom 1.\nOktober 2019 E. 3.2.2 mit Hinweisen).\n\n5. Vorliegend sind sich die Parteien einig darüber, dass – wie in § 195 Abs. 2 StG\nvorgesehen – für die Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns aus der\nVeräusserung von GS E.________ durch die Rekurrenten am 12. Februar 2020 anstelle\n\nUrteil A 2020 16\n20\n\ndes Erwerbspreises dessen \"Verkehrswert vor 25 Jahren\" bei den Anlagekosten in\nAnrechnung zu bringen ist, da die massgebende Handänderung mehr als 25 Jahre\nzurückliegt (vgl. GGSt-act. 10.2 S. 2: Kauf 11. November 1940, Erbgang 2001, Erbgang\n2003, Erbgang 2019; wobei der Eigentumswechsel durch Erbgang nach § 190 Abs. 1 lit. a\nStG ein Tatbestand des Steueraufschubs darstellt; vgl. hierzu auch § 195 Abs. 3 StG).\nBeim in diesem Sinne definierten \"Verkehrswert vor 25 Jahren\" handelt es sich in zeitlicher\nHinsicht daher um den Verkehrswert, welcher dem streitbetroffenen Grundstück im Jahr\n1995 zugemessen worden wäre.\n\nEinig sind sich die Parteien sodann über den bei den Anlagekosten zu berücksichtigenden\nGebäudewert (Scheune/Magazin/Hühnerstall) per 1995 (Total Gebäudewert:\nFr. _______; vgl. GGSt-act. 10.2), befassen sich die Rekurrenten in der Begründung ihrer\nRekursschrift doch ausschliesslich mit dem ihrer Meinung nach von der Rekursgegnerin\nzu tief angesetzten Landwert. Ebenfalls vor Verwaltungsgericht nicht mehr beanstandet\nwerden die übrigen unter Anlagekosten zu berücksichtigenden Positionen im Betrag von\ninsgesamt Fr. _______ (Fr. _______ + Fr. _______ + Fr. _______). Unstreitig ist im\nWeiteren der erzielte Verkaufserlös von Fr. _______.\n\nEs ergeben sich vorliegend keine Anhaltspunkte, diese zwischen den Parteien nicht\nstrittigen Punkte zu hinterfragen, weshalb sie als verbindlich betrachtet werden. Dies gilt\nauch für die von der Rekursgegnerin angewendete Methode der Verkehrswertberechnung\nals Summe aus Landwert und Gebäudewert (auch \"Realwert\" genannt; vgl. vorne E. 4.3).\nGleiches gilt auch für die angewendete Vergleichsmethode zur Bestimmung des\nLandwertes von GS E.________ per 1995. Diese kann als anerkannte und vorliegend\ngrundsätzlich angemessene Bewertungs- bzw. Schätzungsmethode eingestuft werden\n(vgl. vorne E. 4.4).\n\n6. Zwischen den Parteien strittig ist hingegen die Vergleichbarkeit der beigezogenen\nVergleichshandänderungen bzw. welche Grundstücke in die Vergleichsrechnung\nmiteinzubeziehen sind. Dabei ist insbesondere auch zu beurteilen, ob bei den\nbeurkundeten Landpreisen der Vergleichsobjekte allenfalls Hinzurechnungen oder Abzüge\nvorzunehmen sind und ob die Grösse und Lage des zu veranlagenden GS E.________\nzusätzlich in einer Erhöhung des ermittelten Vergleichspreises zu berücksichtigen ist.\n\n6.1 Sämtliche von der Rekursgegnerin beigezogenen Vergleichsgrundstücke liegen\ngemäss übereinstimmender Sachverhaltsdarstellung in der Wohnzone W2a in Unterägeri.\n\nUrteil A 2020 16\n21\n\n"}