{"Signatur": "ZG_VG_002", "Spider": "ZG_Verwaltungsgericht", "Datum": "2022-02-21", "PDF": {"Datei": "ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_002_A-2020-16_2022-02-21.pdf", "URL": "https://verwaltungsgericht.zg.ch/tribunavtplus/ServletDownload/A_2020_16_5725904a692227324825c1f1a293ecde105f9b63795ff35f08e98018a3f1917e5d4793d16b0704436313fc5bc494e3b108359a309b3b93ab8fa1f68ac15627b7?path=5725904a692227324825c1f1a293ecde105f9b63795ff35f08e98018a3f1917e5d4793d16b0704436313fc5bc494e3b108359a309b3b93ab8fa1f68ac15627b7&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=A_2020_16", "Checksum": "950411967c737451bb90b50fbd1eaefe"}, "Scrapedate": "2026-02-12", "Num": ["A 2020 16"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 21.02.2022 A 2020 16"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zoug  Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zugo  Abgaberechtliche Kammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer"}], "ScrapyJob": "446973/51/2114", "Zeit UTC": "12.02.2026 02:50:40", "Checksum": "dbb94809981ed8aeae579400d216767b", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 21.02.2022 A 2020 16\nRegeste:\nGrundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer\n\nDie Verletzung des rechtlichen Gehörs wird jedoch bei den Kosten- und\nEntschädigungsfolgen zu berücksichtigen sein. Wenn die Rekursgegnerin in diesem\nZusammenhang geltend macht, § 28 Abs. 2 VRG enthalte keine Grundlage für die\nZusprechung einer Parteientschädigung zulasten des Gemeinwesens \"im Falle des\nUnterliegens der Rekurrenten\", kann sie daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten, führt die\nBejahung einer Gehörsverletzung doch grundsätzlich aus formellen Gründen zur\nAufhebung des Hoheitsakten bzw. zur Rückweisung an die Vorinstanz, was aus\nverfahrensrechtlicher Sicht einem vollen Obsiegen (mit entsprechenden Kosten- und\nEntschädigungsfolgen) entspricht. Im Falle einer (ausnahmsweisen) Heilung des\nVerfahrensfehlers im Rechtsmittelverfahren ist dieser Tatsache, selbst bei einem\nnachfolgenden allfälligen Unterliegen der von der Gehörsverletzung betroffenen Person,\nentsprechend Rechnung zu tragen.\n\n4.\n4.1 Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen die Gewinne, die aus der Veräusserung\nvon Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden\n(§ 189 Abs. 1 StG). Grundstückgewinn ist gemäss § 193 Abs. 1 StG der Betrag, um\nwelchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und anrechenbare Aufwendungen\nsowie der bei Überführung ins Privatvermögen besteuerte Gewinn) übersteigt. Als\nErwerbspreis gilt der Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen der erwerbenden Person\n(§ 195 Abs. 1 StG). Liegt die massgebende Handänderung mehr als 25 Jahre zurück,\nkann die steuerpflichtige Person anstelle des Erwerbspreises den Verkehrswert des\nGrundstücks vor 25 Jahren in Anrechnung bringen. In diesem Fall beträgt die\nanrechenbare Besitzdauer ebenfalls 25 Jahre (§ 195 Abs. 2 StG).\n\n4.2 Der Verkehrswert eines Grundstücks ist nach objektiven Grundsätzen zu ermitteln\nund entspricht dem Preis, der für das Grundstück nach dessen rechtlichen Gegebenheiten\nund dessen tatsächlichen Eigenschaften im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen\nBewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Als gewöhnlicher\nGeschäftsverkehr wird der Handel am freien Markt bezeichnet, bei dem sich der Preis\nnach marktwirtschaftlichen Gegebenheiten auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage\nbildet und bei dem jeder Vertragspartner ohne Zwang und ohne Not, sondern freiwillig und\nin Wahrung seiner Interessen zu handeln in der Lage ist (Richner et al., Zürcher StG,\n§ 220 N 123 f.). Der Verkehrswert kann nicht mit dem bezahlten Preis gleichgesetzt\nwerden, denn der Preis eines Grundstücks muss nicht seinem Wert entsprechen. Es ist\ngrundsätzlich untauglich, aus einem erzielten heutigen Verkaufserlös auf einen ebenso\n\nUrteil A 2020 16\n18\n\nhohen Verkehrswert vor 25 Jahren mittels Diskontierung schliessen zu wollen. Der\nVerkehrswert kann auch nicht durch Rechtsgeschäfte bestimmt werden, die durch\nausserordentliche Umstände zustande gekommen sind (wie z.B. Notverkäufe,\nZwangsvollstreckung, Spekulationskäufe). Bei Grundstücken bestimmt der Markt am Ort\nder gelegenen Sache den Verkehrswert. Der Bewertungsstichtag ist massgebend für die\nBeantwortung aller relevanten Fragen, d.h. auf diesen Zeitpunkt ist eine Momentaufnahme\nvorzunehmen. So sind der Zustand des Grundstücks in tatsächlicher und rechtlicher\nHinsicht wie auch allfällige Indexzahlen (Baukostenindex, Gebäudeversicherungswerte,\nMietpreisindex etc.) massgebend. Auch der Hypothekarzinssatz, die bau- und\nmietrechtlichen Rahmenbedingungen, das allgemeine wirtschaftliche Umfeld sowie die\nInfrastruktur am Bewertungsstichtag sind festzulegen (Richner et al., Zürcher StG, § 220\nN 126 ff.).\n\n4.3 Der Verkehrswert in diesem Sinne ist aufgrund von Schätzungen zu ermitteln. Die\nVerkehrswertschätzung hat dabei nach jenen Überlegungen zu erfolgen, die der\nLiegenschaftshandel üblicherweise anstellt bzw. vor 25 Jahren angestellt hätte. Dabei sind\nnicht nur Überlegungen der Immobilienwirtschaft, sondern auch solche des\nKreditgewerbes zu berücksichtigen. Da der Verkehrswert auf dem Weg der Schätzung zu\nermitteln ist, ergeben sich zwangsläufig Unschärfen. Bei aller Sorgfalt bleibt eine\nSchätzung eine Schätzung, deren Ergebnis sich nicht mathematisch beweisen lässt.\nSchätzen mehrere Personen dasselbe Grundstück, so ergeben sich zwingend\nAbweichungen. Abweichungen bis zu 10% werden dabei als normal erachtet. Der\ngeschätzte Verkehrswert bewegt sich immer in einer gewissen Bandbreite. Diese Einsicht\nhat zur Folge, dass der schätzungsweise ermittelte Verkehrswert nicht auf Franken und\nRappen anzugeben ist, wird doch damit eine nicht vorhandene mathematische\nGenauigkeit vorgegaukelt (Richner et al., Zürcher StG, § 220 N 134 f.) Bei unüberbauten\nGrundstücken ist einzig der Landwert (Bodenwert) zu ermitteln (Richner et al., Zürcher\nStG, § 220 N 150). Bei der Verkehrswertschätzung von überbauten Grundstücken wird in\nder Regel sowohl der Realwert, der sich aus dem Landwert, dem Bauwert und den\nNebenkosten (Erschliessung, Vorbereitungs- und Umgebungsarbeiten) zusammensetzt,\nals auch der Ertragswert (kapitalisierte Mieterträge) ermittelt (Richner et al., Zürcher StG,\n§ 220 N 176 f.). Bei Wohnliegenschaften, die aufgrund ihrer Gestaltung in erster Linie der\nEigennutzung dienen, kommt dem Realwert ausschlaggebende Bedeutung zu (Richner et\nal., Zürcher StG, § 220 N 179). Bei industriellen und gewerblichen Liegenschaften kann\nbei der fehlenden Möglichkeit einer Unternehmenspacht oder einer Vermietung von\n\nUrteil A 2020 16\n19\n\neinzelnen Teilen des Betriebs ein kaum schätzbarer Ertragswert ausser Acht gelassen\nwerden (Richner et al., Zürcher StG, § 220 N 181).\n\n"}