Bei
unüberbauten Grundstücken ist einzig der Landwert (Bodenwert) zu ermitteln (Richner
e.a., Zürcher StG, a.a.O., § 220 N. 150). Bei der Verkehrswertschätzung von überbauten
Grundstücken wird in der Regel sowohl der Realwert, der sich aus dem Landwert, dem
Bauwert und den Nebenkosten (Erschliessung, Vorbereitungs- und Umgebungsarbeiten)
zusammensetzt, als auch der Ertragswert (kapitalisierte Mieterträge) ermittelt (Richner
e.a., Zürcher StG, a.a.O. § 220 N. 176 f.). Bei Wohnliegenschaften, die aufgrund ihrer
Gestaltung in erster Linie der Eigennutzung dienen, kommt dem Realwert
ausschlaggebende Bedeutung zu, weshalb kein Ertragswert berücksichtigt wird (Richner
e.a., Zürcher StG, a.a.