{"Signatur": "ZG_VG_002", "Spider": "ZG_Verwaltungsgericht", "Datum": "2020-02-20", "PDF": {"Datei": "ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_002_A-2019-12_2020-02-20.pdf", "URL": "https://verwaltungsgericht.zg.ch/tribunavtplus/ServletDownload/A_2019_12_5725904a692227324825c1f1a293ecde2cfad1856c53b453248f01a538002e5034ae1b3065ecaa1f55f839192d61936e9b64028a0000dfcc76a3d400264e804a?path=5725904a692227324825c1f1a293ecde2cfad1856c53b453248f01a538002e5034ae1b3065ecaa1f55f839192d61936e9b64028a0000dfcc76a3d400264e804a&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=A_2019_12", "Checksum": "66ebb8b71d05a846816cee1451cd344b"}, "Scrapedate": "2026-02-12", "Num": ["A 2019 12"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 20.02.2020 A 2019 12"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zoug  Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zugo  Abgaberechtliche Kammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückgewinnsteuer (Landwert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer"}], "ScrapyJob": "446973/51/2114", "Zeit UTC": "12.02.2026 02:52:57", "Checksum": "a4b50d6d275147b77b6beda22093cbf6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 20.02.2020 A 2019 12\nRegeste:\nGrundstückgewinnsteuer (Landwert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer\n\n3. GS J.________, __, Assek-Nr.__, Verkauf in 1993:\nFläche Verkaufspreis Gebäude Indikativer Indikativer\nversicherungs- Landwert total Landwert\nwert (Differenz) pro m2\n611 m2 Fr.__ Fr.__ Fr.__ Fr. 152.–/m2\n\n4. GS I.________, __, Assek-Nr.__, Verkauf in 1994:\nFläche Verkaufspreis Gebäude Indikativer Indikativer\nversicherungs- Landwert total Landwert\nwert (Differenz) pro m2\n667 m2 Fr.__ Fr.__ Fr.__ Fr. 403.–/m2\n\nUrteil A 2019 12\n13\n\n6.2.4 Zusammengefasst ergeben sich aus den erwähnten vier\nVergleichshandänderungen der überbauten Grundstücke im Böschi indikativ Landwerte in\neiner Spannbreite zwischen Fr. 152.–/m2 und Fr. 403.–/m2. Der daraus ermittelte\nDurchschnittspreis beträgt Fr. 301.–/m2. Werden der höchste (Fr. 403.–/m2) und tiefste\n(Fr. 152.–/m2) Preis/m2 vernachlässigt, beträgt der Mittelwert Fr. 325.–/m2 (Mittelwert aus\nFr. 385.–/m2 und Fr. 265.–/m2). Die so eruierten Preise/m2 scheinen nicht fern jeder\nRealität zu liegen, wenn man zusätzlich den 1996 für die Baulandparzelle GS E.________\nrealisierten Verkaufspreis von Fr. 260.–/m2 in Betracht zieht (vgl. vorstehend E. 6.2.1).\nWeiter ist der Rekurrentin zu folgen, wenn sie argumentiert, das streitbetroffene GS\nD.________ sei tendenziell an höherwertiger Lage im Böschi gelegen als die\nVergleichsgrundstücke, da sich GS D.________ quasi zuoberst auf dem Hügel und am\nEnde der Quartierstrasse befinde. Zusammenfassend und auf Basis der vorstehenden\nAusführungen ergibt sich daher dem Gericht, dass der von der Rekursgegnerin zur\nBewertung von GS D.________ per 1992 herangezogene Landwert von Fr. 100.–/m2\ndeutlich zu tief angesetzt ist und der vorliegenden Situation nicht gerecht wird.\n\n6.2.5 Es stellt sich die Frage, wie hoch der Landwert des GS D.________ vor 25 Jahren\nanzusetzen wäre, damit er den Umständen als angemessen gelten kann. Das\nBundesgericht hat in regelmässiger Rechtsprechung festgehalten, dass der\nsteuerrechtliche Verkehrswert von Grundstücken keiner mathematisch punktgenau\nbestimmbaren Grösse entsprechen könne. Zu dessen Bestimmung seien regelmässig\nSchätzungen anzustellen und Vergleiche zu treffen, wobei mit jeder Schätzung\nzwangsläufig eine Streuung und gewisse Ungenauigkeit verbunden sei. Es müsse daher\nzulässig sein, den Verkehrswert von Grundstücken aufgrund vorsichtiger, schematischer\nAnnäherungen festzulegen, auch wenn das dazu führe, dass die so ermittelten Werte in\neinem gewissen Mass von den tatsächlichen Marktwerten abwichen (Urteil BGer\n2C_181/2018 vom 12. März 2018 E. 2.2.3, mit Verweis auf BGE 131 I 291 E. 3.2.2 und\nBGE 128 I 240 E. 3.2.1). Gestützt auf diese Rechtsprechung erscheint es dem Gericht im\nvorliegenden Fall deshalb angezeigt, auf den zuvor indikativ berechneten mittleren\nLandpreis aus den beiden Vergleichshandänderungen GS I.________ (im Jahr 1989) und\nGS H.________ (im Jahr 1993) abzustellen, das heisst unter Weglassung der beiden\nExtremwerte (Handänderung GS J.________ im Jahr 1993 sowie GS I.________ im Jahr\n1994). Es ist mithin von einem der Situation angemessenen Landpreis vor 25 Jahren von\nFr. 325.–/m2 auszugehen.\n\nUrteil A 2019 12\n14\n\n7. Zusammenfassend ergibt sich für das Gericht, dass der Rekurs teilweise\ngutzuheissen ist. Für die Ermittlung des Verkehrswerts von GS D.________ per 1992 im\nSinne von § 195 Abs. 2 StG ist der Landwert mit Fr. 325.–/m2 zu berücksichtigen. Der\nGebäudewert (ganzes Gebäude) entspricht dem in der Veranlagungsverfügung\nfestgestellten und nicht bestrittenen Wert von Fr.__. Es ergibt sich somit für GS\nD.________ per 1992 folgende Verkehrswertberechnung:\n\n- Landwert ganze Parzelle GS D.________: Fr. 326'625.– (1'005 m2 x Fr. 325.–/m2)\n- Gebäudewert ganzes Gebäude: Fr.__\n- Total Verkehrswert ganze Parzelle GS D.________: Fr.__ (gerundet)\n- Total Verkehrswert GS D.________ (1/3 Anteil ganze Parzelle): Fr.__ (gerundet)\n\nFür die Berechnung der von der Rekurrentin geschuldeten Grundstückgewinnsteuer ist\nGS D.________ (1/3 Anteil an der ganzen Parzelle) per 1992 (§ 195 Abs. 2 StG) daher mit\nFr.__ zu bewerten.\n\nDie übrigen zur Ermittlung des steuerpflichtigen Grundstückgewinns relevanten Positionen\nsowie der zur Anwendung gebrachte Grundstückgewinnsteuersatz von 10% wurden nicht\nbestritten und sind gemäss Veranlagungsverfügung zu berücksichtigen. Der\nsteuerpflichtige Grundstückgewinn und die geschuldete Grundstückgewinnsteuer\nberechnen sich somit wie folgt:\n\n1. Verkaufserlös GS D.________: Fr. __\n2. Anlagekosten:\n- Verkehrswert GS D.________ vor 25 Jahren: Fr. __\n- Übrige nicht bestrittene Positionen gemäss\nVeranlagungsverfügung für die Grundstückgewinnsteuer\nvom 25. Juli 2018: Fr. __\n- Anlagekosten total Fr. __\n3. Grundstückgewinn: Fr. 102'515.–\n4. Grundstückgewinnsteuer (beim Satz von 10%, gerundet): Fr. 10'251.–\n\nDie von der Rekurrentin aus dem Verkauf von GS D.________ geschuldete\nGrundstückgewinnsteuer beträgt nach diesen Berechnungen Fr. 10'251.– und ist damit um\nFr. 7'502.– (Fr. 17'753.– minus Fr. 10'251.–) geringer als die durch die Rekursgegnerin\n\nUrteil A 2019 12\n15\n\n"}