{"Signatur": "ZG_VG_002", "Spider": "ZG_Verwaltungsgericht", "Datum": "2020-02-20", "PDF": {"Datei": "ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_002_A-2019-12_2020-02-20.pdf", "URL": "https://verwaltungsgericht.zg.ch/tribunavtplus/ServletDownload/A_2019_12_5725904a692227324825c1f1a293ecde2cfad1856c53b453248f01a538002e5034ae1b3065ecaa1f55f839192d61936e9b64028a0000dfcc76a3d400264e804a?path=5725904a692227324825c1f1a293ecde2cfad1856c53b453248f01a538002e5034ae1b3065ecaa1f55f839192d61936e9b64028a0000dfcc76a3d400264e804a&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=A_2019_12", "Checksum": "66ebb8b71d05a846816cee1451cd344b"}, "Scrapedate": "2026-02-12", "Num": ["A 2019 12"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 20.02.2020 A 2019 12"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zoug  Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zugo  Abgaberechtliche Kammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückgewinnsteuer (Landwert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer"}], "ScrapyJob": "446973/51/2114", "Zeit UTC": "12.02.2026 02:52:57", "Checksum": "a4b50d6d275147b77b6beda22093cbf6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 20.02.2020 A 2019 12\nRegeste:\nGrundstückgewinnsteuer (Landwert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer\n\n5.2 Zwischen den Parteien strittig ist hingegen der Landwert per 1992, wie er für die\nBerechnung des Verkehrswerts von GS D.________ zu berücksichtigen ist. Die\nRekursgegnerin betrachtet einen Landwert von Fr. 100.–/m2 als angemessen,\nwohingegen die Rekursgegnerin sinngemäss der Meinung ist, dieser müsse soweit\nangehoben werden, dass dem GS D.________ ein Verkehrswert per 1992 von Fr.__\nzukommt, entsprechend ihrer Deklaration in der Grundstückgewinnsteuererklärung.\n\n6.\n6.1 Gemäss Schätzerhandbuch der Vereinigung kantonaler\nGrundstückbewertungsexperten, Ausgabe August 1990, Kapitel III/3, Ziffer 3.3.6.1, richtet\nsich der Landwert eines überbauten Grundstückes nach den Bodenpreisen für\nunüberbaute Grundstücke in ähnlicher Lage unter Berücksichtigung der vorhandenen\nÜberbauung und deren wirtschaftlichen Ausnützungsmöglichkeiten. Diese\nSchätzungsmethode, auch Vergleichsmethode genannt, wird durch die vorherrschende\nRechtsprechung und die ihr folgende Verwaltungspraxis gedeckt (Richner e.a., Zürcher\nStG, a.a.O., § 220 N. 185 i.V.m. N. 153). Die Vergleichsmethode wird durch die Parteien\nvorliegend denn auch explizit angewendet bzw. deren Vornahme beantragt. Die\nAnwendung der Vergleichsmethode zur Bestimmung des Landwerts von GS D.________\nper 1992 ergibt sich daher für das Gericht als eine anerkannte und vorliegend\nangemessene Bewertungsmethode.\n\nUrteil A 2019 12\n11\n\n6.2\n6.2.1 Gemäss der von der Rekursgegnerin zu den Akten gegebenen Übersichtsliste der\nGrundstückgewinnsteuergeschäfte im Gebiet Böschi/Rämsli (Beilage Nr. 2 der\nRekursgegnerin; im Folgenden: Übersichtsliste) kam es von 1988 bis 1995 hier zu keinen\nHandänderungen an Baulandgrundstücken. Eine erste kann der erwähnten Liste für das\nJahr 1996 entnommen werden, wo die beiden Grundstücke Nr. E.________ und\nNr. F.________ (im Folgenden: GS E.________ und GS F.________) im Halte von\ninsgesamt 1'145 m2 zum Preis von Fr. 260.–/m2 die Hand wechselten. Die\nBaulandparzelle befand sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum hier zu bewertenden GS\nD.________, ebenfalls an der Quartierstrasse \"__\" gelegen, rund 120 Meter von diesem\nentfernt, hangabwärts gelegen. Die drei Grundstücke (GS D.________ der Rekurrentin\nsowie GS E.________ und GS F.________) können lage-, aussichts- und\nbesonnungsmässig durchaus miteinander verglichen werden, wobei GS D.________, da\nzuoberst am Hang und am Ende der Stichstrasse \"__\" gelegen, verkehrstechnisch und\nimmissionsmässig als noch eher ruhiger gelegen zu werten ist (Lage der erwähnten\nGrundstücke eingesehen am 3. Februar 2020 unter https://earth.google.com/web/).\n\n6.2.2. Eine nächste Handänderung an einem Baulandgrundstück kann der\nÜbersichtsliste für das Jahr 1997 entnommen werden, wo ebenfalls im Gebiet Böschi ein\nStück Land von 176 m2 (GS G.________) zum Preis von Fr. 100.–/m2 die Hand\nwechselte. Aufgrund der geringen Grundstücksmasse erscheint diese Handänderung, die\nzudem fünf Jahre nach dem hier interessierenden Bewertungszeitpunkt (1992) stattfand,\ndem Gericht vorliegend als kaum repräsentativ.\n\n6.2.3 Für die Jahre 1989 bis 1994, und somit im Bereich des hier interessierenden\nBewertungszeitpunkt von 1992 liegend, enthält die Übersichtliste hingegen vier\nHandänderungen an drei mit Ferienhäusern bzw. Einfamilienhäusern überbauten\nGrundstücken im Gebiet Böschi, welche unter Parteien, die nicht als nahestehende\nPersonen erscheinen, zu Preisen zwischen Fr.__ bis Fr.__ übertragen wurden. Es handelt\nsich um die Grundstücke Nr. __, Nr. __ (zwei Handänderungen) und Nr. __ (im Folgenden:\nGS H.________, GS I.________ und GS J.________), welche ebenfalls in unmittelbarer\nNachbarschaft zum streitbetroffenen GS D.________ an der Quartierstrasse \"__\" liegen.\nSie weisen folgende Flächen auf: GS H.________ = 831 m2, GS I.________ = 667 m2,\nGS J.________ = 611 m2 (Quelle: www.zugmap.ch). Auch diese drei Parzellen können\ndaher lage-, aussichts-, besonnungs-, erschliessungs- und verkehrsmässig mit GS\nD.________ verglichen werden. Die Parteien gehen, wie erwähnt (vorstehend: E. 5.1),\n\nUrteil A 2019 12\n12\n\nübereinstimmend davon aus, dass das streitbetroffene Grundstück anhand der\nRealwertmethode zu bewerten sei. Da die GS H.________, GS I.________ und\nGS J.________ mit darauf errichteten Ferienhäusern soweit ersichtlich vor 25 Jahren\nebenfalls der Eigennutzung dienten, liesse sich bei diesen Grundstücken der Landwert vor\n25 Jahren in Anlehnung an die Realwertmethode indikativ ermitteln. Dazu wären die dem\nGericht von der Gebäudeversicherung Zug bekannt gegebenen\nGebäudeversicherungswerte von den gemäss Übersichtsliste bezahlten\nGrundstückskaufpreisen zu subtrahieren. Bei dieser Vorgehensweise resultierten für die\ndrei überbauten Vergleichsgrundstücke die folgenden Landwerte:\n\n1. GS I.________, __, Assek-Nr.__, Verkauf in 1989:\nFläche Verkaufspreis Gebäude Indikativer Indikativer\nversicherungs- Landwert total Landwert\nwert (Differenz) pro m2\n667 m2 Fr.__ Fr.__ Fr.__ Fr. 385.–/m2\n\n2. GS H.________, __, Assek-Nr.__, Verkauf in 1993:\nFläche Verkaufspreis Gebäude Indikativer Indikativer\nversicherungs- Landwert total Landwert\nwert (Differenz) pro m2\n831 m2 Fr.__ Fr.__ Fr.__ Fr. 265.–/m2\n\n"}