{"Signatur": "ZG_VG_002", "Spider": "ZG_Verwaltungsgericht", "Datum": "2020-02-20", "PDF": {"Datei": "ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_002_A-2019-12_2020-02-20.pdf", "URL": "https://verwaltungsgericht.zg.ch/tribunavtplus/ServletDownload/A_2019_12_5725904a692227324825c1f1a293ecde2cfad1856c53b453248f01a538002e5034ae1b3065ecaa1f55f839192d61936e9b64028a0000dfcc76a3d400264e804a?path=5725904a692227324825c1f1a293ecde2cfad1856c53b453248f01a538002e5034ae1b3065ecaa1f55f839192d61936e9b64028a0000dfcc76a3d400264e804a&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=A_2019_12", "Checksum": "66ebb8b71d05a846816cee1451cd344b"}, "Scrapedate": "2026-02-12", "Num": ["A 2019 12"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 20.02.2020 A 2019 12"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zoug  Abgaberechtliche Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zugo  Abgaberechtliche Kammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückgewinnsteuer (Landwert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer"}], "ScrapyJob": "446973/51/2114", "Zeit UTC": "12.02.2026 02:52:57", "Checksum": "a4b50d6d275147b77b6beda22093cbf6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zug Verwaltungsgericht Abgaberechtliche Kammer 20.02.2020 A 2019 12\nRegeste:\nGrundstückgewinnsteuer (Landwert vor 25 Jahren) | Grundstückgewinnsteuer\n\n4.2 Der Verkehrswert eines Grundstücks ist nach objektiven Grundsätzen zu ermitteln\nund entspricht dem Preis, der für das Grundstück nach dessen rechtlichen Gegebenheiten\nund dessen tatsächlichen Eigenschaften im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen\nBewertungsstichtag (in casu: am 31. Oktober 1992) mutmasslich zu erzielen gewesen\nwäre. Als gewöhnlicher Geschäftsverkehr wird der Handel am freien Markt bezeichnet, bei\ndem sich der Preis nach marktwirtschaftlichen Gegebenheiten auf der Grundlage von\nAngebot und Nachfrage bildet und bei dem jeder Vertragspartner ohne Zwang und ohne\nNot, sondern freiwillig und in Wahrung seiner Interessen zu handeln in der Lage ist\n(Richner e.a., Zürcher StG, a.a.O., § 220 N. 123 f.). Der Verkehrswert kann nicht mit dem\nbezahlten Preis gleichgesetzt werden, denn der Preis eines Grundstücks muss nicht\nseinem Wert entsprechen. Es ist grundsätzlich untauglich, aus einem erzielten heutigen\nVerkaufserlös auf einen ebenso hohen Verkehrswert vor 25 Jahren mittels Diskontierung\nschliessen zu wollen. Der Verkehrswert kann auch nicht durch Rechtsgeschäfte bestimmt\nwerden, die durch ausserordentliche Umstände zustande gekommen sind (wie z.B.\nNotverkäufe, Zwangsvollstreckung, Spekulationskäufe). Bei Grundstücken bestimmt der\nMarkt am Ort der gelegenen Sache den Verkehrswert. Der Bewertungsstichtag ist\nmassgebend für die Beantwortung aller relevanten Fragen, d.h. auf diesen Zeitpunkt ist\neine Momentaufnahme vorzunehmen. So sind der Zustand des Grundstücks in\ntatsächlicher und rechtlicher Hinsicht wie auch allfällige Indexzahlen (Baukostenindex,\nGebäudeversicherungswerte, Mietpreisindex etc.) massgebend. Auch der\nHypothekarzinssatz, die bau- und mietrechtlichen Rahmenbedingungen, das allgemeine\nwirtschaftliche Umfeld sowie die Infrastruktur am Bewertungsstichtag sind festzulegen\n(Richner e.a., Zürcher StG, a.a.O., § 220 N. 126 ff.).\n\nUrteil A 2019 12\n9\n\n4.3 Der Verkehrswert in diesem Sinne ist aufgrund von Schätzungen zu ermitteln. Die\nVerkehrswertschätzung hat dabei nach jenen Überlegungen zu erfolgen, die der\nLiegenschaftshandel üblicherweise anstellt bzw. vor 25 Jahren angestellt hätte. Dabei sind\nnicht nur Überlegungen der Immobilienwirtschaft, sondern auch solche des\nKreditgewerbes zu berücksichtigen. Da der Verkehrswert auf dem Weg der Schätzung zu\nermitteln ist, ergeben sich zwangsläufig Unschärfen. Bei aller Sorgfalt bleibt eine\nSchätzung eine Schätzung, deren Ergebnis sich nicht mathematisch beweisen lässt.\nSchätzen mehrere Personen dasselbe Grundstück, so ergeben sich zwingend\nAbweichungen. Abweichungen bis zu 10% werden dabei als normal erachtet. Der\ngeschätzte Verkehrswert bewegt sich immer in einer gewissen Bandbreite. Diese Einsicht\nhat zur Folge, dass der schätzungsweise ermittelte Verkehrswert nicht auf Franken und\nRappen anzugeben ist, wird doch damit eine nicht vorhandene mathematische\nGenauigkeit vorgegaukelt (Richner e.a., Zürcher StG, a.a.O., § 220 N. 134 f.) Bei\nunüberbauten Grundstücken ist einzig der Landwert (Bodenwert) zu ermitteln (Richner\ne.a., Zürcher StG, a.a.O., § 220 N. 150). Bei der Verkehrswertschätzung von überbauten\nGrundstücken wird in der Regel sowohl der Realwert, der sich aus dem Landwert, dem\nBauwert und den Nebenkosten (Erschliessung, Vorbereitungs- und Umgebungsarbeiten)\nzusammensetzt, als auch der Ertragswert (kapitalisierte Mieterträge) ermittelt (Richner\ne.a., Zürcher StG, a.a.O. § 220 N. 176 f.). Bei Wohnliegenschaften, die aufgrund ihrer\nGestaltung in erster Linie der Eigennutzung dienen, kommt dem Realwert\nausschlaggebende Bedeutung zu, weshalb kein Ertragswert berücksichtigt wird (Richner\ne.a., Zürcher StG, a.a.O., § 220 N. 179).\n\n5.\n5.1 Vorliegend sind sich die Parteien einig, dass – wie in § 195 Abs. 2 StG\nvorgesehen – für die Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns aus der\nVeräusserung von GS D.________ durch die Rekurrentin am 31. Oktober 2017 anstelle\ndes Erwerbspreises dessen \"Verkehrswert vor 25 Jahren\" bei den Anlagekosten in\nAnrechnung zu bringen ist, da die massgebende Handänderung mehr als 25 Jahre\nzurückliegt. Beim in diesem Sinne definierten \"Verkehrswert vor 25 Jahren\" handelt es\nsich in zeitlicher Hinsicht daher um den Verkehrswert, welcher dem streitbetroffenen\nGrundstück im Jahre 1992 zugemessen worden wäre.\n\nEinig scheinen sich die Parteien sodann über den bei den Anlagekosten zu\nberücksichtigenden Gebäudewert per 1992 (Fr.__ für das ganze Einfamilienhaus) zu sein,\n\nUrteil A 2019 12\n10\n\nbefasst sich die Rekurrentin in der Begründung ihrer Rekursschrift doch ausschliesslich\nmit dem ihrer Meinung nach von der Rekursgegnerin zu tief angesetzten Landwert.\nEbenfalls nicht beanstandet werden die übrigen unter den Anlagekosten zu\nberücksichtigenden Positionen im Betrag von insgesamt Fr.__ sowie der von der\nRekurrentin aus dem Verkauf von GS D.________ erzielte Verkaufserlös von Fr.__. Für\ndas Gericht ergeben sich keine Anhaltspunkte, diese zwischen den Parteien nicht strittigen\nPunkte zu hinterfragen, weshalb sie als verbindlich betrachtet werden. Dies gilt auch für\ndie von der Rekursgegnerin angewendete Methode der Verkehrswertberechnung als\nSumme aus Landwert und Gebäudewert (auch \"Realwert\" genannt), welcher bei\nWohnliegenschaften, die aufgrund ihrer Gestaltung in erster Linie der Eigennutzung\ndienen, ausschlaggebende Bedeutung zukommt (Richner e.a., Zürcher StG, a.a.O., § 220\nN. 177-179). Vorliegend dient das streitbetroffene Einfamilienhaus zweifelsohne der\nEigennutzung\n\n"}