{"Signatur": "ZG_OG_003", "Spider": "ZG_Obergericht", "Datum": "2024-12-13", "PDF": {"Datei": "ZG_Obergericht/ZG_OG_003_BA-2024-41_2024-12-13.pdf", "URL": "https://entscheidsuche.ch/zg_helper/download.php?pfad=/tribunavtplus/ServletDownload/BA_2024_41_fdd7631f3f812fe9da3ea4c19349bdaa92b337418d4ca680626576388e7acf9116aa1af026adecc2187cbc7890f1b7f5db844251b2ad7bb993fb94dec5886789?path=fdd7631f3f812fe9da3ea4c19349bdaa92b337418d4ca680626576388e7acf9116aa1af026adecc2187cbc7890f1b7f5db844251b2ad7bb993fb94dec5886789&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=BA_2024_41", "Checksum": "c767752653364f5b904dfe42f09c3007"}, "Scrapedate": "2026-03-25", "Num": ["BA 2024 41"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zug Obergericht Beschwerdeabteilung 13.12.2024 BA 2024 41"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zug Obergericht Beschwerdeabteilung"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zoug  Beschwerdeabteilung"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zugo  Beschwerdeabteilung"}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "II. 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Vor einem Jahr sei eine Schätzung bei der J.________ AG gemacht worden und diese Schätzung sei viel höher.\n\n2.2 Die Schätzung von I.________ berechne den Mietwert mit CHF 367.00 pro m2 und Jahr. Die\nMietpreise für Top-Immobilien würden jedoch laut einer UBS-Studie zwischen CHF 500.00\nund CHF 690.00 pro m2 und Jahr liegen. Das seien rund 80 % mehr als in der Verkehrswertschätzung. Weiter reiche sie eine Übersicht über verschiedene verkaufte Immobilien in der\nStadt Zug und Umgebung ein. Die (vertraulich zu behandelnden) Zahlen würden zeigen,\ndass die Annahme der Schätzung für den Verkauf der Luxusimmobilie viel zu konservativ gerechnet sei und nicht einem realen Verkaufswert entspreche. Schliesslich verweise sie auf\ndie neue Schätzung der J.________ AG vom 21. Oktober 2024, welche von einem Verkaufspreis von CHF 20 bis 22 Mio. ausgehe.\n\n3. Für die Bestimmung des Schätzpreises eines gepfändeten Grundstücks ist weder die Grundpfandbelastung noch der Kaufpreis, der Steuerwert oder der Baulandpreis massgebend.\nVielmehr ist gemäss Art. 9 Abs. 1 VZG der mutmassliche Verkaufswert des Grundstücks zu\nschätzen, d.h. der im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens mutmasslich erzielbare\nErlös (vgl. Zopfi, in: Kurzkommentar VZG, 2011, Art. 9 VZG N 1). Dieser Schätzungswert\nwird in die Pfändungsurkunde aufgenommen. Massgebend ist mithin der mutmassliche Verkaufswert im heutigen Zeitpunkt, mit anderen Worten der Zeitwert, und nicht der Kaufpreis\noder der Neuwert. Weiter gilt zu berücksichtigen, dass die Schätzung des zu versteigernden\nObjektes nichts über den tatsächlich erzielbaren Erlös aussagt, sondern dem Interessenten\nbloss einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot geben soll (BGE 135 I 102\nE. 3.2.2 f.). Daher soll sie nicht möglichst hoch sein, sondern nur den mutmasslichen Verkaufswert der Liegenschaft bestimmen (BGE 143 III 532 E. 2.2, BGE 134 III 42 E. 4).\nSeite 4/5\n\n3.1 Der neu beauftragte Sachverständige kommt in seiner Schätzung auf einen Verkehrswert\ndes Grundstücks von CHF 13'485'000.00, mithin auf einen um CHF 270'000.00 höheren\nSchätzwert. Die beiden Gutachten verwendeten die gleiche Bewertungsmethode. Sie ermittelten den Verkehrswert aus dem Real- und dem Ertragswert. Diese Vorgehensweise ist eine\nanerkannte Liegenschaftsschätzungsmethode und führt zu brauchbaren Ergebnissen. Die\nbeiden Schätzungsgutachten weisen keine ersichtlichen Fehler auf. Jede Schätzung ist aber\nnaturgemäss keine exakte Berechnung, sodass auch abweichende Resultate nichts Aussergewöhnliches sind. Im vorliegenden Fall erscheint es daher angezeigt, den ungefähren Mittelwert der beiden Gutachten als verlässliche Schätzung für die Versteigerung einzusetzen.\nDas ist denn auch nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung grundsätzlich die Regel,\nwenn voneinander abweichende Schätzungen zweier gleich kompetenter Sachverständiger\nvorliegen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_8/2020 vom 6. April 2020 E. 2.4.4 mit Verweis\nauf BGE 128 III 595 E 3.1), wie das hier der Fall ist. Das bedeutet, dass das Betreibungsamt\nin den Steigerungsbedingungen als Schätzungswert für die Stockwerkeinheit den Betrag von\nCHF 13'350'000.00 anzugeben hat.\n\n3.2 An diesem Ergebnis vermögen die unterschiedlichen Mietwertschätzungen der Sachverständigen und der UBS-Studien nichts zu ändern. Es ist stets vom konkreten Einzelfall auszugehen. Auf die allgemeinen Zahlen der UBS-Studien kann nicht abgestellt werden. Abgesehen\ndavon diente den Schätzungsexperten der Ertragswert lediglich als Plausibilisierung. Für die\nVerkehrswertschätzung war der Realwert/Substanzwert massgebend (vgl. act. 1/1 und 10).\nWeiter gilt zu beachten, dass es sich bei der Sachverständigenschätzung im Sinne von\nArt. 99 Abs. 2 i.V.m Art. 9 Abs. 2 VZG um eine betreibungsamtliche Schätzung handelt (vgl.\nUrteil des Bundesgerichts 5A_34/2023 vom 22. August 2023 E. 2.3.2 und 2.4). Demgegenüber sind die von der Gesuchstellerin eingereichten Schätzungen der J.________ AG private\nSchätzungen einer Immobilienmaklerin, die darauf abzielen, einen möglichst hohen Verkaufspreis und damit auch eine möglichst hohe Maklerprovision zu erzielen. Zudem handelt\nes sich um blosse Kurzbewertungen, weshalb diesen Schätzungen nicht die gleiche Bedeutung zukommt wie den beiden vom Betreibungsamt bzw. Obergericht in Auftrag gegebenen\nausführlichen Gutachten der Schätzungsexperten. Schliesslich lässt die von der Gesuchstellerin eingereichte Übersicht über verschiedene verkaufte Immobilien in der Stadt Zug und\nUmgebung keine Rückschlüsse auf den vorliegend zu beurteilenden Schätzwert der\n12-Zimmer-Maisonettewohnung zu. Es handelt sich um verschiedene Objekte (Wohnungen\nund Häuser) im Kanton Zug, die sich hinsichtlich Lage, Grösse, Baujahr, Ausstattung und\nZustand vom vorliegenden Schätzobjekt unterscheiden, weshalb sie nicht vergleichbar sind.\n\n"}