{"Signatur": "ZG_OG_003", "Spider": "ZG_Obergericht", "Datum": "2022-10-27", "PDF": {"Datei": "ZG_Obergericht/ZG_OG_003_BA-2022-18_2022-10-27.pdf", "URL": "https://entscheidsuche.ch/zg_helper/download.php?pfad=/tribunavtplus/ServletDownload/BA_2022_18_fdd7631f3f812fe9da3ea4c19349bdaab5d28fdca30a20cf3a9a0d645d116a4ea093bebe1ae752df3d3e0b1fe1a06dd48dfe6364b2500767ef9435e6e8290919?path=fdd7631f3f812fe9da3ea4c19349bdaab5d28fdca30a20cf3a9a0d645d116a4ea093bebe1ae752df3d3e0b1fe1a06dd48dfe6364b2500767ef9435e6e8290919&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=BA_2022_18", "Checksum": "82a4ca3a7c47337c15188f9c56fa8e9d"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["BA 2022 18"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Zug Obergericht Beschwerdeabteilung 27.10.2022 BA 2022 18"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zug Obergericht Beschwerdeabteilung"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zoug  Beschwerdeabteilung"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zugo  Beschwerdeabteilung"}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "II. 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Ein Grundstückswert unter dem Wert der\nGesamtpfandbelastung sei rein rechnerisch nicht möglich, zumal die Liegenschaftspreise in\nC.________ nicht gesunken, sondern vielmehr gestiegen seien. Sogar die steuerrechtliche\nBewertung, die bekanntlich viel tiefer sei als der effektive Wert, liege mit CHF 11 Mio. im\nJahre 2018 über der Schätzung. Er, der Gesuchsteller, habe das Grundstück im Jahre 2006\nfür CHF 14 Mio. (samt Baurecht) gekauft. Bei einer Grundstücksfläche von 2'441 m2 wäre bei\neinem Baulandpreis von CHF 4'500.00 bis CHF 5'000.00 pro m2 nur schon der Baulandpreis\nzwischen CHF 10'944'500.00 bis CHF 12'205'000.00, was ebenfalls über der Schätzung\nliege. Nicht berücksichtigt worden sei auch der Umstand, dass die Grundstücke GS Nr.\n________, ________ und ________ mit öffentlicher Urkunde der Einwohnergemeinde\nC.________ vom 10. Februar 2020 zusammengelegt worden seien und das damalige\nBaurecht aufgehoben worden sei. Dies wirke sich positiv auf den Verkaufspreis aus, da damit\ndie verwirrenden Eigentumsverhältnisse mit dem vormaligen Eigentümer des Grundstückes\nGS Nr. ________ aus dem Weg geräumt worden seien (vgl. act. 1).\n\n2.1 Für die Bestimmung des Schätzpreises eines gepfändeten Grundstücks ist weder die\nGrundpfandbelastung noch der Kaufpreis, der Steuerwert oder der Baulandpreis\nmassgebend. Vielmehr ist gemäss Art. 9 Abs. 1 VZG der mutmassliche Verkaufswert des\nGrundstücks zu schätzen, d.h. der im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens\nmutmasslich erzielbare Erlös (vgl. Zopfi, in: Kurzkommentar VZG, 2011, Art. 9 VZG N 1).\nDieser Schätzungswert wird in die Pfändungsurkunde aufgenommen. Massgebend ist mithin\nder mutmassliche Verkaufswert im heutigen Zeitpunkt, mit anderen Worten der Zeitwert, und\nnicht der Kaufpreis oder der Neuwert. Weiter gilt zu berücksichtigen, dass die Schätzung des\nzu versteigernden Objektes nichts über den tatsächlich erzielbaren Erlös aussagt, sondern\ndem Interessenten bloss einen Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot geben soll (BGE\n135 I 102 E. 3.2.2 f.). Daher soll sie nicht möglichst hoch sein, sondern nur den\nSeite 4/6\n\nmutmasslichen Verkaufswert der Liegenschaft bestimmen (BGE 143 III 532 E. 2.2, BGE 134\nIII 42 E. 4).\nSeite 5/6\n\n2.2 Der neu beauftragte Sachverständige kommt nun in seiner Schätzung auf einen\nVerkehrswert des Grundstücks von CHF 11'050'000.00, mithin auf einen um CHF 90'000.00\nhöheren Schätzwert. Die beiden Gutachten verwendeten die gleiche Bewertungsmethode.\nSie ermittelten den Verkehrswert aus dem Real- und dem Ertragswert. Diese Methode ist\neine anerkannte Liegenschaftsschätzungsmethode und führt zu brauchbaren Ergebnissen.\nDie beiden Schätzungsgutachten weisen keine ersichtlichen Fehler auf. Jede Schätzung ist\naber naturgemäss keine exakte Berechnung, sodass auch abweichende Resultate nichts\nAussergewöhnliches sind. Im vorliegenden Fall erscheint es daher angezeigt, den\nungefähren Mittelwert der beiden Gutachten als verlässliche Schätzung für die Versteigerung\neinzusetzen. Das ist denn auch nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung grundsätzlich\ndie Regel, wenn voneinander abweichende Schätzungen zweier gleich kompetenter\nSachverständiger vorliegen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_8/2020 vom 6. April 2020 E.\n2.4.4 mit Verweis auf BGE 128 III 595 E 3.1), wie das hier der Fall ist. Das bedeutet, dass\ndas Betreibungsamt in den Steigerungsbedingungen als Schätzungswert für die\nStockwerkeinheit den Betrag von CHF 11 Mio. anzugeben hat.\n\n3. Beim Entscheid der Aufsichtsbehörde über den nach erfolgter Neuschätzung einzusetzenden\nmassgebenden Schätzwert der Grundstücke handelt es sich um eine Verrichtung im Sinne\nvon Art. 1 Abs. 1 GebV SchKG (Zopfi, a.a.O., Art. 9 VZG N 11, mit Hinweis auf BGE 131 III\n136 E. 3.2). Gemäss Art. 1 Abs. 2 GebV SchKG kann für Verrichtungen, die in der GebV\nSchKG nicht besonders tarifiert sind, eine Gebühr bis zu CHF 150.00 erhoben werden. Die\nAufsichtsbehörde kann höhere Gebühren festsetzen, wenn die Schwierigkeit der Sache, der\nUmfang der Bemühungen oder der Zeitaufwand es rechtfertigt. Im vorliegenden Fall ist die\nGebühr zur Deckung des Aufwands auf CHF 500.00 zu erhöhen. Dem Gesuchsteller, der\neine Neuschätzung verlangt hat, ist daher eine Spruchgebühr von CHF 500.00 aufzuerlegen.\nFerner sind dem Gesuchsteller die Gutachterkosten für die Neuschätzung des Grundstücks\nim Betrag von CHF 4'000.00 aufzuerlegen (ZR 69 Nr. 116).\n\nUrteilsspruch\n\n1. Das Betreibungsamt Ägerital wird angewiesen, in den Betreibungsverfahren Nr. _______ und\nNr. ________ für die Liegenschaft GS Nr. ________ im ________ in C.________ neu den\nSchätzwert von CHF 11 Mio. in die Steigerungsbedingungen aufzunehmen.\n\n2.1 Dem Gesuchsteller wird eine Spruchgebühr von CHF 500.00 auferlegt.\n\n2.2 Der Gesuchsteller hat die Kosten der Neuschätzung des Sachverständigen E.________ im\nBetrag von CHF 4'000.00 zu tragen. Dieser Betrag wird von dem von ihm in gleicher Höhe\ngeleisteten Kostenvorschuss bezogen.\nSeite 6/6\n\n"}