{"Signatur": "VD_TC_009", "Spider": "VD_FindInfo", "Datum": "2021-01-01", "PDF": {"Datei": "VD_FindInfo/VD_TC_009_FA09-034916_nodate.pdf", "URL": "https://prestations.vd.ch/pub/101623/api/decision/download/93f1cf14-1358-464c-a017-8a758e471d75", "Checksum": "fc5af71ba6172fc2512ea963564ec7b0"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["FA09.034916"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["fr", "de", "it"], "Text": "Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites FA09.034916"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Waadt  Cour des poursuites et faillites"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Vaud  Cour des poursuites et faillites"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Nouvelle estimation de gage 9 ORFI"}], "ScrapyJob": "446973/39/2237", "Zeit UTC": "10.04.2026 03:59:29", "Checksum": "cba27b567a2160096719ee5dc59b49d3", "Chunktext": "Extrait de l'arrêt Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites FA09.034916\nRegeste:\nNouvelle estimation de gage 9 ORFI\n\n Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI (Ordonnance du Tribunal\nfédéral sur la réalisation forcée des immeubles du 23 avril 1920; RS\n281.42), l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de\nl'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe\ncadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Selon l'al. 2 de\ncette disposition, dans le délai de plainte contre la saisie, chacun des\nintéressés a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance et\nmoyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des\nexperts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (TF 7B.163/2005 du 19\ndécembre 2005 c. 1).\n\nDans la poursuite en réalisation de gage, l'estimation n'a\nqu'une importance secondaire. Ses fonctions principales, qui consistent en\nla détermination du découvert et l'orientation du créancier sur le résultat\nprévisible de la réalisation, ont ici une importance limitée. Sans doute\nl'estimation sert-elle aussi à renseigner d'éventuels enchérisseurs; l'intérêt\nde cette fonction s'estompe plus le temps et les frais d'une expertise\napparaissent importants. Dans les cas où une expertise nécessiterait un\ndélai démesuré et déraisonnable pour le créancier poursuivant, il faut s'en\n-5-\n\ntenir à une estimation sommaire (TF 7B.216/2005 du 1er mars 2006 c. 1;\nATF 129 III 595 c. 3.1, JT 2004 II 96).\n\nEn présence de deux estimations différentes, il est concevable\nde faire une moyenne entre les deux expertises, s'il n'y a pas de motif\nobjectif de préférer l'une à l'autre (ATF 120 III 79, spéc. pp. 80 et 81, JT\n1996 II 199). Dans l'hypothèse où de tels motifs existent de s'écarter\nd'une expertise pour retenir l'autre, le juge doit les indiquer (Gilliéron, op.\ncit., n. 181 ad art. 140 LP).\n\nIl n'existe aucun droit à une troisième expertise, quand bien\nmême le canton posséderait deux autorités de surveillance en matière de\npoursuites et faillites; il s'agit en effet d'éviter que la procédure de\nréalisation forcée soit indûment traînée en longueur par des requêtes\nréitérées de nouvelle estimation (ATF 120 III 135, JT 1997 II 37).\n\nb) En l'espèce, la valeur vénale de l'immeuble a été fixée à\n5'300'000 francs par le premier expert et à 5'600'000 fr. par le second.\nLes deux experts s'accordent à dire que l'immeuble est en mauvais état et\nque des travaux de rénovation relativement importants seront nécessaires\nà court terme.\n\nLe premier juge a considéré que les montants retenus pas les\ndeux expertises étaient du même ordre de grandeur, que l'appréciation de\nchacun des experts de l'état de l'immeuble et de la nécessité de travaux\nrejoignait celle de l'autre et qu'il ne pouvait être exclu que les travaux de\nrénovation impliquent l'évacuation de l'immeuble – hypothèse prise en\ncompte par le premier expert pour calculer la valeur de rendement –, de\nsorte qu'il se justifiait de procéder à une moyenne entre les deux\nestimations.\n\nc) Le recourant soutient qu'il n'y a pas de motif de procéder à\nune moyenne entre les valeurs retenues par les deux expertises et qu'il y\na lieu de retenir une valeur d'au moins 5'600'000 fr., d'autant que, selon\nlui, une augmentation sensible du revenu locatif est prévisible, dès lors\n-6-\n\nque le bail de la surface commerciale la plus importante semble pouvoir se\nlibérer.\n\nSur ce dernier point, l'office relève, dans ses déterminations,\nque le locataire de la surface commerciale en question souhaite\neffectivement remettre le restaurant qu'il exploite mais que, même si le\nloyer était vraisemblablement augmenté par la conclusion d'un nouveau\nbail, l'augmentation du produit locatif ne serait pas telle que la valeur\nvénale de l'immeuble puisse augmenter de manière significative.\n\nd) L'argumentation du recourant doit être rejetée. Les motifs\nindiqués par l'autorité inférieure de surveillance, qui l'ont conduite à\nprocéder à une moyenne entre les valeurs retenues par les deux\nexpertises, sont convaincants et c'est à juste titre qu'elle a arrêté\nl'estimation à 5'450'000 francs. La vétusté de l'immeuble, les travaux de\nrénovation nécessaires ainsi que l'incertitude quant à la nécessité ou non\nde vider l'immeuble pour procéder à ces travaux ne permettent pas en\nl'état de supposer qu'un changement de locataire puisse avoir un effet\nsignificatif sur l'estimation de la valeur vénale. Conformément à la\njurisprudence (ATF 120 III 135, JT 1997 II 37 précité), le recourant ne peut\npas prétendre à une nouvelle expertise. Au demeurant, l'estimation n'a\nqu'une importance secondaire selon la jurisprudence (TF 7B.216/2005 du\n1er mars 2006 c. 1 et réf. cit., précité) et, en l'espèce, on ne voit pas quel\nintérêt le recourant peut avoir à faire rectifier de 150'000 fr. à la hausse\nl'estimation d'un immeuble de plus 5 millions de francs, si ce n'est celui de\nretarder la procédure d'exécution forcée.\n\nC'est également à bon droit que le premier juge a mis les frais\nde la seconde expertise à la charge du recourant (art. 9 al. 2 ORFI; Emmel,\nBasler Kommentar, n. 6 ad art. 68 LP), ainsi que les frais de procédure\n(ATF 131 III 136 c. 3).\n\nIII. Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté et la\ndécision de l'autorité inférieure de surveillance confirmée.\n-7-\n\nDès lors que l'art. 1 al. 2 OELP (Ordonnance sur les\némoluments perçus en application de la loi fédérale sur la poursuite pour\ndettes et la faillite; RS 281.35) ne prévoit que la faculté de percevoir des\nfrais et qu'aucune mesure particulière n'a été requise en deuxième\ninstance, le présent arrêt peut être rendu sans frais ni dépens.\n\n"}