{"Signatur": "VD_TC_009", "Spider": "VD_FindInfo", "Datum": "2021-01-01", "PDF": {"Datei": "VD_FindInfo/VD_TC_009_FA07-009015_nodate.pdf", "URL": "https://prestations.vd.ch/pub/101623/api/decision/download/3876d1b2-f550-49a4-949b-19484a1d315c", "Checksum": "f4c563a78923aefc32ad0fa479b954b7"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["FA07.009015"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["fr", "de", "it"], "Text": "Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites FA07.009015"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Waadt  Cour des poursuites et faillites"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Vaud  Cour des poursuites et faillites"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Nouvelle estimation de gage 9 ORFI"}], "ScrapyJob": "446973/39/2237", "Zeit UTC": "10.04.2026 01:37:44", "Checksum": "32b7e18f6478b56d295a1a2f3452a8f0", "Chunktext": "Extrait de l'arrêt Vaud Tribunal cantonal Cour des poursuites et faillites FA07.009015\nRegeste:\nNouvelle estimation de gage 9 ORFI\n\n L’office a dressé un procès-verbal d’estimation du gage, daté\ndu 8 mars 2007, qui reprend l'estimation de la valeur vénale de\nl'immeuble du rapport d'expertise du 6 février 2006, soit 290'000 francs.\n\nLe procès-verbal d'estimation du gage indique en outre que les\nintéressés peuvent, en application des dispositions des articles 155 alinéa\n1er et 97 alinéa 1er LP, s'adresser au président du tribunal\nd'arrondissement, dans les dix jours dès réception du procès-verbal, afin\nd'obtenir une nouvelle estimation par un expert, moyennant une avance\nde frais qui serait fixée par le juge.\n\nD. Par acte du 19 mars 2007, S.________ a demandé l'annulation\ndu procès-verbal d’estimation du gage du 8 mars 2007 (I), le rejet de\ntoutes autres ou contraires conclusions de l'office (II), et l'allocation de\ndépens (III).\n\nConsidérant que l'écriture précitée constituait une demande de\nnouvelle estimation de gage, le Président du Tribunal d'arrondissement de\n-5-\n\nla Broye et du Nord vaudois, autorité inférieure de surveillance, a accordé\nl’effet suspensif le 4 mai 2007 et a proposé de confier la nouvelle\nexpertise, sauf objection des parties signifiée dans les dix jours, à\nCogestim, Société immobilière de gestion, de courtage et d'expertise.\n\nL'office ainsi que la Banque Q.________ ont indiqué qu'ils ne\ns'opposaient pas à la désignation de l'expert proposé.\n\nCogestim, Société immobilière de gestion, de courtage et\nd'expertise a ainsi été désignée, le 5 juillet 2007, en qualité d’expert afin\nde déterminer la valeur vénale de l’immeuble de la parcelle n° 319 de la\nCommune [...]\n\nE. L'expert a déposé un rapport, daté du 27 mars 2008, dans\nlequel il constate que l'intérieur de la construction, qui a fait l'objet de\nrénovations lourdes en 2001 est dans un état neuf 2001-2002, tandis que\nl'extérieur, qui date de plus de soixante ans, n'a pas été retouché. Une\nremise à neuf totale impliquerait principalement la remise en état des\nfaçades, des ferblanteries et de la couverture.\n\nL’expert calcule la valeur de remplacement de l'immeuble à\npartir d'une base de 650 fr./m3 pour la construction principale et de 40\nfr./m2 pour les aménagements extérieurs. Il obtient ainsi, après avoir\ndéduit un amortissement de 147'000 fr., une valeur de remplacement de\nl’immeuble de 470'000 fr.. En ajoutant à cette valeur celle du terrain, par\n175'000 fr., il parvient à une valeur intrinsèque de 645'000 francs.\n\nS’agissant du rendement, l’expert considère que le loyer payé\npar les locataires est un loyer de préférence qui tient compte,\nconformément au bail à loyer signé entre les parties, des nombreux\ntravaux entrepris par les locataires, en sorte qu’il n’est pas représentatif\nde la valeur du bien immobilier. L’expert estime le loyer mensuel\nthéorique, par rapport à la valeur du marché, à 2'275 fr. (comprenant la\n-6-\n\nlocation du garage), et retient, sur cette base, une valeur de rendement\nde 500'000 francs.\n\nL’expert arrête la valeur du gage à 550'000 fr., en pondérant\nla valeur intrinsèque et la valeur de rendement de la manière suivante :\n[(500'000 x 2) + (645'000 x 1)] : 3. Toutefois, il considère que ce résultat\nn'est pas déterminant puisqu'il faut encore, selon lui, prendre en\nconsidération l'indemnisation des travaux entrepris par les locataires avec\nl’accord du bailleur. Il retient à ce titre un montant de 200'000 fr., sur la\nbase des factures produites. S'agissant des travaux effectués par les\nlocataires eux-mêmes, l'expert estime que le montant de 60'000 fr.\nindiqué par ces derniers est discutable et difficilement vérifiable. Il retient\nen conséquence la moitié de cette somme, soit 30'000 francs. Les\ninvestissements des locataires se\nmontent donc à 230'000 fr. selon l’expert, qui a estimé que cette somme a\nété déjà été remboursée à hauteur de 60'000 fr., en raison du loyer de\nfaveur, si bien que les locataires ne pourraient plus prétendre qu’au\nremboursement d’environ 170'000 francs.\n\nEn définitive, l’expert arrête la valeur du gage en proposant\nune fourchette allant de 350'000 fr. à 400'000 francs, compte tenu du fait\nque le montant correspondant au remboursement des travaux (170'000\nfr.) est discutable et dépend de la volonté des parties.\n\nF. Par prononcé du 29 janvier 2009, le Président du Tribunal de la\nBroye et du Nord vaudois, autorité inférieure de surveillance en matière de\npoursuites pour dettes et de faillites, a arrêté à 332'500 fr. la valeur\nd'estimation de la parcelle 319 de la Commune [...], dans le cadre de la\npoursuite en réalisation de gage n° 1'017'392 dirigée contre S.________, à\nla réquisition de la Banque Q.________ (I), et a invité l'Office des poursuites\nd'Yverdon-Orbe-La Vallée-Grandson à modifier le procès-verbal\nd'estimation du gage dans ce sens (II). Il a arrêté les honoraires de l'expert\nCogestim SA à 1'936 fr. 80, TVA comprise (III) et a mis les frais de sa\ndécision, par 150 fr., à la charge de S.________ (IV).\n-7-\n\n"}