{"Signatur": "UR_OG_004", "Spider": "UR_Gerichte", "Datum": "2015-11-24", "PDF": {"Datei": "UR_Gerichte/UR_OG_004_2015-OG-V-14-74_2015-11-24.pdf", "URL": "https://www.ur.ch/_rte/publikation/8270", "Checksum": "886a4d96d4ef23d4743319a4f065a2ff"}, "Scrapedate": "2026-01-05", "Num": ["2015_OG V 14 74"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Uri Obergericht Verwaltungsrechtliche Abteilung 24.11.2015 2015_OG V 14 74"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Uri Obergericht Verwaltungsrechtliche Abteilung"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Uri  Verwaltungsrechtliche Abteilung"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Uri  Verwaltungsrechtliche Abteilung"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückgewinnsteuer. Art. 8 Abs. 1, Art. 9 Abs. 1 aGStG. Veräusserungserlös. Vorbehaltsnutzniessung im Rahmen einer Liegenschaftsveräusserung. 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Ein Nutzniessungsrecht ist ein solches (beschränktes) dingliches Recht und\nverleiht dem Berechtigten das Recht, die Sache zu besitzen, zu gebrauchen und zu nutzen\n(Art. 755 Abs. 1 ZGB). Der Berechtigte kann die Sache vermieten, verpachten oder\nausleihen (Roberto/Hrubesch-Millauer, a.a.O., Rz 542). Das Nutzniessungsrecht hat deshalb\neinen wirtschaftlichen Wert. Dieser Wert kann im Rechtsverkehr eingesetzt werden,\nbeispielsweise um den Erwerb eines Grundstücks zu finanzieren. Anstatt nämlich, dass dem\nVeräusserer für sein Grundstück eine Geldleistung zugeht, erhält er vom Erwerber das\nNutzungsrecht am übertragenen Grundstück. Der Veräusserer kann das Grundstück sodann\nvermieten und dadurch Mieteinnahmen und entsprechend einen periodischen Geldzufluss\nerzielen. Wird das Grundstück vom Veräusserer selbst bewohnt, besteht der Vorteil darin,\ndass der Veräusserer keine Miete bezahlen muss. Die Pflicht zur Bezahlung der\nHypothekarzinsen dürfte zwar dem Veräusserer und Nutzungsberechtigten obliegen, der\nBetrag, der (netto) zu bezahlen ist, in der Regel aber tiefer sein, als wenn er das Grundstück\nmieten müsste. Der Vorteil liegt hier – vergleichbar mit der Schuldübernahme – darin\nbegründet, dass der Geldabfluss des Veräusserers nach Erhalt des Nutzniessungsrechts\nsinkt. Ungeachtet dessen, ob der Veräusserer das Grundstück vermietet oder selbst\nbewohnt, hat er davon – wirtschaftlich betrachtet – immer einen Vorteil, ganz abgesehen\ndavon, dass das dingliche Recht der Nutzniessung gegenüber dem obligatorischen\nMietverhältnis auch rechtlich eine stärkeren Stellenwert geniesst (vergleiche Entscheid\nVerwaltungsgericht des Kantons Schwyz vom 23.02.2009, publ. in StPS 2010, E. 3.2,\nabrufbar unter: http://www.sz.ch/documents/stps_ 2010_01_F.pdf, zuletzt besucht am:\n16.09.2015). Der Vorteil des Berechtigten, der in den periodischen Geldzuflüssen oder der\nAbnahme von Geldabflüssen liegt, hat seinen Ursprung in der Einschränkung des\nEigentums, die sich der Erwerber auferlegt. Dieser verzichtet darauf, das Grundstück selbst\nzu nutzen oder zu gebrauchen. Damit verzichtet er auf Geldzuflüsse (durch Vermietung des\nGrundstücks). Im Weiteren hat er höhere Geldabflüsse, weil er auf dem durch die\nNutzniessung belasteten Grundstück nicht – oder wenn, dann nur gegen Entgelt – selbst\nwohnen kann. Er muss anderweitig wohnen, was mit Kosten verbunden ist. Diese\nEinschränkung des Eigentums durch die Einräumung einer Nutzniessung führt wirtschaftlich\nbetrachtet zu einem Nutzenentgang beim Erwerber. Diesen Nutzenentgang nimmt er nur\ndeshalb in Kauf, weil es – genau wie die Geldzahlung und die Übernahme der\nGrundpfandschuld – eine Gegenleistung dafür ist, dass der Veräusserer ihm das Eigentum\nüberhaupt verschafft hat. Dem gleich zustellen wäre die Situation, in welcher der Eigentümer\nim Hinblick auf den beabsichtigten Verkauf zu seinen eigenen Gunsten ein\nEigentümernutzungsrecht errichten würde. Eine derartige Einräumung eines\nEigentümernutzungsrechts macht überhaupt nur im Hinblick auf den beabsichtigten Verkauf\neinen Sinn, da ein Eigentümer ganz selbstverständlich (aufgrund seiner Eigentümerstellung)\nüber ein Nutzungsrecht verfügt (vergleiche Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., Rz 43 zu\n§ 220). Entscheidend ist somit, ob die Einräumung der Nutzniessung anlässlich des Kaufs\ngeschieht, so dass sie in einem kausalen Verhältnis zur Veräusserung steht. So wird denn\nauch in der notariellen Praxis die vorbehaltene Nutzniessung in solchen Fällen mehrheitlich\nals Entgelt betrachtet (Walter Sticher, a.a.O., S. 439, vergleiche auch\nRichner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., Rz 40 zu § 220). Durch die Einräumung der\nNutzniessung wird nach dieser Praxis mit anderen Worten ein Teil des Kaufpreises\nbeglichen, was beim Veräusserer zu einem entsprechenden Veräusserungserlös (in der\nHöhe des Werts der Nutzniessung) führt. Diese Sichtweise ist in der kantonalen Praxis im\nÜbrigen weit verbreitet, sie deckt sich etwa mit der Praxis der Kantone Zürich, Schwyz, Zug,\nBasel-Stadt, St. Gallen und Graubünden (vergleiche Moritz Seiler, Gewinnsteuerrechtliche\nFolgen der Schenkung mit Nutzniessungsvorbehalt, ASA 80 S. 644 ff., mit Hinweisen;\ninsbesondere für den Kanton Zürich: Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., Rz 40 zu §\n220).\n\n"}