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Incarto n. |
5 giugno 1997/fb |
In nome |
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composta dei giudici: |
Chiesa, presidente, |
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segretaria: |
Petralli, vicecancelliera |
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 30 ottobre 1996 presentato da
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__________ rappr. dall'__________
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contro |
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la sentenza 4 ottobre 1996 del Pretore della giurisdizione di Mendrisio sud nella causa a procedura speciale in materia di locazione dipendente da istanza 19 agosto 1994 promossa da
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__________ rappr. da __________ |
con la quale l’istante ha chiesto il pagamento di fr. 1'820.- a titolo di pigioni arretrate oltre a un'indennità di fr. 500.- nonché il rigetto dell'opposizione interposta dalla convenuta al PE no. __________ dell'UEF di Mendrisio, domande accolte dal primo giudice limitatamente a fr. 1'820.- oltre interessi del 5% dal 18 maggio 1994,
letti ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
1. Il 15 maggio 1975 le parti hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 4 locali situato in uno stabile di proprietà __________ (doc. C), per l’occupazione del quale __________ si era impegnata a pagare una pigione mensile di fr. 300.- in seguito aumentata a fr. 335.- (doc. D).
A seguito di lavori di ristrutturazione effettuati nel palazzo nel quale si trova l'appartamento oggetto della locazione, alla conduttrice è stato proposto un nuovo appartamento di tre locali, di cui ella ha preso possesso a far tempo dal mese di giugno 1993 (cfr. istanza pag. 2). Per quest'appartamento l'inquilina pagava una pigione mensile di complessivi fr. 285.- (doc. G).
Nel mese di febbraio 1994 __________, riferendosi a una sua precedente comunicazione del 6 luglio 1992 (doc. E), ha sottoposto alla conduttrice il nuovo contratto di locazione (doc. I) che prevedeva una pigione mensile di complessivi fr. 740.- a far tempo dal mese di marzo 1994.
Il nuovo contratto di locazione non è però stato sottoscritto da __________ che lo ha ritornato il 23 febbraio 1994 unitamente alla disdetta del contratto per il 30 giugno 1994 (doc. L), disdetta che la proprietaria dello stabile ha accettato.
2. Stante il fallimento del tentativo di conciliazione proposto da __________ dinanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ (doc. BB), con istanza 19 agosto 1994 __________ l'ha convenuta in causa dinanzi al pretore della giurisdizione di Mendrisio sud chiedendone la condanna al pagamento di fr. 1'820.- a titolo di pigioni arretrate per i mesi di aprile, maggio e giugno 1994 (fr. 740.- mensili dedotto un acconto di fr. 400.-) oltre a un'indennità di fr. 500.-.
A mente dell'istante, con la sottoscrizione della lettera 6 luglio 1992 __________ ha espressamente accettato, oltre all'esecuzione dei lavori di ristrutturazione, la modifica del contratto nel senso di un aumento della pigione a fr. 650.- oltre alle spese (per complessivi fr. 740.-), rinunciando così alla notifica dell'aumento mediante modulo ufficiale.
3. Con il querelato giudizio il primo giudice, giudicando sulla base dell’istanza e degli atti non avendo la convenuta presenziato al contraddittorio, ha concluso all’accoglimento dell’istanza limitatamente alla richiesta di pagamento delle pigioni arretrate per fr. 1'820.- . Il primo giudice, ha infatti ritenuto giustificata la richiesta di aumento della pigione formulata dall'istante con la proposta di un nuovo contratto senza che fosse necessario procedervi mediante formulario ufficiale, modalità alla quale la conduttrice ha implicitamente rinunciato sottoscrivendo lo scritto 6 luglio 1992 di __________ e pagando la relativa pigione di fr. 740.- per il mese di marzo 1994, di modo che costituirebbe abuso di diritto il fatto per quest'ultima di appellarsi a questa carenza formale per sottrarsi al pagamento di una pigione dalla stessa accettata.
4. Con il presente tempestivo ricorso, al quale è stato concesso effetto sospensivo con decreto 5 novembre 1996 del presidente di questa Camera, __________ è insorta contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al primo giudice di aver erroneamente applicato il diritto sostanziale in particolare per aver considerato contraria alla buona fede (art. 2 CC) la sua opposizione all'aumento della pigione in quanto non notificata mediante modulo ufficiale.
Al ricorso la controparte non ha presentato osservazioni.
5. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove.
Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 121 I 114 consid. 3a; 119 Ia 32 consid. 3, 119 Ia 117 consid. a).
6. Controversa nella fattispecie è la questione di sapere se l’istante possa pretendere la pigione di fr. 740.- mensili sulla base dello scritto 6 luglio 1992 sottoscritto per accettazione dalla conduttrice il 14 luglio 1992 (doc. E) e sul fatto per quest'ultima di aver pagato questa pigione per il mese di marzo 1994 (doc. N), oppure se si tratti di un caso di aumento della pigione per il quale era necessaria la notifica mediante modulo ufficiale.
Per quanto attiene alla tesi dell'istante secondo la quale con la sottoscrizione della lettera 6 luglio 1992 le parti avrebbero concluso un nuovo contratto di locazione, la stessa non appare sprovvista di fondamento. Questo scritto contiene infatti tutte le indicazioni necessarie al perfezionamento di un contratto di locazione, e meglio: la pigione, l'oggetto (ossia un appartamento più piccolo di quello occupato in precedenza di cui la convenuta ha preso possesso nel mese di giugno 1993 alle condizioni in vigore prima della fine complessiva dei lavori) e la fissazione dell'inizio del contratto in corrispondenza con la fine dei lavori di ristrutturazione dello stabile. In quest'ottica appare pertanto ingiustificata, in quanto tardiva non avendo la convenuta ossequiato il termine di impugnativa di cui all'art. 270 CO, la sua opposizione al pagamento della pigione richiesta in causa e basata sul contratto 6 luglio 1992, contratto che l'istante ha semplicemente inteso formalizzare con l'invio dell'esemplare CATEF (doc. I).
7. In ogni caso, quand'anche si volesse escludere la conclusione di un nuovo contratto e trattare la richiesta di pagamento di una pigione di fr. 740.- a far tempo dal mese di marzo 1994 quale aumento della pigione, tesi fatta propria dal primo giudice e ripresa dalla ricorrente, la pigione controversa sarebbe dovuta nonostante il mancato utilizzo del formulario ufficiale.
L’aumento della pigione, ancorché precedentemente concordato tra le parti -tesi sostenuta dall’istante- deve essere notificato mediante formulario ufficiale (Gmür/Thanei, Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Mietzinserhöhung, 1993, pag. 9; Müller Der Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, 1976, pag. 126 e 134; Gmür/ Caviezel, Mietrecht-Mieterschutz, 1980, pag. 96; II CCA 24 luglio 1996 in re T.SA/R.B.SA).
Secondo l’art. 269d CO gli aumenti di pigione che non vengono notificati mediante formulario ufficiale sono nulli, nel senso che non esplicano effetto alcuno (SVIT-Kommentar, Mietrecht, n. 34 ad art. 269d CO; Müller, op.cit., pag. 131). Questa normativa è stata in seguito precisata dalla giurisprudenza federale che permette di omettere l'uso del formulario ufficiale a condizione che il conduttore sia informato sui suoi diritti e abbia acceduto a un aumento pattuito del canone di locazione, libero da condizionamenti ("nicht unter Druck": cfr. DTF 123 III 74), in particolare non sotto la minaccia di disdetta.
Ma il Tribunale federale ha anche sempre esaminato il ricorso al tema della carenza formale, in particolare di fronte all'adempimento di obbligazioni pattuite a discapito della forma, sotto l'angolazione dell'abuso di diritto, con particolare riferimento al principio dell'affidamento (cfr. DTF cit., p. 75).
L’abuso di diritto al quale fa riferimento il pretore è dato nei casi in cui l’inquilino ha espressamente rinunciato all’utilizzo del formulario ufficiale e ha accettato la pigione aumentata (SVIT, op.cit., n. 38 ad art. 269d CO).
Dalle risultanze istruttorie, non contestate dalla convenuta, risulta che il 14 luglio 1992 la convenuta ha accettato l’aumento della pigione a fr. 650.-. mensili per un nuovo appartamento (doc. E), canone che quest’ultima ha regolarmente pagato almeno per il mese di marzo 1994 (doc. N), ossia in corrispondenza con l’entrata in vigore del nuovo contratto (doc. I). Aggiungasi che le richieste di pagamento della nuova pigione del 14 aprile 1994 (doc. O), 6 maggio 1994 (doc. P) e 11 maggio 1994 (doc. R), sono rimaste incontestate dalla convenuta che solo il 20 maggio 1994 (doc. S) ha reagito informando l’istante che la propria adesione era da intendersi limitatamente all’esecuzione dei lavori ma non anche alla nuova pigione.
Ritenuto il potere di apprezzamento di cui gode il giudice nell’ambito della valutazione degli estremi dell’abuso di diritto (art. 2 CC), questa Camera non ritiene arbitraria la conclusione del primo giudice che ha intravisto nell’opposizione della conve-nuta al pagamento della pigione di fr. 740.- un comportamento contrario alle regole della buona fede.
Ne discende che il ricorso, che non ha evidenziato il titolo di cassazione invocato, deve essere respinto.
7. Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che alla controparte che non ha formulato osservazioni al gravame non vengono assegnate ripetibili di questa sede.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la LTG
dichiara:
1. Il ricorso per cassazione 20 ottobre 1996 di __________ è respinto.
2. Le spese del presente giudizio, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 100.-
b) spese fr. 50.-
fr. 150.-
già anticipate dalla ricorrente, rimangono a suo carico. Non si assegnano ripetibili.
3. Intimazione a:
- __________
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Sud
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria