1 CO le spese accessorie corrispon-dono ai costi effettivi occasionati al locatore dall’aver fornito al conduttore, personalmente o per mezzo di terze persone, prestazioni connesse con l’uso della cosa (SVIT Kommentar, N. 11 e 21 ad art. 257b CO). Le spese accessorie sono quindi i costi d’esercizio che il conduttore deve sostenere perché la cosa possa essere regolarmente utilizzata (Portner, Wegleitung zum neuen Mietrecht, 1990, p. 31). Non sono spese accessorie quelle sopportate dal locatore per la manutenzione della cosa, quali le riparazioni o le sostituzioni delle parti deteriorate della cosa locata (Zihlmann, Das Mietrecht, 2. Auflage, 1995, p. 56;