A questo proposito va preliminarmente rilevato che la censura ricorsuale secondo la quale il primo giudice sarebbe andato ultra petita qualificando le spese in contestazione quali spese di manutenzione, è del tutto infondata poichè tutta la questione litigiosa verte proprio sulla definizione di queste spese e dipendendo da questa definizione la liceità o meno dell’inserimento delle stesse nelle spese accessorie.
Secondo l’art. 257b cpv. 1 CO le spese accessorie corrispon-dono ai costi effettivi occasionati al locatore dall’aver fornito al conduttore, personalmente o per mezzo di terze persone, prestazioni connesse con l’uso della cosa (SVIT Kommentar, N. 11 e 21 ad art. 257b CO).