1. Il 13 gennaio 1987 __________ ha concluso con l’ __________ un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di due locali sito in uno stabile di proprietà di quest’ultima in Via __________ a __________ per una pigione mensile di complessivi fr. 820.- (fr. 650.- per la locazione dell’appartamento, fr. 90.- per spese accessorie e fr. 80.- per un’autorimessa).
Il 9 dicembre 1994, mediante l’apposito modulo ufficiale, la locataria ha notificato una modifica unilaterale del contratto per l’inserimento di nuove spese accessorie quali: riscaldamento, servizio assistenza telegestione, abbonamento telefonico impianto telegestione e gratifica custode.