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Incarto n. |
27 giugno 1995 |
In nome |
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composta dei giudici: |
Chiesa,
presidente,
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segretaria: |
Petralli, vicecancelliera |
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 7 dicembre 1994 presentato da
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__________ patr. dall’avv. __________
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contro |
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la sentenza 29 novembre 1994 del Segretario assessore della Pretura del distretto di Bellinzona nella causa a procedura speciale in materia di locazione promossa con istanza 15 giugno1994 nei confronti di
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__________ patr. dall’avv. __________
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con la quale si chiedeva la conferma della disdetta 4 novembre 1993 del contratto di locazione, domanda respinta dal primo giudice,
letti ed esaminati gli atti,
considerato
in fatto e in diritto:
1. Nel 1988 __________ ha concluso con la ditta __________ un “contratto di affitto” avente per oggetto un terreno, un capannone e una baracca siti sui fondi no. __________e __________ (ora no. __________) RFD __________ di sua proprietà. L’inizio del contratto è stato concordato per il 1° luglio 1988 con scadenza al 30 giugno 1993 e possibilità di rinnovo tacito di anno in anno, fatta salva la facoltà per le parti di disdire il contratto con preavviso di un anno e per il proprietario di sei mesi in caso di edificazione del fondo. La pigione, pattuita in fr. 2’000.- annui per i primi due anni e in fr. 2’500.- per il seguito, doveva essere pagata anticipatamente al primo gennaio di ogni anno.
__________ ha notificato una prima disdetta del contratto in data 12 novembre 1992. Questa disdetta è stata dichiarata nulla dalle competenti autorità di conciliazione in materia di locazione (decisione 8 marzo 1993) e dal giudice (sentenza 28 luglio 1993 del Pretore di Bellinzona confermata dalla Seconda Camera civile del Tribunale d’appello il 28 settembre 1993).
Il 4 novembre 1993 __________, nuova proprietaria del fondo, ha notificato una nuova disdetta per il 30 giugno 1995.
Anche contro questa disdetta la ditta __________ è insorta dinnanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Giubiasco chiedendone l’annullamento sulla base dell’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, domanda accolta in data 30 maggio 1994.
Con istanza 15 giugno 1994 __________ ha quindi adito la Pretura di Bellinzona chiedendo la conferma della disdetta 4 novembre 1993 trattandosi di una disdetta ordinaria data per motivi che esulano da quelli che meritano la protezione di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO. In particolare a fondamento della disdetta vi sarebbe la mora del conduttore, la violazione grave dell’obbligo di diligenza e l’urgenza della locatrice di poter disporre dell’ente locato in quanto necessario al fabbisogno personale urgente di uno suo stretto congiunto.
2. Con sentenza 29 novembre 1994 il Segretario assessore della Pretura di Bellinzona, non ritenendo comprovati i motivi addotti dall’istante a giustificazione della rescissione del contratto, ha
respinto l’istanza confermando la nullità della disdetta 4 novembre 1993 poiché notificata nel termine di protezione di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO.
3. Con il presente tempestivo gravame __________ è insorta contro il predetto giudizio chiedendone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al primo giudice di aver arbitrariamente valutato i fatti e le prove e di aver erroneamente applicato il diritto materiale, in particolare l’art. 271a CO.
Con osservazioni 5 gennaio 1995 la controparte postula la reiezione del gravame.
4. Giusta l’art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente erronea di atti di causa o di prove.
Secondo dottrina e giurisprudenza è arbitrario ciò che è manifestamente insostenibile, contrario alla logica ed in palese contrasto con gli atti, non è pertanto arbitraria la valutazione del giudice che sia giustificabile e si possa sostenere alla luce di un comune criterio di ragione seppure sia dubbia o opinabile (Rep 1983 9, 1989 158; DTF 109 II 171, 113 Ia 20, 114 Ia 27, 116 Ia 88 consid. 2b, 119 Ia 32 consid. 3).
5. Per quanto attiene alla qualifica giuridica del contratto (questione sollevata in questa sede dalla resistente), sebbene le parti lo abbiano denominato “contratto di affitto”, trattasi a non dubitarne di un contratto di locazione ai sensi dell’art. 253 CO. La definizione di contratto di affitto si addice infatti unicamente ai contratti a tenore dei quali il locatore si obbliga a concedere all’affittuario una cosa produttiva di interessi (art. 275 CO), ciò che non è il caso in concreto trattandosi della messa a disposizione di un terreno e di due fabbricati (cfr. punto del contratto doc. 1).
Controversa nella concreta fattispecie è la questione di sapere se la disdetta del contratto di locazione notificata dalla locatrice il 4 novembre 1993 per il 30 giugno 1995 sia valida o no.
Secondo l’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, disposto sul quale la conduttrice ha fondato la propria opposizione alla disdetta 4 novembre 1993, questa può essere contestata se data dal locatore nei tre anni susseguenti la fine di un procedimento di conciliazione o di una procedura giudiziaria, in relazione con la locazione e nel corso dei quali il locatore stesso sia risultato ampiamente soccombente.
E’ indubitabile che nel caso di specie ci si trovi confrontati a simile situazione ritenuto che l’ultimo atto giudiziario che ha decretato la soccombenza della locatrice è la sentenza 28 settembre 1993 della Seconda Camera civile del Tribunale d’appello.
Contrariamente a quanto sembra ritenere l’insorgente la disdetta data in questo periodo triennale può sempre essere contestata senza che il conduttore debba fornire particolari motivazioni o spiegazioni. La norma di cui all’art. 271a CO, introdotta a tutela degli interessi del conduttore, si basa sull’idea secondo la quale la disdetta sarebbe abusiva per il solo fatto di essere notificata in un lasso di tempo vicino alla conclusione di una vertenza che ha opposto le medesime parti e che ha visto il locatore quale parte soccombente; trattasi in sostanza di tutelare il conduttore da eventuali ritorsioni ad opera del locatore (SVIT, Kommentar Mietrecht, 1991, N. 2 ad art. 271a CO).
La presunzione secondo la quale la disdetta data in questo periodo triennale di protezione è annullabile decade unicamente nei casi elencati all’art. 271a cpv. 3 lett. a-f CO.
Giusta l’art. 271a cpv. 3 CO non vi è infatti motivo legale di contestare la disdetta, ancorché notificata nei tre anni seguenti la fine di un procedimento giudiziario che ha visto quale parte soccombente il locatore, se questa è data per mora del conduttore (lett. b), per violazione grave dell’obbligo di diligenza nell’uso della cosa locata ( lett. c) o perché il locatore fa valere il fabbisogno personale urgente (lett. a). L’onere della prova circa il realizzarsi di una di queste situazioni incombe al locatore che se ne prevale.
6. Nella concreta fattispecie a fondamento della disdetta 4 novembre 1993 la locatrice ha sempre addotto, sia nell’istanza che nel presente atto ricorsuale, la regolare scadenza del contratto, ossia un motivo ordinario di disdetta (art. 266 CO).
Questa definizione della disdetta rende pertanto superfluo e privo di interesse l’esame della mora della conduttrice e della violazione dell’obbligo di diligenza e del fabbisogno personale urgente della locatrice, motivi successivamente addotti da __________ a sostegno della propria decisione di porre fine al contratto.
Tranne il fabbisogno personale urgente del locatore, causale pure addotta a sostegno della disdetta, trattasi di fattispeci che costituiscono motivi di disdetta straordinaria, motivi che la stessa locatrice ha escluso essere alla base della propria decisione di rescissione del contratto e che comunque andavano proposti secondo le formalità previste dalla legge. Infatti, se il locatore intende notificare la disdetta, seppur rispettando la scadenza contrattuale, nel periodo di protezione di tre anni di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, egli è tenuto a comprovare l’esistenza di uno dei motivi di disdetta elencati all’art. 271a cpv. 3 CO. Trattandosi della mora del conduttore e della violazione dell’obbligo di diligenza, questi motivi di disdetta devono essere fatti valere seguendo le formalità previste dagli art. 257d e 257f cpv. 3 e 4 CO, disposti ai quali l’art. 271a cpv. 3 CO fa espressamente rinvio (Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux, 1991, n. 136).
Pur volendo considerare che l’esame dei motivi straordinari di disdetta (mora e violazione dell’obbligo di diligenza) effettuato dal primo giudice nel giudizio querelato può essere sbagliato in quanto non richiesto e non necessario trattandosi di disdetta ordinaria, va comunque rilevato che quest’esame non ha influsso sull’esito del giudizio fondato rettamente - nella sostanza - sull’art. 271a cpv. 1 lett. e CO.
7. Con riferimento al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini (SVIT, op. cit., N. 37 ad art. 271a CO), unico motivo esaminabile e che potrebbe, se comprovato, contrastare la contestazione della disdetta notificata nel periodo di protezione di tre anni di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, va rilevato come in concreto la conduttrice non abbia sostanziato la necessità e l’urgenza per il suo convivente __________ di poter disporre del fondo in questione.
Lo scritto 30 ottobre 1993 (doc. N), che precede di pochi giorni la disdetta in questione, indirizzato dalla ditta __________ a __________ con il quale gli si chiede di liberare parte dei locali occupati non è sufficiente a comprovare l’esistenza di un fabbisogno proprio tale da giustificare la disdetta del contratto.
Inoltre, lo stesso _________ nell’ambito della sua audizione 9 novembre 1994 ha affermato di aver trovato una sistemazione provvisoria per il deposito del suo materiale, ciò che permette di escludere il requisito dell’urgenza del fabbisogno personale (SVIT, op.cit., N. 50 ad art. 272 CO).
La sentenza impugnata, frutto di una corretta applicazione dell’ art. 271a cpv. 1 lett. e CO, deve pertanto essere confermata.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 147 CPC e la vigente LTG
pronuncia:
1. Il ricorso per cassazione 7 dicembre 1994 di __________ è respinto.
2. Le spese del presente giudizio, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 200.-
b) spese fr. 50.-
T o t a l e fr. 250.-
già anticipate dalla ricorrente, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 250.- a titolo di ripetibili di questa sede.
3. Inzimazione a:
- __________
Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria