Per il primo giudice, secondo un'interpretazione puramente letterale la volontà delle parti era quella di ritenere solute le spese accessorie mediante il versamento di un importo di fr. 220.– mensili a forfait, senza nessun conguaglio alla fine dell'esercizio, non comprendendosi “il motivo per cui la dicitura che prevedeva un conguaglio sia stata barrata”. Né l'istruttoria aveva potuto stabilire con certezza le circostanze che avevano preceduto o accompagnato la stipulazione del contratto, in particolare la modifica dello stesso, sicché non vi erano elementi sufficienti per scostarsi da quanto stabilito dalla chiara lettera del contratto di locazione.