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Incarto n. |
Lugano
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In nome |
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La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello |
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composta dei giudici: |
Giani, presidente, Epiney-Colombo e Fiscalini |
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vicecancelliera: |
Petralli Zeni |
sedente per statuire sul reclamo 28 dicembre 2011 presentato da
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CO 1
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esaminati gli atti
ritenuto
in fatto: A. Nell'aprile del 2009 i coniugi RE 1 e RE 2 hanno sottoscritto con __________ tre contratti: uno di locazione riferito a un appartamento in strada della __________ ad __________, uno di lavoro per il servizio di portineria nel medesimo immobile e uno ”Reservationsvertrag” inteso all'acquisto dell'appartamento appigionato. Il 1° marzo 2010, richiamati i tre contratti e il loro carattere inscindibile, le stesse parti hanno stabilito che ove i conduttori non avessero acquistato l'appartamento occupato entro il 30 giugno 2010, i tre contratti avrebbero preso automaticamente fi-
ne per quella dataRE 1 e RE 2 non hanno acquistato l'appartamento che è stato venduto alla società __________CO 1, la quale il 22 settembre 2011 ha disdetto la locazione per mora.
B. Sorte contestazioni in merito alla data di risoluzione del rapporto di locazione, in esito a un'istanza di RE 1 e RE 2 con sentenza del 15 marzo 2011 il Pretore aggiunto della giurisdizione di Locarno Campagna ha accertato la rescissione consensuale del contratto per il 30 giugno 2010 e ha respinto l'istanza di contestazione della disdetta inviata per mora dalla locataria. Adita dagli attori il 23 aprile 2011 con sentenza dell'8 agosto 2011 la seconda Camera civile del Tribunale d'appello ha respinto il loro appello (inc. 12.__________). Un ricorso in materia civile del 22 settembre 2011 è stato dichiarato inammissibile il 5 ottobre 2011 dal Tribunale federale (__________).
C. Con istanza “di sfratto” del 9 novembre 2011 CO 1 si è rivolta al medesimo Pretore per ottenere la liberazione dell'appartamento occupato da RE 1 e RE 2.
All'udienza del 22 dicembre 2011, indetta la discussione, i convenuti hanno proposto di respingere l'istanza sostenendo che le parti avevano tacitamente ricondotto il contrato di locazione oltre il 30 giugno 2011 sicché la locatrice avrebbe dovuto notificare una nuova disdetta. Essi hanno altresì chiesto una proroga fino al 31 marzo 2012 per la restituzione dell'ente locato. Statuendo lo stesso giorno il Pretore aggiunto ha accolto l'istanza e ha ordinato l'immediata espulsione dei conduttori.
D. Con reclamo 28 dicembre 2011 RE 1 e RE 2 sono insorti contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento. Essi rimproverano al primo giudice di aver erroneamente valutato le risultanze istruttorie negando una riconduzione tacita del contratto nonostante la locatrice non avesse notificato nessun sollecito di pagamento dopo il 30 giugno 2010 e nonostante all'udienza di discussione questa avesse rivendicato il pagamento della pigione anche dopo il 30 giugno 2010. Con decreto 30 dicembre 2011 il presidente della Camera ha concesso al reclamo effetto sospensivo. Il memoriale non è stato oggetto di notificazione.
Considerando
in diritto: 1. Il Pretore ha fissato il valore litigioso in fr. 5100.– (pag. 3 in alto), donde la competenza di questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG).
2. Giusta l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett.). Il reclamo deve essere motivato (art. 321 cpv. 1 CPC), nel senso che il reclamante non può limitarsi a criticare la decisione impugnata come in una procedura d'appello, dove l'autorità di ricorso gode di cognizione libera, opponendo semplicemente la propria opinione a quella del primo giudice (DTF 136 II 494 consid. 2.8; 134 II 351 consid. 3; 133 III 589 consid. 4.1), bensì deve dimostrare, attraverso un'argomentazione chiara e dettagliata, che l'autorità inferiore ha emanato una decisione manifestamente insostenibile, destituita di fondamento serio e oggettivo o in urto palese con il senso di giustizia ed equità (DTF 135 V 4 consid. 1.3, con rinvii). Non basta segnatamente che il ricorrente affermi l'arbitrarietà della decisione impugnata adducendo considerazioni generiche (DTF 133 III 591 consid. 2).
3. Nella fattispecie il primo giudice, richiamata la sua precedente decisione, confermata dalle istanze superiori, nella quale aveva accertato la conclusione del contratto di locazione al 30 giugno 2010, ha ritenuto la successiva occupazione dell'ente locato da parte dei conduttori senza alcun valido titolo. I reclamanti ritengono errata questa conclusione e sostengono invece che il fatto per la locatrice di non aver sollecitato il pagamento della pigione dopo il 30 giugno 2010 e di aver rivendicato all'udienza di discussione il pagamento delle mensilità arretrate, equivale a rinnovo tacito del contratto per il quale era necessaria una nuova disdetta, mai notificata.
4. Di principio la domanda di espulsione deve essere introdotta dopo la scadenza del termine che ha posto fine alla locazione e non può essere procrastinata nel tempo, a piacimento del locatore. Una ragionevole attesa del locatore nel richiedere l'espulsione è di principio ammissibile, ma se essa si protrae oltre il lecito, oppure se vi sono comportamenti nel locatore passibili di ingenerare una situazione di insicurezza circa le sue reali intenzioni, si dovrà ritenere che egli abbia rinunciato agli effetti della propria disdetta, e meglio che abbia consentito a che si instauri un nuovo regime contrattuale, con la conseguenza della perenzione del diritto all'espulsione. Infatti, a seconda delle circostanze, il fatto di tollerare la presenza del conduttore nel bene locato anche dopo la fine del contratto può far nascere, tacitamente e per atti concludenti, un nuovo contratto di locazione di durata indeterminata e di contenuto simile al precedente (Lachat, Le bail à loyer, 2008, pag. 185 n. 4.5.1). Oltre al lasso di tempo trascorso dalla cessazione del rapporto contrattuale fino alla richiesta di espulsione, è necessario valutare altre circostanze, segnatamente il fatto che il conduttore abbia versato la pigione e che il locatore l'abbia accettata senza formulare riserve (loc. cit.). Il giudice deve valutare tutte le circostanze del caso concreto per stabilire se si ravvedono gli estremi dell'esistenza di una riconduzione tacita del contratto per atti concludenti.
5. In concreto, contrariamente a quanto preteso dai reclamanti, la conclusione del primo giudice, secondo cui il solo fatto per la locatrice di avere atteso la decisione del Tribunale federale prima di formalizzare la sua richiesta di espulsione, esclude una riconduzione tacita della locazione, non può ritenersi arbitraria. Per tacere del fatto che attendere l'esaurimento delle istanze giudiziarie prima di chiedere l'espulsione dei conduttori appare sensato, contrariamente a quanto preteso dai reclamanti, nulla nel comportamento della locatrice poteva indurli a ritenere che la stessa fosse interessata a una continuazione del rapporto di locazione, non avendo mai chiesto né tantomeno ottenuto il pagamento della pigione dopo il 30 giugno 2010 (Lachat, op. cit., pag. 606, n. 3.3.2 e n. 40), non potendo a tal fine bastare la semplice quantificazione del danno patito per l'occupazione senza titolo (corrispondente alle pigioni arretrate) effettuata dalla locatrice in sede di discussione. Ciò posto il reclamo deve essere respinto.
6. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di ripetibili all'istante, alla quale il reclamo non è stato notificato per osservazioni.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria
pronuncia: 1. Il reclamo è respinto.
2. Le spese giudiziarie, di complessivi fr. 150.–, sono poste a carico dei reclamanti.
3. Intimazione a:
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– e , ; – , .
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Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.