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Incarto n. |
3 aprile 1995 |
In nome |
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composta dai giudici: |
Cocchi,
presidente,
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segretario: |
Petrini |
sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile inc. n. 3842 della Pretura di Locarno-Città, promossa con petizione 8 febbraio 1990 da
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__________ __________ rappr. dall'avv. __________
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contro |
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__________ rappr. dallo studio legale __________
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con cui gli attori hanno chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 81’805.- oltre interessi in conseguenza del contratto di mandato;
Domanda avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione della petizione e che il Pretore con sentenza 16 novembre 1994 ha respinto;
Appellanti gli attori, che con atto di appello del 7 dicembre 1994 chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione;
Mentre la convenuta con osservazioni 23 gennaio 1995 chiede la reiezione del gravame con protesta di spese e per ripetibili.
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di questione
1. - se deve essere accolto l’appello
2. - tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A. Oggetto della disputa è l’esercizio di un diritto di compera, costituito a favore di __________ e da questi ceduto ai qui attori, sui fondi n. __________e __________RFD di __________o.
B. Nella petizione in rassegna gli attori affermano che, dopo aver già pagato acconti per fr. 200’000.--, non ricuperabili in caso di mancato esercizio del diritto, il 25 gennaio 1988 essi avrebbero chiesto alla banca convenuta (sportelli di __________) di bonificare al notaio avv. __________ la somma di fr. 994’000.-- con valuta al 29 gennaio 1988.
Il direttore della sede di __________ della banca convenuta quello stesso giorno avrebbe telefonicamente assicurato al notaio che l’importo in questione sarebbe stato disponibile il 29 gennaio, il che avrebbe indotto il notaio a fare iscrivere a registro fondiario già il 26 gennaio l’avvenuto esercizio del diritto di compera.
Il notaio avrebbe ricevuto l’importo in questione solo il 1° febbraio 1988, ovvero il giorno successivo alla scadenza del diritto di compera.
Una volta scoperta l’irregolarità, la precedente proprietaria avrebbe intimato al notaio di fare revocare l’iscrizione, proposito dal quale essa avrebbe receduto solo dopo pagamento di fr. 81’805.-- a titolo di indennità da parte degli attori, importo che questi richiedono alla convenuta alla quale rimproverano la carente esecuzione del mandato affidatole.
C. Nella risposta del 6 aprile 1990 la convenuta si è opposta alla petizione.
La __________, presso cui vi era il conto del notaio, avrebbe avuto già il 25 gennaio 1988 la disponibilità della somma in questione, ma contrariamente alle indicazioni della convenuta, essa l’avrebbe accreditata al notaio solo con valuta 1° febbraio 1988.
Dovrebbe perciò essere ammesso che il notaio già il 25 gennaio 1988 era certo di disporre dell’importo dovuto, prova ne sarebbe il fatto che egli quel medesimo giorno avrebbe richiesto l’iscrizione dell’esercizio del diritto di compera.
Non vi sarebbe perciò errore alcuno da parte della convenuta, né sarebbe mai stata realmente messa in dubbio la validità dell’esercizio del diritto di compera, di modo che gli attori avrebbero in sostanza pagato la somma dedotta in causa senza che ve ne fosse necessità, così che la stessa dovrebbe rimanere a loro carico.
Inoltre, a maggiore riprova dell’inutilità del pagamento, per effetto dell’art. 78 CO, il termine del 31 gennaio 1988, una Domenica, sarebbe in realtà scaduto solo il 1° febbraio, e il pagamento effettuato in tale data sarebbe di conseguenza stato tempestivo.
D. Le parti nelle loro successive comparse scritte hanno in sostanza mantenuto le rispettive tesi e domande, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.
E. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, ritenuta l’esistenza tra le parti di un contratto di mandato ai sensi degli art. 394 e segg. CO, ha ammesso che la convenuta si sarebbe impegnata nei confronti degli attori a far pervenire sul conto del notaio avv. __________ l’importo di fr. 994’000.-- entro il 29 gennaio 1988. Vi sarebbe perciò stato un errore del funzionario della banca convenuta, il quale avrebbe allestito un ordine di bonifico indicante “valuta 29 gennaio 1988”, il che, secondo gli usi bancari, avrebbe comportato la partenza ma non l’arrivo a destinazione del denaro in quella data.
La convenuta dovrebbe rispondere per l’errore del proprio dipendente in base all’art. 101 CO, ragione per cui andrebbe ammessa una violazione contrattuale da parte sua.
Tale violazione non sarebbe però in relazione con l’importo pagato dagli attori alla precedente proprietaria del fondo, dovendosi ammettere che non vi sarebbe stata possibilità per quest’ultima di far annullare l’iscrizione a registro fondiario dell’esercizio del diritto di compera in conseguenza del ritardo nel pagamento. In altri termini, gli attori avrebbero inutilmente pagato la somma dedotta in causa alla precedente proprietaria, con la conseguenza che essi non ne potrebbero chiedere il risarcimento da parte della convenuta.
F. Con tempestivo gravame datato 7 dicembre 1994 gli attori hanno chiesto la riforma della sentenza pretorile nel senso di accogliere la petizione.
Il giudizio pretorile sarebbe corretto nella misura in cui ammette una violazione contrattuale da parte della convenuta, mentre verrebbe negata a torto l’esistenza di un reale e risarcibile pregiudizio subito dagli attori.
Il pagamento del saldo del prezzo, avvenuto solo il 1° febbraio 1988, sarebbe infatti stato tardivo, dato che non sarebbe in concreto applicabile l’art. 78 CO.
Non potendosi ammettere, come erroneamente fatto dal Pretore, l’intervenuta modifica delle condizioni di esercizio del diritto di compera e di pagamento del prezzo stabilite dagli atti pubblici, si dovrebbe ritenere che l’iscrizione del trapasso di proprietà dei fondi di __________ a nome degli attori è avvenuta senza valido titolo o senza valida causa, senza cioè che fossero adempiute le condizioni per chiederla ed ottenerla.
Essendo tale circostanza imputabile alla convenuta, ben si giustificherebbe di porre a suo carico quanto pagato dagli attori alla precedente proprietaria dei fondi per evitare guai peggiori, segnatamente la perdita dei fr. 200’000.-- già pagati in precedenza.
G. Nelle osservazioni del 23 gennaio 1995 la convenuta ha chiesto la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili sulla scorta di argomentazioni che, per quanto necessario, verranno riprese nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1. Il diritto di compera, che conferisce al suo titolare un diritto potestativo (DTF 115 II 385), è la facoltà di acquistare liberamente o secondo determinate premesse ed entro un determinato lasso di tempo un bene mobile o un fondo alle condizioni già pattuite fra le parti (Meier-Hayoz, Berner Kommentar, n. 16 ad art. 683 CC).
La pattuizione di un diritto di compera deve essere completa in modo da produrre i conseguenti effetti con una semplice dichiarazione unilaterale di esercizio del diritto. Le parti devono pertanto specificare il fondo oggetto di tale diritto, così come il prezzo di vendita che deve essere perlomeno determinabile (DTF 50 II 374; II CCA 16 ottobre 1992 in re H./C.; Meier-Hayoz, opera citata, n. 38 e 39 ad art. 683 CC; Wissmann, Der Grundstückkauf, San Gallo, 1989, pag. 505; SJZ 1984, pag. 314).
2. Gli attori sono cessionari del diritto di compera concesso il 19 dicembre 1987 da __________ a __________ sui fondi __________e __________di __________ (rogito n. __________del notaio avv. __________, doc. B), e rettificato il 1° dicembre 1987 nel senso di intenderlo stipulato, alle medesime condizioni del precedente atto, tra __________ e __________ in luogo di __________ (rogito n. __________del notaio avv. __________, doc. C).
In forza di detta cessione, constatata dall’atto pubblico del 14 gennaio 1988 (rogito n. __________ del notaio avv. __________, doc. D), gli attori sono pacificamente subentrati in tutte le facoltà e in tutti gli obblighi del beneficiario iniziale (DTF 111 II 147 e 148).
3. Secondo la clausola n. 2 dell’atto costitutivo, il diritto di compera è stato concesso fino al 31 gennaio 1988.
Secondo la clausola n. 4 del medesimo atto:
“Per incarico espresso delle parti, il diritto di compera potrà essere esercitato su semplice istanza del sottoscritto notaio o di un sostituto notaio, da lui designato, dopo che il medesimo avrà constatato l’avvenuto pagamento dell’intero prezzo pattuito.”
Nessuna delle parti solleva obiezioni per il fatto che il diritto di compera è stato esercitato dal notaio avv. __________ piuttosto che dal notaio avv. __________ (cfr. deposizione di __________).
E’ inoltre pacifico che il diritto di compera è stato esercitato entro la scadenza del 31 gennaio 1988 (doc. 3).
4. Decisiva per l’esito della causa diviene perciò in primo luogo la questione a sapere se il puntuale pagamento del prezzo è una condizione di validità dell’esercizio del diritto di compera, ovvero se in caso di tempestivo esercizio, ma di tardivo (o inesistente) pagamento, venga inficiata la validità dell’esercizio del diritto di compera.
La risposta è negativa, e perciò sfavorevole agli attori.
4.1 Le modalità di trasferimento dei diritti reali immobiliari sono infatti imperativamente regolate dalla legge (art. 656 cpv. 1 CC per la proprietà, art. 972 CC), ed è pacifico che il preventivo pagamento del prezzo non è condizione di validità di un trasferimento della proprietà fondiaria, e questo evidentemente anche nel caso tale trasferimento avvenga in conseguenza dell’esercizio di un diritto di compera.
Con questa premessa, la suddetta clausola contrattuale n. 4 non può che avere avuto il solo scopo di indicare l’ordine in cui dovevano essere effettuate le prestazioni contrattuali: prima il pagamento, e poi il trasferimento della proprietà. Essa deve perciò essere interpretata nel senso che il notaio impegnava se stesso a procedere all’esercizio del diritto di compera solo dopo essere entrato in possesso del prezzo della transazione. Vi era in altri termini la chiara volontà di tutte le parti di garantire all’alienante l’incasso del prezzo pattuito, ma non quella di sottoporre a condizione l’intero contratto (per la vendita di fondi: art. 217 cpv. 1 CO), oppure di consentire la revocabilità di un’iscrizione a registro fondiario in quanto avvenuta sotto condizione.
Nemmeno __________, marito e rappresentante della proprietaria, si è del resto mai espresso in termini di nullità dell’atto, né ha seriamente desiderato revocarne la validità, limitandosi a sostenere con evidente finalità speculativa che “errore c’era stato e andava pagato”.
4.2 Si deve inoltre considerare che gli attori potevano in buona fede pensare di avere assolto ogni proprio dovere disponendo il tempestivo pagamento del denaro necessario all’acquisto dei fondi, così che l’iscrizione a registro fondiario del loro diritto di proprietà era di fatto inattaccabile (art. 973 CC).
Non si vede in effetti come la signora __________, alienante dei fondi, avrebbe potuto concretizzare la minaccia espressa con lo scritto del 2 febbraio 1988 (doc. G) ed ottenere la revoca dell’avvenuto trapasso di proprietà, atteso che detta iscrizione, fondata su un tempestivo esercizio del diritto di compera, non era in alcun modo indebita ai sensi di legge (art. 974 cpv. 2 e 975 CC; Steinauer, Les droits réels, Berna, 1985, vol. 1, pag. 244 e segg.), e che comunque si sarebbero potuti sollevare ampi dubbi sulla buona fede di chi avesse chiesto la revoca del trapasso di proprietà per il solo fatto di essere entrata in possesso del relativo prezzo con uno o due giorni di ritardo.
Né si può ipotizzare che siffatta mora nel pagamento del prezzo potesse comportare l’automatico scioglimento del contratto, o la possibilità per il venditore di recedere dal medesimo.
5. Da quanto esposto al precedente considerando consegue che il Pretore a giusta ragione ha negato l’esistenza di un ragionevole nesso di causalità tra la violazione contrattuale commessa dalla convenuta e il pagamento da parte degli attori alla signora __________ della somma dedotta in causa.
Da ciò la necessità di confermare il giudizio pretorile, senza che più occorra chinarsi sulla questione a sapere se il termine del 31 gennaio 1988 si sia protratto fino al 1° febbraio 1988 in conseguenza dell’art. 78 CO, questione che in caso di risposta affermativa avrebbe anch’essa determinato la reiezione della pretesa degli attori.
L’appello è perciò respinto ai sensi dei considerandi.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 7 dicembre 1994 di __________ e __________ è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 1’750.--
b) spese fr. 50.--
T o t a l e fr. 1’800.--
già anticipati dagli appellanti restano a loro carico.
Gli attori rifonderanno alla convenuta fr. 3’000.-- per ripetibili d’appello.
III. Intimazione: __________;
Comunicazione alla Pretura di Locarno-Città.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario