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Incarto n. |
20 marzo 1995 |
In nome |
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composta dei giudici: |
Cocchi, presidente
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segretario: |
Petrini |
sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile inc. n. 1125 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione 10 giugno 1991 da
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__________ rappr. dallo studio legale __________ |
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contro |
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__________ rappr. dall'avv. __________ |
con cui l’attore ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 19’724.-- oltre interessi a titolo di mercede del mediatore;
Domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione e che il Pretore con sentenza 31 ottobre 1994 ha accolto;
Appellante il convenuto, che con atto di appello del 24 novembre 1994 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione;
Mentre l’attore con osservazioni del 9 gennaio 1995 chiede la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili.
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di questione
1. - se deve essere accolto l’appello
2. - tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto
A. La presente causa concerne una pretesa mediatoria di fr. 19’724.-- relativa alla vendita avvenuta il 22 marzo 1989 dei fondi n. __________ e __________di __________ di cui il convenuto era comproprietario in ragione di 1/2.
Sarebbe stato pattuito che l’attore avrebbe ricevuto a titolo di mercede di mediazione la parte di prezzo eccedente fr. 350.-- al mq per la parte edificabile del fondo. L’altro comproprietario, padre dell’attore, avrebbe regolarmente pagato la sua parte di mercede, mentre il convenuto rifiuterebbe senza motivo di onorare il contratto a suo tempo sottoscritto (doc. A).
B. Nel proprio allegato di risposta il convenuto si è opposto alla petizione.
Egli avrebbe effettivamente concluso un contratto di mediazione con l’attore, ma avrebbe inteso riconoscere quale mercede mediatoria la parte di prezzo eccedente fr. 350.-- al mq per l’intero fondo, e non solo la parte edificabile.
Il prezzo complessivo realizzato sarebbe stato di fr. 539’800.-- per una superficie totale di 1’551 mq, importo equivalente ad un prezzo unitario di fr. 348.03 al mq, con il che nulla sarebbe dovuto al mediatore.
Il medesimo risultato si imporrebbe però anche per il fatto che l’attore non ha trovato l’acquirente del fondo e non è stato attivo nelle trattative.
C. Le parti hanno in seguito confermato le rispettive tesi e domande, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.
D. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, ritenuta l’esistenza tra le parti di un contratto di mediazione, ha accertato che l’attore avrebbe effettivamente svolto un ruolo decisivo per il perfezionamento della vendita dei fondi del convenuto, mentre sarebbe irrilevante il fatto che egli si sarebbe impegnato in tal senso prima ancora di vedersi conferire il mandato di mediazione dal convenuto.
Il contratto di mediazione, secondo logica e secondo gli indizi emersi in sede istruttoria, sarebbe da intendere nel senso che la provvigione, come sostenuto dall’attore, avrebbe dovuto essere calcolata unicamente in base al prezzo del terreno posto in zona edificabile.
Dovendosi ammettere che il prezzo di vendita è stato di fr. 380.-- al mq per la parte edificabile e di fr. 10.-- al mq per la parte di bosco, ne conseguirebbe la fondatezza della pretesa dell’attore.
E. Con tempestivo gravame datato 24 novembre 1994 il convenuto ha chiesto la riforma della sentenza pretorile nel senso di respingere la petizione, riproponendo ed ampliando le motivazioni già esposte nella procedura di prime cure.
F. Nelle osservazioni del 9 gennaio 1995 l’attore ha chiesto la reiezione del gravame sulla base di argomentazioni che, per quanto necessario, verranno riprese nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto
1. Per l’art. 1 CO un contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano concordemente manifestato, in modo espresso oppure tacito, la loro reciproca volontà e, secondo l’art. 18 cpv. 1 CO, un contratto va interpretato, sia per la forma che per il contenuto, indagando sulla vera e concorde volontà dei contraenti.
Quando la concordanza delle volontà delle parti non è evidente, le disposizioni contrattuali sono da interpretare in base al principio dell’affidamento, per il quale è determinante il senso che, secondo le regole della buona fede, ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente dare alle dichiarazioni di volontà dell’altro (DTF 119 II 451, 118 II 132).
Ne consegue in particolare che se il destinatario di una dichiarazione scritta la interpreta erroneamente perché non la esamina nel dovuto modo o omette di considerare particolari che non avrebbero dovuto sfuggirgli, non può avvalersi di tale negligenza e la dichiarazione vale per come avrebbe dovuto essere ragionevolmente intesa (DTF 111 II 457; Von Thur/Peter, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3. edizione, Zurigo, 1974, vol. 1, pag. 290).
Se applicando questo principio il giudice può dare un senso chiaro e conferire un effetto giuridico alle dichiarazioni di volontà, un’interpretazione più approfondita è superflua (DTF 119 II 372, 111 II 287; II CCA 4 maggio 1994 in re B./Q.).
In caso contrario occorre esaminare, sempre alla luce del medesimo principio, tutte le circostanze relative alla conclusione del contratto (DTF 113 II 51).
In quest’ambito, sono in particolare da considerare lo scopo del contratto, avuto riguardo agli interessi delle parti al momento della stipula (DTF 100 II 155; Jäggi/Gauch, Zürcher Kommentar, n. 362, 363, 370 e segg. ad art. 18 CO; Kramer/Schmidlin, Berner Kommentar, n. 35 ad art. 18 CO), le loro condizioni personali, specie l’attività professionale, le conoscenze e l’esperienza (DTF 118 Ia 297; Jäggi/Gauch, opera citata, n. 364 ad art. 18 CO e riferimenti), se del caso i preliminari della contrattazione e anche il comportamento successivo dei contraenti (I CCA 22 giugno 1988 in re H. e llcc./B.; Jäggi/Gauch, opera citata, n. 357 e segg. ad art. 18 CO) ed in particolare il tipo di adempimento effettuato (II CCA 29 settembre 1993 in re F.M./S. SA; Kramer/Schmidlin, opera citata, n. 28 ad art. 18 CO), il quale permette di risalire alla reale volontà delle parti al momento della stipulazione (DTF 107 II 417).
I suddetti principi sono evidentemente validi anche allorché le parti hanno inteso esplicitare un contenuto contrattuale simulato, allo scopo di nascondere la vera natura del contratto (art. 18 cpv. 1 CO e titolo marginale all’art. 18 CO; II CCA 24 marzo 1994 in re C./C. e llcc.).
2. Nonostante il testo del contratto (doc. A, pag. 1) sembri dar corpo alla tesi del convenuto, in quanto si limita a menzionare un prezzo minimo di vendita di fr. 350.-- al mq, senza precisare se questo debba valere per l’intera superficie dei fondi o solo per la parte edificabile, sono le stesse parti contrattuali ad esplicitare la loro reale e divergente volontà contrattuale nel conteggio da loro sottoscritto 3 giorni dopo la firma del contratto (doc. A, pag. 2).
In tale conteggio è innanzitutto indicato che al presunto prezzo unitario di fr. 380.-- al mq corrisponde un importo complessivo di fr. 539’800.--, il che, come rettamente rileva il Pretore, è vero solo qualora detto prezzo unitario sia applicato solo alla porzione edificabile e la porzione di bosco venga valutata fr. 10.-- al mq.
Ma ciò che è più importante è che dal conteggio in esame si evince direttamente che nel caso -in concreto verificatosi- in cui fosse stato conseguito un prezzo di vendita complessivo di fr. 539’800.-- all’attore sarebbe stata dovuta una provvigione, dalla quale era da dedurre la somma di fr. 3’061.-- in conseguenza dell’incidenza dell’imposta sul maggior valore immobiliare, così come pattuito nel contratto di mediazione (doc. A, pag. 1, ultime tre righe).
E’ perciò malvenuto il convenuto nell’affermare che il prezzo di vendita di complessivi fr. 539’800.--, pur se corrispondente a fr. 348.03 al mq ritenuta l’intera superficie dei fondi, non darebbe diritto ad alcuna provvigione, potendosi evincere l’esatto contrario dal conteggio del 14 marzo 1989, che vale quale interpretazione autentica (o al limite quale modifica) del contratto di mediazione sottoscritto solo tre giorni prima.
Non essendo l’importo richiesto dall’attore contestato in quanto tale, ne deve conseguire la reiezione di questa prima censura del convenuto.
3. Il convenuto nega che la vendita dei fondi possa essere ricondotta all’operato del mediatore.
3.1 Dalla decisiva deposizione di __________, co-acquirente dei fondi in questione (cfr. doc. 2), si evince con tutta la necessaria chiarezza che egli, quale rappresentante del gruppo acquirente, ha trattato tutto l’affare “prevalentemente” con l’attore: è stato l’attore a dare al __________ “le indicazioni del caso” e a svolgere con lui tutta la trattativa che ha portato al consenso sul prezzo di vendita.
Ciò nonostante, non è stato l’attore a far nascere negli acquirenti l’intenzione di acquistare (__________afferma che si è trattato di un’idea di __________, membro del gruppo acquirente), e nemmeno si può ammettere che sia stato l’attore a reperire i futuri acquirenti, essendosi il __________ -e questo mesi prima della stipula del contratto di mediazione-rivolto direttamente a ____________________ comproprietario dei fondi e padre dell’attore, il quale gli disse di rivolgersi “direttamente” al figlio.
3.2 Ora, se è ben vero che secondo dottrina e giurisprudenza non occorre che l’attività del mediatore sia stata la causa esclusiva o la causa diretta che ha portato alla definizione del contratto, bastando al contrario anche una causa concorrente o indiretta (art. 413 cpv. 1 CO; DTF 84 II 545 e riferimenti; II CCA 16 dicembre 1994 in re S. SA/M., 28 settembre 1993 in re G./P. e llcc., 30 giugno 1992 in re B./B.; Schweiger, Der Mäklerlohn, Zurigo, 1986, pag. 84 e segg.; Guhl, Das Schweizerische Obligationenrecht, 8. edizione, Zurigo, 1991, pag. 512), è d’altra parte vero che la prestazione del mediatore consiste in ultima analisi proprio nel procurare delle persone disposte a contrattare con il mandante e/o (a seconda del tipo di mediazione stipulato) nel determinarle a stipulare con il mandante (Gautschi, Berner Kommentar, n. 11b ad art. 412 CO).
In assenza di queste determinanti prestazioni del mediatore non è più lecito ritenere l’esistenza di un adeguato nesso causale tra la sua attività e la stipulazione del negozio mediato (art. 413 cpv. 1 CO).
Questo avviene anche nella specie: il fatto che l’interesse all’acquisto del gruppo di acquirenti facente capo al __________ era già noto al comproprietario __________ prima dell’intervento del mediatore esclude l’esistenza dell’indispensabile nesso causale tra l’attività del mediatore e la conclusione del negozio mediato (Honsell/Vogt/Wiegand, OR I, Basilea, 1992, n. 8 ad art. 413 CO; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, Losanna, 1994, pag. 439; Antognazza, Voraussetzungen der Mäklerprovision, Winterthur, 1965, pag. 31-33; Schweiger, opera citata, pag. 83 e segg.).
3.3 Nulla modifica il fatto che la possibilità di acquisto fosse precedentemente nota solo al comproprietario __________ e non anche al qui convenuto: dovendosi negare l’esistenza di un nesso causale tra l’attività del mediatore e la conclusione la vendita della quota di comproprietà del di lui padre, non si vede come potrebbe essere ammessa siffatta causalità per la vendita della quota del convenuto, atteso che è pacifico che l’interesse all’acquisto del gruppo rappresentato dal __________ era dato solo in ordine a tutte le quote di comproprietà dei fondi in questione.
In altri termini, anche se l’indicazione della possibilità di vendita fornita dall’attore al convenuto appare essere stata soggettivamente rilevante per il convenuto, in quanto per lui nuova ed utile, oggettivamente essa si rileva priva di causalità, poiché non frutto di una corretta attività mediatoria dell’attore, ma di informazioni che l’attore sapeva essere fin dall’inizio destinate al convenuto dal __________, e indebitamente trattenute dal padre dell’attore.
3.4 Secondo i dettami della buona fede, ci si sarebbe in effetti dovuti attendere che il comproprietario __________ mettesse al corrente il convenuto del fatto che vi erano seri interessati all’acquisto, così che, ovviamente, non vi sarebbe stato motivo di stipulare alcun contratto di mediazione.
Ne consegue che quand’anche si volesse giungere alla conclusione che il convenuto è debitore dell’attore di una mercede mediatoria, il convenuto potrebbe considerare la possibilità di rivalersi sul di lui padre.
3.5 Nemmeno può infine essere ammessa -per quanto rilevante- l’esistenza tra le parti di un contratto di mediazione in un periodo anteriore al marzo del 1989.
Da una parte lo stesso attore in sede di petizione situa al contratto all’11 marzo 1989 (punti 1 e 2, pag. 1 e 2), o, con riferimento al doc. B datato 4 marzo 1989, a pochi giorni prima (punto 7, pag. 4), e solo con le conclusioni (pag. 2) e con le osservazioni all’appello (pag. 2), e perciò tardivamente (art. 78 CPC) egli fa risalire l’esistenza del contratto al 1988.
D’altra parte siffatta irricevibile tesi è rimasta priva di prove, non potendosi automaticamente ammettere che l’attività dell’attore anteriore al marzo 1989 fosse conseguente al conferimento di un corrispondente mandato da parte del convenuto.
Questa Camera conclude comunque per la non causalità dell’attività mediatoria dell’attore, così come esposto nei considerandi.
Ne conseguono l’accoglimento dell’appello e la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere la petizione.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 24 novembre 1994 di __________ è accolto.
Di conseguenza la sentenza 31 ottobre 1994 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 2, è riformata nel modo seguente:
1. La petizione 10 giugno 1991 di __________ è respinta.
2. La tassa di giustizia di fr. 1’200.-- e le spese sono a carico dell’attore, che rifonderà al convenuto fr. 2’200.-- per ripetibili.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 580.--
b) spese fr. 20.--
T o t a l e fr. 600.--
già anticipati dall’appellante, sono a carico dell’attore, il quale rifonderà al convenuto fr. 1’200.-- per ripetibili di appello.
III. Intimazione: - __________
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario