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Incarto n. 41/03
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Lugano 29 marzo 2005 |
Sentenza In nome |
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Il Tribunale di espropriazione |
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Composto dalla presidente |
Margherita De Morpurgo |
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e dai membri |
arch. Claudio Morandi ing. Eraldo Pianetti |
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segretario giudiziario |
Armando Petrini |
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione avviata da
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ISEP 1 rappr. dal RA 1
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contro |
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COES 3
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nell'ambito della formazione di un marciapiede in Via __________,
relativamente al mapp. n. 464 RFD di __________, __________, |
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1. 1.1.
Il Comune di __________ (ora ISEP 1ISEP 1) ha risolto di costruire un marciapiede
di ml 1.50 lungo un tratto di ca. 230 ml del lato a monte di Via __________. Il
Messaggio municipale no. 1506 finalizzato alla concessione del relativo credito
ed al prelievo di contributi di miglioria nell’ordine del 30% dei costi è stato
approvato dal Consiglio Comunale nel corso della seduta del 28.4.2003.
Il progetto e gli atti di esproprio sono stati pubblicati dal 7.7 al 6.8.2003.
1.2. La costruzione dell’opera comporta l’espropriazione di ca. mq 31 del mapp.
no. 464, appartenente a COES 3, contro versamento di un’indennità di fr. 367.50
il mq (cfr. tabella di espropriazione).
Con memoria 14.7.2003 il proprietario ha sollecitato un’indennità espropriativa
comprendente fr. 1'100.- il mq per il terreno ed un risarcimento non
specificato per la piantumazione esistente ed il ripristino a regola d’arte dei
muri di cinta e dell’accesso.
All’udienza di conciliazione del 4.11.2003 il Comune si è impegnato ad eseguire
a sue spese le opere di ripristino richieste concernenti il muro di cinta, la
siepe ed il terreno come pure il cancello qualora dovesse essere rimosso per
motivi di cantiere. Per quanto concerne l’indennità le parti si sono riconfermate
nelle rispettive offerte e richieste.
Il proprietario ha concesso l’anticipata immissione in possesso con effetto dal
27.8.2003 mentre il progetto definitivo è stato approvato con sentenza del
24.11.2003.
2. L’intesa
raggiunta sulle opere di ripristino risultante dal verbale di udienza del
4.11.2003 si configura come accordo espropriativo che ha forza di decisione
(art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr.) e solleva questo Tribunale dall’obbligo di
statuire nel merito.
L’ulteriore richiesta del proprietario di rimozione di due pini esistenti sul
fondo esula dal contesto in esame dal momento che le piante non sono ubicate entro
la linea di esproprio.
3. Il
mapp. no. 464 sito in loc. __________ Via __________ è così censito a RF:
sub. b giardino mq 431
sub. A abitazione mq 120
sub. C autorimessa mq 13
totale mq 564
La proprietà, pianeggiante e di conformazione regolare, è posta all’angolo tra
Via __________ e Via __________ ed è edificata con una casa di abitazione
unifamiliare.
Il fondo è gravato da un onere di passaggio di tubazione della fognatura ed è
attribuito alla zona R6 di PR.
4. 4.1.
L’espropriazione è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del
danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al
soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non
avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto
paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto
ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o
al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi
pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini
dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
4.2. In concreto il dies aestimandi risale al 27.8.2003 ed è di poco posteriore
agli adeguamenti pianificatori intervenuti con la revisione del PR approvata
dal Consiglio di Stato il 1°.7.2003.
Ciò premesso le indagini effettuate come di rito presso i pubblici registri
offrono scarsi risultati laddove i terreni compravenduti sono ubicati per la
maggior parte nelle zone R2 ed R3.
Nondimeno alcune transazioni si distinguono in quanto riferibili ad oggetti
destinati anche allo sfruttamento intensivo.
Tra questi il mapp. no. 455 di mq 13'785 ubicato in località __________ e
compravenduto al prezzo di fr. 355.46 il mq (iscr. a RF il 14.2.2000 al d.g.
2982). Sennonché, al di là delle sue vastissime dimensioni, al momento
dell’acquisto il fondo era posto a cavallo delle zone R3/R5/R6 (PR/82), poi è
stato frazionato ed infine, nell’ambito della citata revisione del PR,
l’edificazione dell’intero comparto è stata subordinata all’allestimento di un
piano di quartiere (PQ-PV), quest’ultimo disciplinato da norme particolari di
cui il Consiglio di Stato ha chiesto il completamento (cfr. ris. 2923 del
1°.7.2003 p. 24). Si tratta quindi di un elemento che non può servire ai fini dell’estimo.
Da valutare con tutte le riserve del caso è inoltre il prezzo di fr. 755.77
soluto per il mapp. no. 1168 di mq 1257 ubicato in loc. __________ Via __________,
dal momento che il fondo, rimasto in zona R5, è stato aggiudicato a seguito
d’incanto (iscr. a RF il 7.8.2000 al d.g. 15757).
Le transazioni rimanenti riguardano tutte terreni già appartenenti alla zona R3
ma compravenduti dopo l’approvazione del nuovo PR che li ha inclusi nella zona
R4 ed attestano i prezzi seguenti:
- fr. 616.- il mq per il mapp. no. 514 di mq 1462, loc. __________ (iscr. a RF
il 9.12.2003 al d.g. 31040);
nonché, in seguito al frazionamento del mapp. no. 511:
- fr. 590.- il mq per il mapp. no. 1765 di mq 1967, loc. __________ /__________,
zona R4 (iscr. a RF il 17.3.2004 al d.g. 5780);
- fr. 590.- il mq per il mapp. no. 1768 di mq 321, loc. __________ /__________,
zona R4 (iscr. a RF il 17.3.2004 al d.g. 5781).
- fr. 620.- il mq per il mapp. no. 1766 di mq 403, loc. __________ /__________,
zona R4 (iscr. a RF il 21.4.2004 al d.g. 8454);
A differenza dei primi due, questi valori offrono validi spunti per l’estimo
laddove sono riferiti a terreni paragonabili alle proprietà qui espropriate.
Innanzitutto poiché sono poco distanti da Via __________ e dunque appartengono
ad una realtà urbanistica simile (densità abitativa, distanza dai servizi
comunali e dai principali centri commerciali, accessibilità viaria). In secondo
luogo poiché anch’essi sono destinati alla costruzione di immobili a reddito e
sotto questo profilo costituiscono oggetti sul cui prezzo influisce
prevalentemente l’utile ricavabile, meno invece il carattere prettamente
residenziale che è prerogativa, piuttosto, delle zone a bassa sfruttabilità
edilizia dove il valore del terreno non è in diretto rapporto con la
redditività. Il fatto che le transazioni siano posteriori al dies aestimandi
non è motivo sufficiente per farne astrazione anche perché nel complesso, nel
territorio luganese, durante gli ultimi anni il mercato immobiliare per questa
tipologia di oggetti non ha registrato fluttuazioni importanti mantenendosi
abbastanza stabile.
Seguendo questo ragionamento, in base ai vigenti parametri edilizi (cfr. art.
41 NAPR tabella riassuntiva) risulta un aumento proporzionale della possibilità
di sfruttamento di 0.2 per piano (rispettivamente di 0.1 tra le zone R4 e R5)
e, alla luce dei dati disponibili, un incremento di valore di ca. fr.
140.-/150.- per ogni piano.
Tutto ciò considerato il valore medio nel 2003 per la zona R6 va fissato tra
900.- e 950.- fr. il mq, importo che pare ragionevole anche per confronti
ritenuto che un recente giudicato ha valutato i terreni R7 siti nella zona __________
di __________ a ca. fr. 1'200.- il mq al mese di aprile del 1999 (cfr. TRAM
15.4.2002 in re Comune di __________ /S.).
4.3. Per l’espropriazione parziale del mapp. no. 464 il Comune ha offerto
un’indennità di fr. 367.50 calcolata tenuto conto del valore di stima e della
riduzione lineare del 30% entrata in vigore il 1°.1.1999. Tale metodologia è
scorretta e quindi improponibile. Infatti è risaputo che il diritto
espropriativo non attribuisce valenza conclusiva alle stime effettuate ai fini
fiscali poiché queste non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato
nell’ambito di una libera contrattazione e dunque nemmeno possono assurgere a
fattore condizionante nel calcolo dell’indennità espropriativa che dev’essere
adeguata ai reali valori di mercato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 53; TRAM 11.3.1999 in re SAMM/Comune di M.).
Il mapp. no. 464 è un terreno di conformazione regolare che, tuttavia, è
penalizzato in ragione delle dimensioni modeste e della costruzione esistente.
Tali elementi, che incidono sulle possibilità edilizie attuali e future e che
sono riscontrabili anche in altri fondi espropriandi, vanno ponderati a titolo
di premessa generica nella misura in cui, viste le norme istituite lungo Via __________,
ed in particolare la linea di arretramento, gli edifici monofamiliari
sembrerebbero essere destinati a scomparire. Pertanto il potenziale acquirente
non potrebbe trascurare né i rischi legati ad un riordino fondiario,
inevitabile per consentire l’utilizzo razionale e conforme ai parametri della
zona R6, né i conseguenti costi di demolizione degli edifici esistenti.
Considerata la distanza dal confine di ml 6, l’area edificabile disponibile
della particella è di ca. 140 mq (12.50 x 11), ridotta a ca. 120 mq (12.50 x
9.50) dopo l’espropriazione, rivelandosi sufficiente per l’attuazione
dell’indice di sfruttamento 1.2 corrispondente ad una superficie utile lorda di
ca. 168 mq, rispettivamente di ca. 144 mq. Sotto questo profilo i parametri R6 sono
dunque realizzabili anche se non in maniera ottimale per la ridotta superficie
entro la quale è consentita l’edificazione. Viceversa, per lo stesso motivo, essendo
limitata al 24.8% (140 : 564) rispettivamente al 22.5% (120 : 533),
l’occupazione massima del 30% non può essere raggiunta.
Il condizionamento dato dalla superficie è un fattore sfavorevole legato alla
stessa particella che è riscontrabile già prima dell’intervento espropriativo e
che quest’ultimo non inasprisce ulteriormente.
Pertanto, giustificandosi una riduzione del 15% ca. rispetto al valore medio di
zona, l’indennità è fissata in fr. 800.- il mq.
5. L’indennità
espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5% fissato
dal Tribunale federale che decorrono 27.8.2003, data dell’anticipata immissione
in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).
6. Poiché l’espropriato non si è avvalso della consulenza di un legale non si assegnano ripetibili.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di ca. mq 31 del
mapp. no. 464 il ISEP 1 è tenuto a versare un’indennità di fr. 800.- il mq
oltre interessi al 3.5% a decorrere dal 27.8.2003.
2. Le questioni risolte con accordo sono stralciate.
3. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-- sono a carico del ISEP 1. Non si assegnano ripetibili.
4. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
5. Intimazione a:
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per il Tribunale di espropriazione
la presidente il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Armando Petrini