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Incarto n. 41/03
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Lugano 29 marzo 2005 |
Sentenza In nome |
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Il Tribunale di espropriazione |
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Composto dalla Presidente |
Margherita De Morpurgo |
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e dai membri |
arch. Claudio Morandi ing. Eraldo Pianetti |
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segretario giudiziario |
Armando Petrini |
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata in data 1 luglio 2003 da
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ISEP 1 rappr. dal RA 1
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contro |
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COES 2 rappr. dall’ RA 3
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nell'ambito della formazione di un marciapiede in Via C__________,
relativamente al mapp. n. 462 RFD di L__________, Sezione di P__________, |
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato in fatto ed in diritto
1. 1.1.
Il Comune di ISEP 1 (ora Comune di L__________ sez. P__________) ha risolto di
costruire un marciapiede di ml 1.50 lungo un tratto di ca. 230 ml del lato a
monte di Via C__________. Il Messaggio municipale no. 1506 finalizzato alla
concessione del relativo credito ed al prelievo di contributi di miglioria
nell’ordine del 30% dei costi è stato approvato dal Consiglio Comunale nel
corso della seduta del 28.4.2003.
Il progetto e gli atti di esproprio sono stati pubblicati dal 7.7 al 6.8.2003.
1.2. La costruzione dell’opera comporta l’espropriazione di ca. mq 28 del mapp.
no. 462, appartenente a COES 2, contro versamento di un’indennità di fr. 434.-
il mq (cfr. tabella di espropriazione).
Con memoria 5.8.2003 il proprietario ha sollecitato un’indennità espropriativa
comprendente fr. 1'200.- il mq per il terreno, fr. 59'400.- per la perdita di 3
posti auto ed un risarcimento non specificato per 5 arbusti di martello.
All’udienza di conciliazione del 4.11.2003 le parti hanno consensualmente
fissato l’indennità per le piante in fr. 2'000.- a corpo, riconfermandosi per
il resto nelle rispettive offerte e richieste. Un sopralluogo è stato esperito
il successivo 16.12.2003.
Il proprietario ha concesso l’anticipata immissione in possesso con effetto dal
27.8.2003 mentre il progetto definitivo è stato approvato con sentenza del
24.11.2003.
2. L’intesa
raggiunta sull’indennità espropriativa per le piante risultante dal verbale di
udienza del 4.11.2003 si configura come accordo espropriativo che ha forza di
decisione (art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr.) e solleva questo Tribunale dall’obbligo
di statuire nel merito.
3. Il
mapp. no. 462 sito in loc. S__________ Via C__________ è così censito a RF:
sub. c giardino mq 312
sub. f rampa mq 27
sub. A abitazione mq 133
sub. D autorimessa mq 201
sub. E magazzino mq 160
totale mq 833
Gli stabili, in parte destinati anche ad abitazione, sono prevalentemente
occupati da un garage-carrozzeria per la riparazione e la vendita di
automobili. Il piano terreno del sub. A e lo spazio antistante lungo il fronte
stradale sono adibiti all’esposizione mentre l’officina è situata sul retro
(cfr. doc. fotografica).
Il fondo è gravato da un onere di passaggio di tubazione della fognatura ed è
attribuito alla zona R6 di PR.
4. 4.1.
L’espropriazione è subordinata al versamento
di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto
dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito
le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto
luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi
analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto
paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto
ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o
al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi
pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini
dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
4.2. In concreto il dies aestimandi risale al 27.8.2003 ed è di poco posteriore
agli adeguamenti pianificatori intervenuti con la revisione del PR approvata
dal Consiglio di Stato il 1°.7.2003.
Ciò premesso le indagini effettuate come di rito presso i pubblici registri
offrono scarsi risultati laddove i terreni compravenduti sono ubicati per la
maggior parte nelle zone R2 ed R3.
Nondimeno alcune transazioni si distinguono in quanto riferibili ad oggetti
destinati anche allo sfruttamento intensivo.
Tra questi il mapp. no. 455 di mq 13'785 ubicato in località S__________ e
compravenduto al prezzo di fr. 355.46 il mq (iscr. a RF il 14.2.2000 al d.g.
2982). Sennonché, al di là delle sue vastissime dimensioni, al momento
dell’acquisto il fondo era posto a cavallo delle zone R3/R5/R6 (PR/82), poi è
stato frazionato ed infine, nell’ambito della citata revisione del PR,
l’edificazione dell’intero comparto è stata subordinata all’allestimento di un
piano di quartiere (PQ-PV), quest’ultimo disciplinato da norme particolari di
cui il Consiglio di Stato ha chiesto il completamento (cfr. ris. 2923 del
1°.7.2003 p. 24). Si tratta quindi di un elemento che non può servire ai fini
dell’estimo.
Da valutare con tutte le riserve del caso è inoltre il prezzo di fr. 755.77
soluto per il mapp. no. 1168 di mq 1257 ubicato in loc. T__________ Via A__________,
dal momento che il fondo, rimasto in zona R5, è stato aggiudicato a seguito
d’incanto (iscr. a RF il 7.8.2000 al d.g. 15757).
Le transazioni rimanenti riguardano tutte terreni già appartenenti alla zona R3
ma compravenduti dopo l’approvazione del nuovo PR che li ha inclusi nella zona
R4 ed attestano i prezzi seguenti:
- fr. 616.- il mq per il mapp. no. 514 di mq 1462, loc. S__________ (iscr. a RF
il 9.12.2003 al d.g. 31040);
nonché, in seguito al frazionamento del mapp. no. 511:
- fr. 590.- il mq per il mapp. no. 1765 di mq 1967, loc. S__________ /__________,
zona R4 (iscr. a RF il 17.3.2004 al d.g. 5780);
- fr. 590.- il mq per il mapp. no. 1768 di mq 321, loc. S__________ /__________,
zona R4 (iscr. a RF il 17.3.2004 al d.g. 5781).
- fr. 620.- il mq per il mapp. no. 1766 di mq 403, loc. S__________ /__________,
zona R4 (iscr. a RF il 21.4.2004 al d.g. 8454);
A differenza dei primi due, questi valori offrono validi spunti per l’estimo
laddove sono riferiti a terreni paragonabili alle proprietà qui espropriate.
Innanzitutto poiché sono poco distanti da Via C__________ e dunque appartengono
ad una realtà urbanistica simile (densità abitativa, distanza dai servizi
comunali e dai principali centri commerciali, accessibilità viaria). In secondo
luogo poiché anch’essi sono destinati alla costruzione di immobili a reddito e
sotto questo profilo costituiscono oggetti sul cui prezzo influisce
prevalentemente l’utile ricavabile, meno invece il carattere prettamente
residenziale che è prerogativa, piuttosto, delle zone a bassa sfruttabilità
edilizia dove il valore del terreno non è in diretto rapporto con la redditività.
Il fatto che le transazioni siano posteriori al dies aestimandi non è motivo
sufficiente per farne astrazione anche perché nel complesso, nel territorio
luganese, durante gli ultimi anni il mercato immobiliare per questa tipologia
di oggetti non ha registrato fluttuazioni importanti mantenendosi abbastanza
stabile.
Seguendo questo ragionamento, in base ai vigenti parametri edilizi (cfr. art.
41 NAPR tabella riassuntiva) risulta un aumento proporzionale della possibilità
di sfruttamento di 0.2 per piano (rispettivamente di 0.1 tra le zone R4 e R5)
e, alla luce dei dati disponibili, un incremento di valore di ca. fr.
140.-/150.- per ogni piano.
Tutto ciò considerato il valore medio nel 2003 per la zona R6 va fissato tra
900.- e 950.- fr. il mq, importo che pare ragionevole anche per confronti
ritenuto che un recente giudicato ha valutato i terreni R7 siti nella zona B__________
di P__________ a ca. fr. 1'200.- il mq al mese di aprile del 1999 (cfr. TRAM
15.4.2002 in re Comune di P__________ /S.).
4.3. Per l’espropriazione parziale del mapp. no. 462 il Comune ha offerto
un’indennità di fr. 434.- calcolata tenuto conto del valore di stima e della
riduzione lineare del 30% entrata in vigore il 1°.1.1999. Tale metodologia è
scorretta e quindi improponibile. Infatti è risaputo che il diritto
espropriativo non attribuisce valenza conclusiva alle stime effettuate ai fini
fiscali poiché queste non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato
nell’ambito di una libera contrattazione e dunque nemmeno possono assurgere a
fattore condizionante nel calcolo dell’indennità espropriativa che dev’essere
adeguata ai reali valori di mercato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 53; TRAM 11.3.1999 in re SAMM/Comune di M.).
Il mapp. no. 462 è un terreno allungato di conformazione regolare che,
tuttavia, è penalizzato in ragione delle dimensioni modeste e della costruzione
esistente. Tali elementi, che incidono sulle possibilità edilizie attuali e
future e che sono riscontrabili anche in altri fondi espropriandi, vanno ponderati
a titolo di premessa generica nella misura in cui, viste le norme istituite
lungo Via C__________, ed in particolare la linea di arretramento, gli edifici
monofamiliari sembrerebbero essere destinati a scomparire. Pertanto il
potenziale acquirente non potrebbe trascurare né i rischi legati ad un riordino
fondiario, inevitabile per consentire l’utilizzo razionale e conforme ai
parametri della zona R6, né i conseguenti costi di demolizione degli edifici
esistenti.
Considerata la distanza dal confine di ml 6, l’area edificabile disponibile
della particella è di ca. 207 mq ([7.50 x
10] + [6 x 22]), ridotta a ca. 198 mq ([7.50 x 10] + [6 x 20.50]) dopo l’espropriazione, rivelandosi sufficiente per
l’attuazione dell’indice di sfruttamento 1.2 corrispondente ad una superficie
utile lorda di ca. 249 mq, rispettivamente di ca. 238 mq. Sotto questo profilo
i parametri R6 sono dunque realizzabili anche se non in maniera ottimale per la
ridotta superficie entro la quale è consentita l’edificazione. Viceversa, per
lo stesso motivo, essendo limitata al 24.8% (207 : 833) rispettivamente al 24.6%
(198 : 805), l’occupazione massima del 30% non può essere raggiunta.
Il condizionamento dato dalla superficie è un fattore sfavorevole legato alla
stessa particella che è riscontrabile già prima dell’intervento espropriativo e
che quest’ultimo non inasprisce ulteriormente.
Pertanto, giustificandosi una riduzione del 15% ca. rispetto al valore medio di
zona, l’indennità è fissata in fr. 800.- il mq.
5. 5.1.
L’espropriato sostiene che il fronte stradale della particella ospita
comodamente 6 posteggi, utilizzati a fini espositivi, 3 dei quali saranno
soppressi in seguito all’intervento espropriativo e la cui rinuncia legittima
un indennizzo quantificato complessivamente in fr. 59'400.-.
Il sacrificio di posteggi o di aree destinate a posteggio si annovera,
normalmente, tra i pregiudizi indennizzabili in applicazione dell’art. 11 let.
b Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 192) ed è individuabile
nella perdita del valore a reddito.
Trattandosi di risarcimento aggiuntivo e dovendo escludere l’indebito cumulo di
indennità, è rifuso solo il pregiudizio che non è già coperto dal valore venale
del diritto espropriato. Perciò il danno è solitamente calcolato detraendo dal
valore di locazione capitalizzato del posteggio, il valore venale della
superficie espropriata: oggetto di risarcimento è la differenza che ne risulta,
purché sia positiva (RDAT 1989 no. 74, II-1996 no. 44; TRAM
31.7.1998 in re Stato del Cantone Ticino/M., 18.8.1998 in re Stato del Cantone
Ticino/G.; TE 3.12.2004 in re Comune di C./B.).
5.2. Nella fattispecie concreta è assodato e non è contestato che il fronte
stradale del mapp. no. 462 è adibito all’esposizione di automobili in vendita
(cfr. documentazione fotografica). Per la verità non risulta dagli atti che i
posteggi siano stati formalmente autorizzati mediante licenza edilizia, ma è
altrettanto vero che la proprietà dispone di uno spazio utilizzabile ed
effettivamente utilizzato quale parcheggio e che tale destinazione è sin qui
stata tollerata dal Municipio; l’avesse ritenuta illecita avrebbe potuto
pretendere la rimozione dei veicoli o quantomeno l’inoltro di una domanda di
costruzione in sanatoria.
L’ampiezza del sedime è stata accertata in sede di sopralluogo (cfr. verbale
del 16.12.2003): prescindendo dall’accesso al retrostante garage che misura ml
4.80 e che per ovvi motivi di mobilità deve restare libero, resta una
superficie lunga ml 12.90 (misurata tra i due spigoli del sub. A) e profonda ml
7 (misurata tra lo spigolo dell’edificio e la bordura stradale).
Di conseguenza, considerata la larghezza media di un posteggio tale da
consentire l’accesso comodo al veicolo esposto (m 2.50), risulta uno spazio
utile per 5 posti auto collocati perpendicolarmente allo stabile. Tale
circostanza, al di là delle nude cifre, ha trovato concreto riscontro in
occasione del sopralluogo.
L’intervento espropriativo si ripercuote sulla profondità del sedime
riducendola a ml 5.50 e quindi amputando in parte una superficie che si rivela
essenziale ai fini dell’attività aziendale. In queste condizioni un
risarcimento non può essere negato.
La nuova situazione non preclude ogni possibilità di posteggio ma ne condiziona
l’angolazione laddove rimane, ed è preferibile, la possibilità di parcheggio
obliquo tuttavia limitato a 3 automobili. In definitiva, quindi, i posti auto
persi sono 2.
Il canone locativo per 1 posteggio in quella zona è stimato per apprezzamento
in fr. 100.- mensili; il reddito annuo di fr. 1'200.- capitalizzato al tasso
favorevole del 6.5% ammonta a fr. 18'461.50; per 2 posteggi corrisponde quindi
a fr. 36'923.-. Dedotto il valore del sedime (mq 28 x fr. 800 = 22'400.-),
l’indennità per il sacrificio di 2 posteggi è dunque fissata in fr. 14'523.- a
corpo.
6. Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del 3.5% fissato dal Tribunale federale che decorrono 27.8.2003, data dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Il Comune di ISEP 1 è tenuto a versare al
proprietario del mapp. no. 462 le seguenti indennità:
1.1. fr. 800.- il mq per l’espropriazione formale di ca. mq 28;
1.2. fr. 14'523.- a corpo per la soppressione di 2 posteggi.
2. Le predette indennità sono completate con gli
interessi al 3.5% a decorrere dal 27.8.2003.
3. Le
questioni risolte con accordo sono stralciate.
4. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono a carico del Comune di ISEP 1 con l’obbligo di corrispondere all’espropriato fr. 1'300.- per ripetibili.
5. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
6. Intimazione a:
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per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Armando Petrini