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Incarto n. 18/03
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Lugano 2 marzo 2005 |
Sentenza In nome |
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Il Tribunale di espropriazione |
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Composto dalla Presidente |
Margherita De Morpurgo |
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e dai membri |
arch. Alberto Canepa ing. Argentino Jermini |
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segretaria giurista |
Paola Carcano |
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata in data 3 aprile 2003 da
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ISEP 1 rappr. da: RA 1
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contro |
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COES 5 rappr. da: RA 2
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nell'ambito della realizzazione della strada di PR 8-8
relativamente al mapp. n. 424 RFD di __________ |
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.Il
ISEP 1, ora Comune di __________, intende procedere alla costruzione della
strada di PR 8-8 che collega la futura strada di PR 1-1 e via __________ a via __________.
Il progetto, che comporta espropriazioni parziali varie, prevede un nuovo asse
stradale lungo ca. 185 ml con una carreggiata larga ml 5 ed un marciapiede di
ml 1.50 salvo nel tratto iniziale da via __________ dove, lungo i mapp. no. 502
e 417, l’ampiezza è ridotta a complessivi ml 4.50 di cui ml 3.50 sono destinati al
sedime stradale ed 1 ml al marciapiede. Contemporaneamente saranno posate le
canalizzazioni per la raccolta delle acque meteoriche ed i cavi per
l’illuminazione (cfr. relazione tecnica luglio 2002).
Il Consiglio Comunale ha approvato l’opera, stanziando il credito di
costruzione e sancito, contestualmente, anche il principio del prelievo dei
contributi di miglioria nell’ordine del 50% del costo complessivo nel corso
della seduta del 19.12.2002 (MM no. 7/2002 del 16.9.2002; estratto ris. del
CC).
Gli atti corredati della necessaria documentazione sono stati pubblicati dal
28.4 al 27.5.2003 mentre l'avviso personale è stato inviato ai proprietari il
14.04.2003.
Il progetto coinvolge, in particolare, anche il mapp. no. 424, di proprietà di COES
5, in relazione al quale il Comune ha chiesto l'espropriazione formale di ca.
39 mq contro pagamento di un'indennità di fr. 250.-- il mq.
Con notifica del 20.05.2003 il proprietario del fondo ha chiesto la
corresponsione di un'indennità espropriativa di fr. 500.-- il mq oltre alla
ricostruzione dell'accesso al garage come alla situazione preesistente.
All'udienza di conciliazione del 16.09.2003 il Comune ha aderito alla richiesta
di ricostruzione dell'accesso al garage come alla situazione preesistente
avanzata dall'espropriato che, a sua volta, ha accordato l’immissione in
possesso con effetto a decorrere dal 1.10.2003; mentre per il resto le parti
hanno confermato le rispettive tesi e domande.
Il progetto definitivo é stato approvato dal Tribunale di espropriazione con
decreto del 8.10.2003.
2.Litigiosa,
e quindi da valutare, è solamente l'indennità per il terreno.
3.Il mapp. no. 424, ubicato in località __________, è cosí censito a
RF:
b) terreno annesso mq 765
d) bosco mq 341
A) abitazione mq 127
E) fabbr. mq 52
totale mq 1285
Di conformazione ampia ma piuttosto
irregolare, il sedime è affacciato sulla stradina privata sterrata che collega
via __________ a via __________. Parzialmente edificato, ospita un'abitazione a
carattere residenziale.
Il fondo, libero da oneri fondiari, beneficia di un diritto di passo a carico delle part. no. 193, 443 e 444 (cfr. estratto RF).
Infine è attribuito sul versante settentrionale alla zona boschiva
mentre per la parte rimanente alla zona residenziale estensiva (R2) con indice
di sfruttamento 0,4 ed indice di occupazione 25% (cfr. piano delle zone; art.
56 NAPR).
4.4.1. L’espropriazione è
subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a
compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a
restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto
se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
La data conclusiva per l'estimo (dies aestimandi)
coincide con quella dell'anticipata immissione in possesso o, difettando la
stessa, con quella dell'emanazione della decisione del Tribunale di
espropriazione (art. 19 Lespr.).
4.2. Premesso che, in concreto, il dies aestimandi si
situa al 1.10.2003, data dalla quale è stata accordata
l’anticipata immissione in possesso, nel corso degli accertamenti
effettuati come di rito presso i pubblici registri sono
state individuate, in ordine cronologico, le seguenti transazioni riferibili
a terreni liberi ubicati in zona edificabile R2:
- fr. 360.50
il mq per i mapp. no. 722 di 555 mq ("prato") e no. 723 di 270 mq
("bosco"), loc. __________ (iscr.
a RF il 13.09.2000 al d.g. no. 18216). Per il calcolo del prezzo al mq la
superficie del "bosco" non è stata considerata;
- fr. 400.-- il
mq per il mapp. no. 721 di 500 mq, loc. __________ (iscr. a RF il
13.09.2000 al d.g. no. 18218);
- fr. 424.-- il mq per il mapp. no. 720 di 472 mq, loc. __________
(iscr. a RF il 16.10.2001 al d.g. no. 21502).
Per completezza è inoltre doveroso segnalare che i proprietari delle part. no. 405, 602, 703 e 720, pure coinvolte nel presente
procedimento, hanno accettato l'indennità metrica di
fr. 250.-- offerta nella tabella pubblicata.
4.3. In materia di corretta applicazione del metodo
statistico - comparativo gli insegnamenti
della giurisprudenza consentono al Tribunale di far capo anche a transazioni
isolate per trarre deduzioni circa il livello di mercato di particolari fondi.
Basta che le operazioni vengano analizzate con cura e si giunga alla
conclusione che non sono state influenzate da circostanze particolari (vendita
tra parenti o comunque di compiacenza, vendita chiaramente speculativa, ecc.; DTF
122 I 174; TRAM 21 settembre 1998 in re Stato del Cantone Ticino/A. E.
SA; RDAT 1998 II n° 27).
In quest'ottica nulla lascia supporre nel caso concreto che le transazioni
rinvenute siano state condizionate da elementi estranei ad una normale
compravendita immobiliare. Invero le parti hanno sottoscritto contestualmente
agli atti di compravendita dei mappali in questione
(peraltro scorporati qualche anno or sono dalla part. no. 187: cfr. iscriz. a
RF il 13.09.2000 al d.g. no. 18201) dei contratti d'appalto generali per
la costruzione di villette monofamiliari. D'altra parte, peró, le condizioni
ivi pattuite non appaiono suscettibili di aver influenzato il prezzo di
cessione dei citati sedimi e quindi la redditività delle rispettive operazioni (cfr. rogiti di compravendita e contratti d'appalto
generali).
Detto questo le transazioni rinvenute costituiscono un valido campione di
raffronto ai fini dell'estimo ritenuto come tutti gli oggetti compravenduti
appartengano alla stessa zona e siano ubicati nelle immediate vicinanze della
particella esproprianda. Anch'essi sono stati coinvolti nella presente
procedura. Come la particella esproprianda, inoltre, ben si prestano ad
un'edificazione razionale secondo i parametri di zona; ed in effetti lo sono.
Benchè le compravendite in oggetto risalgano al
2000/2001, appaiono tuttora attendibili laddove in generale il mercato
immobiliare ticinese, specificatamente riferito ad oggetti analoghi, non ha
registrato aumenti - ma nemmeno riduzioni - degne di nota.
Sulla scorta di queste considerazioni il valore commerciale medio per terreni
R2 nel periodo determinante puó essere fissato in ca. fr. 430.-- il mq. Poco
importano, in questo contesto, gli accordi stipulati dal Comune con altri
espropriati nella misura in cui le indennità di fr. 250.-- il mq, che questi
ultimi hanno accettato, manifestamente non corrispondono ai valori ufficiali di
mercato e quindi non assumono valenza decisiva ai fini dell'estimo (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 86; RDAT I-1993 no. 51).
5.La part. no. 424 è un fondo
pianeggiante ed urbanizzato di dimensioni doppie rispetto agli oggetti presi a
paragone che pur essendo già edificato non ha esaurito gli indici di zona (cfr.
scritto 14.02.2005 Dicastero del Territorio/Tribunale di Espropriazione e
allegati) ed è libero da oneri fondiari.
Complessivamente la proprietà possiede le qualità intrinseche di un buon
terreno edilizio e quindi rientra nei parametri della quotazione di base
stabilita sopra.
Sotto questo profilo - ed al di là che il Tribunale di espropriazione non è
vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.) - l'indennità
di fr. 250.-- il mq offerta dal Comune, come pure il risarcimento di fr. 500.--
il mq sollecitato dall’espropriato, non sono condivisibili poiché sono privi di
supporti oggettivi ed inoltre non trovano riscontro nei valori ufficialmente
inventariati.
L'indennità per l'espropriazione parziale del mapp. no. 424 è dunque fissata in
fr. 430.-- il mq.
6.L'indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio
usuale del 3,5% fissato dal Tribunale federale che decorrono dal 1.10.2003
(art. 52 cpv. 3 Lespr), data a far tempo dalla quale l'espropriato ha accordato
l'anticipata immissione in possesso (cfr. consid. 4.2.).
7.Trattandosi di una procedura di
espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi dell’ente
espropriante che è tenuto inoltre a rifondere all'espropriato un’equa indennità
a titolo di ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr.).
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara e
pronuncia: 1. Il ISEP 1 verserà al proprietario del mapp. no. 424 RFD un'indennità di fr. 430.-- il mq per l’espropriazione formale di ca. 39 mq. oltre interessi al 3,5% a far tempo dal 1.10.2003.
2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 300.-- sono a carico del ISEP 1 con l'obbligo di rifondere all'espropriato fr. 600.-- per ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a:
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per il Tribunale di espropriazione
la Presidente La segretaria giurista
Margherita De Morpurgo Paola Carcano