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Incarto n. 18/03
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Lugano 2 marzo 2005 |
Sentenza In nome |
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Il Tribunale di espropriazione |
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Composto dalla presidente |
Margherita De Morpurgo |
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e dai membri |
arch. Alberto Canepa ing. Argentino Jermini |
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segretaria |
Paola Carcano |
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata in data 3.04.2003 da
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ISEP 1 rappr. da: RA 1
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contro |
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1. MCON 1 2. MCON 2
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nell'ambito della realizzazione della strada di PR 8-8
relativamente ai mapp. n. 722 e 723 RFD di __________, __________, |
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.Il
Comune di __________, ora ISEP 1, intende procedere alla costruzione della
strada di PR 8-8 che collega la futura strada di PR 1-1 e via __________ a via __________.
Il progetto, che comporta espropriazioni parziali varie, prevede un nuovo asse
stradale lungo ca. 185 ml con una carreggiata larga ml 5 ed un marciapiede di ml
1.50 salvo nel tratto iniziale da via __________ dove, lungo i mapp. no. 502 e
417, l’ampiezza è ridotta a complessivi ml 4.50 di cui ml 3.50 sono destinati al
sedime stradale ed 1 ml al marciapiede. Contemporaneamente saranno posate le
canalizzazioni per la raccolta delle acque meteoriche ed i cavi per
l’illuminazione (cfr. relazione tecnica luglio 2002).
Il Consiglio Comunale ha approvato l’opera, stanziando il credito di
costruzione e sancito, contestualmente, anche il principio del prelievo dei
contributi di miglioria nell’ordine del 50% del costo complessivo nel corso
della seduta del 19.12.2002 (MM no. 7/2002 del 16.9.2002; estratto ris. del
CC).
Gli atti corredati della necessaria documentazione sono stati pubblicati dal
28.4 al 27.5.2003 mentre l'avviso personale è stato inviato ai proprietari il
14.04.2003.
La messa in atto del progetto coinvolge anche i mappali no. 722 e 723 di __________ appartenenti in comproprietà a MCON 2
e MCON 1.
Come risulta dagli atti pubblicati, l’esecuzione
dell’opera comporta l’espropriazione formale di ca. 128 mq del mapp. no. 722 a
fr. 250.-- il mq e di ca. 17 mq del mapp. no. 723 a fr. 10.-- il mq.
Con notifica del 26.05.2003 i proprietari non si sono opposti né al
progetto né all'espropriazione, ma hanno postulato un aumento dell'indennità
espropriativa per la part. no. 722 a fr. 360.-- il mq ovvero ad un importo
corrispondente al prezzo da loro versato al momento dell'acquisto del sedime
espropriando.
All'udienza di conciliazione del 16.09.2003 gli espropriati hanno confermato di
non opporsi al progetto, accordato l’anticipata immissione in possesso con
effetto a decorrere dal 1.10.2003, accettato l'indennità espropriativa di fr.
10.-- il mq inerente l'esproprio parziale del mapp. no. 723, mentre per il
resto le parti hanno confermato le rispettive tesi e domande.
Il progetto definitivo é stato approvato dal Tribunale di espropriazione con
decreto del 8.10.2003.
2.L'accordo
raggiunto dalle parti circa l'espropriazione parziale del mapp. no. 723 che
risulta dal verbale di udienza del 16.09.03 ha forza di decisione (art. 44 cpv.
2 Lespr) e solleva, pertanto, questo Tribunale dall'obbligo di statuire nel
merito.
Litigiosa, e quindi da valutare, resta solamente l'indennità per il terreno
relativa all'espropriazione parziale del mapp. no. 722.
3.La particella no. 722, ubicata in località __________, è cosí
censita a Registro fondiario:
c) accessi mq 234
d) giardino mq 223
A) abitazi. mq 77
B) autorim. mq 21
totale mq 555
Di conformazione planimetrica abbastanza regolare, il sedime
è affacciato sulla stradina privata
sterrata che si dirama da via __________ per poi collegarsi a via __________.
Parzialmente edificato, ospita un'abitazione a carattere residenziale.
Il fondo beneficia di un diritto di passo veicolare a carico delle part. no. 417, 186, 187, 720 e 721 e di
canalizzazioni acque luride a carico della part. no. 721. Viceversa è gravato da un onere di passo veicolare a favore delle
part. no. 602, 601, 600, 187, 721, 720 e 186 e di canalizzazioni acque chiare a
favore della part. no. 721 e di canalizzazione delle acque chiare e luride a
favore delle part. no. 720 e 187 (cfr. estratto RF).
Infine è attribuito alla zona residenziale estensiva (R2) con indice di
sfruttamento 0,4 ed indice di occupazione 25% (cfr. piano delle zone; art. 56
NAPR).
4.4.1. L’espropriazione è
subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a
compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a
restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto
se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente
durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi,
analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli
all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando
le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i
fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni
immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT
II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di
miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i
diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).
La data conclusiva per l'estimo (dies aestimandi)
coincide con quella dell'anticipata immissione in possesso o, difettando la
stessa, con quella dell'emanazione della decisione del Tribunale di
espropriazione (art. 19 Lespr.).
4.2. Premesso che, in concreto, il dies aestimandi si situa al 1.10.2003,
data dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso, nel
corso degli accertamenti effettuati come di rito presso i pubblici registri sono state individuate, in ordine cronologico, le seguenti
transazioni riferibili a terreni liberi ubicati in zona edificabile R2:
- fr. 360.50
il mq per i mapp. no. 722 di 555 mq ("prato") e no. 723 di 270 mq
("bosco"), loc. __________ (iscr.
a RF il 13.09.2000 al d.g. no. 18216). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie
del "bosco" non è stata considerata;
- fr. 400.-- il
mq per il mapp. no. 721 di 500 mq, loc. __________ (iscr. a RF il
13.09.2000 al d.g. no. 18218);
- fr. 424.-- il mq per il mapp. no. 720 di 472 mq, loc. __________
(iscr. a RF il 16.10.2001 al d.g. no. 21502).
Per completezza è inoltre doveroso segnalare che i proprietari delle part. no. 405, 602, 703 e 720, pure coinvolte nel presente
procedimento, hanno accettato l'indennità metrica di
fr. 250.-- offerta nella tabella pubblicata.
4.3. In materia di corretta applicazione del metodo
statistico - comparativo gli insegnamenti
della giurisprudenza consentono al Tribunale di far capo anche a transazioni
isolate per trarre deduzioni circa il livello di mercato di particolari fondi.
Basta che le operazioni vengano analizzate con cura e si giunga alla
conclusione che non sono state influenzate da circostanze particolari (vendita
tra parenti o comunque di compiacenza, vendita chiaramente speculativa, ecc.; DTF
122 I 174; TRAM 21 settembre 1998 in re Stato del Cantone Ticino/A. E.
SA; RDAT 1998 II n° 27).
In quest'ottica nulla lascia supporre nel caso concreto che le transazioni
rinvenute siano state condizionate da elementi estranei ad una normale
compravendita immobiliare. Invero le parti hanno sottoscritto contestualmente
agli atti di compravendita dei mappali in questione
(peraltro scorporati qualche anno or sono dalla part. no. 187: cfr. iscriz. a
RF il 13.09.2000 al d.g. no. 18201) dei contratti d'appalto generali per
la costruzione di villette monofamiliari. D'altra parte, peró, le condizioni
ivi pattuite non appaiono suscettibili di aver influenzato il prezzo di
cessione dei citati sedimi e quindi la redditività delle rispettive operazioni (cfr. rogiti di compravendita e contratti d'appalto
generali).
Detto questo le transazioni rinvenute costituiscono un valido campione di
raffronto ai fini dell'estimo ritenuto come tutti gli oggetti compravenduti - tra cui figura anche la particella esproprianda - appartengano
alla stessa zona e siano sono stati coinvolti nella presente procedura.
Inoltre, presentano una conformazione planimetrica abbastanza regolare ed una
morfologia relativamente dolce tanto da prestarsi ad un'edificazione razionale
secondo i parametri di zona; ed in effetti lo sono.
Benchè le compravendite in oggetto risalgano al
2000/2001, appaiono tuttora attendibili laddove in generale il mercato
immobiliare ticinese, specificatamente riferito ad oggetti analoghi, non ha
registrato aumenti - ma nemmeno riduzioni - degne di nota.
Sulla scorta di queste considerazioni il valore commerciale medio per terreni
R2 nel periodo determinante puó essere fissato in ca. fr. 430.-- il mq. Poco
importano, in questo contesto, gli accordi stipulati dal Comune con altri
espropriati nella misura in cui le indennità di fr. 250.-- il mq, che questi
ultimi hanno accettato, manifestamente non corrispondono ai valori ufficiali di
mercato e quindi non assumono valenza decisiva ai fini dell'estimo (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 86; RDAT I-1993 no. 51).
5.La
part. no. 722 è un fondo pianeggiante ed urbanizzato che presenta dimensioni
analoghe agli oggetti presi a paragone ed è edificata con una casa di
abitazione. Complessivamente la proprietà possiede le qualità intrinseche di un
buon terreno edilizio e quindi rientra nei parametri della quotazione di base
stabilita sopra.
Gli esistenti oneri di passo veicolare gravano solo il confine N/O del fondo
ossia la parte già costituita da un sentiero e destinata ad
accogliere la costruenda strada. Pertanto non costituiscono una pregiudiziale
poiché non ne alterano le possibilità di sfruttamento né rappresentano un
fattore di disturbo degno di nota. Lo stesso vale per l'onere di
canalizzazione.
Sotto questo profilo - ed al di là che il Tribunale di espropriazione non è
vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.) - l'indennità
offerta dal Comune non è condivisibile poiché è priva di supporti oggettivi ed
inoltre non trova riscontro nei valori ufficialmente inventariati.
L'indennità per l'espropriazione parziale del mapp. no.722 è dunque fissata in
fr. 430.-- il mq.
6.L'indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio
usuale del 3,5% fissato dal Tribunale federale che decorrono dal 1.10.2003
(art. 52 cpv. 3 Lespr), data a far tempo dalla quale gli espropriati hanno
accordato l'anticipata immissione in possesso (cfr. consid. 4.2.).
7.Trattandosi di una procedura di
espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi dell’ente
espropriante. Poiché gli espropriati non
si sono avvalsi della consulenza di un legale, non si assegnano ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr.).
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara e
pronuncia: 1. Il ISEP 1 verserà ai comproprietari del mapp. no. 722 un'indennità di fr. 430.-- il mq per l’espropriazione formale di ca. 128 mq oltre interessi al 3,5% a far tempo dal 1.10.2003.
2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 300.-- sono a carico del ISEP 1. Non si assegnano ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a:
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- __________ ed __________ - __________
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per il Tribunale di espropriazione
la presidente la segretaria
Margherita De Morpurgo Paola Carcano