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Incarto n. 41/02
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Lugano 5 maggio 2008 |
Sentenza In nome |
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Il Tribunale di espropriazione |
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Composto dalla Presidente |
Margherita De Morpurgo |
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e dai membri |
arch. Claudio Morandi ing. Giancarlo Rosselli |
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segretario giudiziario |
Enzo Barenco |
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa da
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ISEP 1 rappr. dal RA 1
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contro |
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COCC 1 composta da: 1. MCON 1 2. MCON 2
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nell'ambito della sistemazione stradale nel “Comparto sud” della zona industriale di __________,
relativamente al mapp. no. 212 RFD di __________, |
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1.
Con risoluzione del 17.12.2001 il Consiglio Comunale di __________, accettando
le proposte contenute nel Messaggio Municipale N. 144.1 del 12.11.2001, ha
approvato il progetto per le opere pubbliche da eseguirsi nel “Comparto sud”
della zona industriale di __________ e concesso il relativo credito di
costruzione. Tale risoluzione è stata ratificata dalla Sezione degli enti
locali il 21.1.2002.
Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 1° al
31.7.2002.
1.2. L’opera coinvolge, tra gli altri, anche il mapp. no. 212 appartenente in
comproprietà a MCON 1 ed MCON 2 in ragione di ½ ciascuno. Stando alle tabelle
pubblicate il fondo è espropriato in ragione di ca. mq 45, superficie per la
quale il Comune ha offerto un’indennità di fr. 90.- il mq.
In data 15.7.2002 gli espropriati hanno notificato una pretesa di indennizzo di
fr. 240.- il mq.
All’udienza di conciliazione, che ha avuto luogo il 17.10.2002, il Comune ha
suggerito, in alternativa all’indennità ed in applicazione dell’art. 38 cpv. 2
LE, la cessione gratuita del sedime contro mantenimento degli indici di
edificabilità. Tale proposta è però stata rifiutata dagli espropriati che hanno
confermato la loro pretesa (scritto 21.10.2002).
Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto definitivo con sentenza
del 20.4.2007.
Costituito il nuovo collegio giudicante con ordinanza del 3.3.2008, le parti
sono comparse al dibattimento finale del 4.4.2008.
2.Il
mapp. no. 212, ubicato in località __________, è così censito a RF:
sub. a) campo mq 265
sub. b) piazzale mq 5720
sub. c) altra strada mq 145
totale mq 6130
Il fondo, che è pianeggiante e di conformazione rettangolare, usufruisce di un
diritto di passo sulla confinante part. no. 213 ed è gravato da un onere
riferito alla linea elettrica ad alta tensione a favore delle FFS come pure da
un onere di superficie riferito ad un armadietto di distribuzione e dal
relativo onere di passo pedonale e veicolare a favore del Comune.
Stando al vigente PR, approvato dal Consiglio di Stato con risoluzione del 14.5.2002,
la proprietà è assegnata alla zona industriale J1.
3.3.1.
L’espropriazione è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del
danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto
colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse
avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27). Vanno inoltre considerate le eventuali
possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano
concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto
paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto
ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi
di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto
isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza
decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e
89).
3.2. A norma dell’art. 19 Lespr. per l’estimo è decisiva la data dell’anticipata
immissione in possesso o, in difetto, quella di emissione del giudizio di stima.
In concreto l’ente espropriante, senza aver sollecitato ed ottenuto formalmente
l’anticipata immissione in possesso, ha nondimeno iniziato i lavori a metà
febbraio del 2003 (cfr.scritto del Municipio del 25.4.2007) così occupando i sedimi interessati
dal progetto presumibilmente con l’accordo dei rispettivi proprietari. Tale
circostanza, che di fatto individua un accordo ai sensi dell’art. 43 Lespr.,
non può essere ignorata, altrimenti sarebbe violato il principio della piena
indennità sancito dall’art. 9 Lespr. in base al quale l’indennità dev’essere
valutata ad una data ben precisa e, quando il sedime è occupato prima della
decisione di estimo, dev’essere completata con gli interessi al saggio usuale
(art. 52 cpv. 3 Lespr.).
Di conseguenza, in concreto, per la valutazione dell’indennità espropriativa fa
stato il 15.2.2003 (art. 19 Lespr.).
L’estimo si fonda sui prezzi ufficiali risultanti da transazioni immobiliari
stipulate negli anni immediatamente precedenti l’occupazione (vale a dire
l’anticipata immissione in possesso) e riguardanti terreni liberi con
possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del terreno espropriando.
Il comparto industriale di __________ è suddiviso nelle zone J1 e J2 in
relazione alle quali dall’indagine
effettuata come d’uso presso l’Ufficio dei registri sono emerse le seguenti
transazioni:
zona J1
- fr. 241.78 il mq per il mapp. no.
1533 di mq 8272, loc. __________ (iscr. a RF il 24.12.1997 al d.g. 8908). Il
trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio di un diritto di compera annotato
il 24.12.1996;
- fr. 220.- il mq per mq 733 staccati dal mapp. no. 16 ed aggiunti al mapp. no.
43 di proprietà comunale, loc. __________ (iscr. a RF il 4.4.1997 al d.g.
2496/7);
- fr. 250.- il mq per mq 232 staccati dal mapp. no. 47 ed aggiunti al mapp. no.
43 di proprietà comunale, loc. __________ (iscr. a RF il 4.4.1997 al d.g.
2500);
- fr. 220.- il mq per mq 13 staccati dal mapp. no. 17 ed aggiunti al mapp. no.
1538 di proprietà comunale, loc. __________ (iscr. a RF il 4.4.1997 al d.g.
2494/5);
- fr. 220 il mq per mq 20 + mq 92 staccati dal mapp. no. 18 ed andati a formare
le nuove part. no. 1536 e 1537 di proprietà comunale, loc. __________ (iscr. a
RF il 2.6.1997 al d.g. 4155);
zona J2
- fr. 330.- il mq per il mapp. no.
1623 di mq 940, loc. __________ (iscr. a RF il 28.10.2003 al d.g. 8366);
- fr. 258.59 il mq per il mapp. no. 1124 di mq 2707, loc. __________ (iscr. a
RF il 26.6.2001 al d.g. 4764);
- fr. 150.- il mq per i mapp. no. 373 e 374 di complessivi mq 2009, loc. __________
(iscr. a RF il 25.10.2000 al d.g. 8267). I due fondo erano già stati oggetto di
compravendita nel 1997 al prezzo di fr. 104.53 il mq (iscr. a RF il 4.8.1997 al
d.g. 5986);
- fr. 150.- il mq per i mapp. no. 328 e 329 di complessivi mq 3103, loc. __________
(iscr. a RF il 27.9.2000). I due fondi erano già stati oggetti di
compra-vendita nel 1997 al prezzo di fr. 112.47 il mq (iscr. a RF il 4.8.1997
al d.g. 5987);
- fr. 149.77 il mq per il mapp. no. 331 di mq 3906, loc. __________ (iscr. a RF
il 3.7.1997 al d.g. 5045). Il trapasso è avvenuto in seguito ad aggiudicazione
per incanto pubblico;
- fr. 291.45 per il mapp. no. 330 di mq 4481 parzialmente edificato, loc. __________
(iscr. a RF il 4.8.1997 al d.g. 5988). Il trapasso è avvenuto in seguito
all’esercizio di un diritto di compera annotato il 21.3.1997.
La zona J2 consta di tre comprensori separati situati lungo la strada cantonale,
rispettivamente verso __________, __________ ed __________. Essa è destinata
alle attività produttive (artigianali e industria leggera), commerciali e di
servizio ed ammette un’altezza massima di m 13, un indice di edificabilità di 5
m3/mq ed un indice di occupazione del 50% (art. 29 NAPR).
La zona J1, alla quale appartiene anche la proprietà degli espropriati, è
invece costituita da un unico vasto settore compreso tra il fiume __________ e
la linea ferroviaria, ed è riservata alla produzione ed alle funzioni ad essa connesse.
Vi è consentita un’altezza massima di m 16.50, un indice di edificabilità di 7m3/mq ed un
indice di occupazione del 55% (art. 28 NAPR).
I prezzi concernenti la zona J1 risalgono al 1997 ma possono comunque essere
presi in considerazione poiché, in genere, essendo prevalentemente legati alla
redditività delle costruzioni, i valori nelle zone industriali non sono
soggetti a lievitazioni significative – ciò a differenza delle zone
residenziali nelle quali i prezzi di compra-vendita sono determinati sulla base
di altri criteri e possono essere influenzati anche da fattori prettamente
soggettivi. Per la verità la mancanza di transazioni negli anni immediatamente
precedenti la data determinante tendenzialmente è sintomo di un certo
rallentamento del mercato immobiliare. In concreto, tuttavia, ciò non significa
che la zona sia poco attrattiva; anzi, è piuttosto vero il contrario perché
negli ultimi anni il comprensorio è stato oggetto di una certa espansione
edilizia, ed inoltre perché si trattata di una zona industriale completamente
attrezzata per ciò che concerne in particolare gli allacciamenti alle vie di
comunicazione sia su strada (accesso stradale e vicinanza allo svincolo
autostradale A2) sia su ferro (allacciamento alla linea ferrovia tramite un
binario di raccordo). Infine non è trascurabile che quasi tutte le transazioni
reperite per la zona J1 si riconducono ad operazioni analoghe alla presente
procedura nelle quali l’acquirente era lo stesso Comune.
Nel complesso si può quindi ritenere che nel 2003 il valore medio dei terreni
posti nella zona J1 fosse di ca. fr. 250.- il mq.
Il mapp. no. 212 è un terreno urbanizzato, già accessibile grazie al diritto di
passo sulla confinante part. no. 213, che ha il pregio di essere ancora
inedificato e che per ampiezza e conformazione si presta senz’altro ad essere
utilizzato razionalmente secondo i parametri di zona; tali caratteristiche lo
pongono indubbiamente nella categoria dei buoni terreni sfruttabili a fini
industriali. Gli esistenti oneri non incidono sull’edificabilità del terreno; in
particolare l’onere riferito alla linea elettrica ad alta tensione non ne
riduce le possibilità di sfruttamento poiché la linea stessa corre nella parte
verso l’argine del fiume e si limita a sfiorare il suo confine occidentale.
Pertanto, considerata la situazione complessivamente e visto che nel fissare
l’indennità il Tribunale non è vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 40
cpv. 1 Lespr.), l’importo è fissato in fr. 250.- il mq.
4.L’indennità
espropriativa è completata con gli interessi a decorrere dal 15.2.2003 ed ai
seguenti saggi usuali fissati dal Tribunale federale:
- del 4% dal 15.2.2003 al 30.4.2003
- del 3.50% dal 1°.5.2003 in poi.
5.Da
ultimo va rilevato che con scritto del 6.3.2008 gli espropriati hanno
comunicato che nel frattempo la strada SS4 è stata prolungata privatamente di
ca. ml 40 ed hanno proposto che il Comune proceda anche all’espropriazione di
questo tratto stradale (cfr. piano allegato).
Premesso che all’udienza del 4.4.2008 il Comune ha dichiarato di non voler
procedere, per il momento, all’acquisizione del predetto sedime, la questione
non può comunque essere risolta in questa sede. Infatti, come già spiegato
all’udienza, la facoltà di avviare un procedimento espropriativo spetta solo a
chi è titolare del diritto per legge, ossia al Comune stesso (art. 2 cpv. 1
Lespr.), mentre il Tribunale di espropriazione non ha la competenza per
costringere l’ente pubblico a procedere all’espropriazione.
6.La
tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73
cpv. 1 Lespr.). Gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un
legale e pertanto non si assegnano ripetibili.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di ca. mq 45 del
mapp. no. 212 l’ente espropriati verserà agli espropriati fr. 250.- il mq oltre
interessi ai seguenti saggi usuali:
- del 4% dal 15.2.2003 al 30.4.2003
- del 3.50% dal 1°.5.2003 in poi.
2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 800.- sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a:
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per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco