statuendo nella procedura di espropriazione formale avviata da
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ISEP 1 rappr. dal __________, RA 1
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contro |
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COCE 1 composta da: 1. MCON 1 2. MCON 2 3.
MCON 3
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nell'ambito dell’allargamento della strada cantonale in territorio del Comune di C__________ sezione R__________ (opera già eseguita)
relativamente al mapp. n. 534 |
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.La
procedura in oggetto è finalizzata all’espropriazione di 16 mq del mapp. no.
534 di C__________, superficie che, di fatto, è già stata utilizzata
nell’ambito delle opere a suo tempo attuate di allargamento della strada
cantonale ma il cui riscatto non è mai stato formalizzato. L’ente espropriante,
che è stato autorizzato ad omettere la pubblicazione degli atti con decreto del
16.5.2003, ha offerto un’indennità di fr. 120.- il mq.
Con memoria 20.6.2003 gli espropriati hanno contestato, innanzitutto, l’estensione
dell’area colpita da espropriazione affermando che l’intervento interesserebbe in
realtà una superficie di 28 mq e che la divergenza andrebbe ascritta ad un
errore di rilevamento occorso in passato. Essi hanno postulato inoltre un’indennità
di almeno fr. 75'000.- di cui fr. 250.- il mq per il sedime espropriato, fr.
60'000.- a corpo per la perdita di 3 posteggi e fr. 15'000.- pure a corpo quale
maggior costo per il recupero dei posteggi persi.
Alle udienze del 5.4.2004 e del 22.3.2005 le parti hanno confermato la tabella
di espropriazione, rispettivamente la tesi e le pretese espropriative già
esposte per iscritto; l’ente espropriante ha peraltro rifiutato qualsiasi
risarcimento per posteggi.
2.L’estratto
dei registri censuari del Comune di C__________ sez. R__________ attesta che il
mapp. no. 534 è ubicato in località C__________ ed ha una superficie
complessiva di mq 298 così suddivisa:
sub. A) autorimessa mq 36
sub. b) prato mq 154
sub. c) prato mq 108
Si tratta di un fondo regolare nella forma ma in forte pendenza, ubicato a margine
della strada cantonale (lato a valle), sul quale sorge una costruzione
utilizzata come autorimessa. Accanto a quest’ultima, nel 1991, e stato formato
un riempimento contenuto da un muro di sostegno e quindi realizzato un piazzale
asfaltato destinato a 5 posti auto che servono la sottostante casa di
abitazione.
Nel vigente PR approvato il 17.12.2002 la particella è assegnata alla zona a
destinazione vincolata riservata ad autorimesse e posteggi privati ZDV-1 (cfr.
piano delle zone).
3.3.1.
Gli espropriati contestano, innanzitutto, l’estensione dello scorporo
espropriato sostenendo che il mapp. no. 534 (già mapp. no. 386a) misurava mq
310 e che per un passato errore di rilevamento il confine verso l’area pubblica
sarebbe stato tracciato sottraendo al terreno una superficie di mq 12. Oggetto
di espropriazione sarebbero quindi, in realtà, mq 28 anziché mq 16.
3.2. Secondo il piano di mutazione del 7.8.1957 la superficie della v. part.
no. 386a era di mq 310 (cfr. doc. C annotazione in calce).
Nel 1980, eseguite le nuove misurazioni fotogrammetriche, il Municipio pubblicò
l’avviso di esposizione della mappa censuaria aggiornata con l’indicazione dei
mezzi e dei termini d’impugnazione e l’avvertenza che, in mancanza di reclamo
scritto, gli interessati non sarebbero stati ammessi a contestarne
ulteriormente i contenuti (cfr. FU no. 82 del 10.10.1980). La mappa è stata
formalmente approvata il 5.9.1986 (cfr. FU no. 75 del 19.9.1986) e riguardo al v.
mapp. no. 386a nessuno ha mai interposto ricorso né lamentato errori (cfr.
lettera del geometra revisore ing. A. L__________ del 14.5.2004).
Con la mappa fotogrammetrica la superficie della v. part. no. 386a è risultata
essere di mq 298. Dopo la nuova numerazione dei fondi, la stessa area è stata
riportata nel RFP (cfr. lettera studio ing. A. G__________ del 23.2.2004;
estratto censuario) ed è servita quale base per il piano di mutazione no. 606
del 3.2.1999 dal quale risulta inequivocabile che il sedime tolto alla part.
no. 534, per essere aggiunto a quello stradale al mapp. no. 1069, misura mq 16,
ossia né più né meno della superficie qui oggetto di espropriazione.
Considerato che il Tribunale non può che fondarsi sulle fonti ufficiali e che nell’ambito
della procedura di approvazione della mappa censuaria aggiornata non sono stati
censurati errori di rilevamento né sollevate altre obiezioni, sebbene fosse
quella la sede idonea per farlo, l’argomento degli espropriati è da respingere.
4.
4.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una
piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto
dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito
le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto
luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto
paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto
ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o
al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi
pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini
dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
4.2. Decisiva per la valutazione
dell’indennità per espropriazione formale è la data dell’anticipata immissione
o, in difetto, quella dell’emanazione della decisione di questo Tribunale (art.
19 Lespr.).
Qualora il fondo fosse stato colpito da espropriazione materiale la data
decisiva corrisponde, invece, a quella dell’entrata in vigore del vincolo
pianificatorio che ne è alla base (Riva, Kommentar zum RPG, ad art. 5
no. 194; DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).
5.
5.1. Il PR di
C__________ approvato il 17.12.2002 ha assegnato il mapp. no. 534 alla zona a destinazione
vincolata riservata ad autorimesse e posteggi privati ZDV-1 (cfr. piano delle
zone). In via
preliminarmente occorre dunque verificare d’ufficio se tale provvedimento abbia
determinato l’espropriazione materiale del fondo (DTF 116 Ib 235;DTF 122 II 326 c.
4b; RDAT II-1991 no. 68, I-1993 no. 53).
5.2. L’espropriazione materiale, che si caratterizza per la sua intrinseca
connotazione privativa, si riconduce in sintesi ad un’ingerenza particolarmente
grave nell’uso attuale o nel prevedibile uso futuro di un bene tale da minare i
diritti di proprietà – specie quello di edificare il fondo – oppure ad
un’ingerenza secondaria ma incompatibile con il principio della parità di
trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad indennizzo a
condizione che l’atto limitativo sia definitivo e comprometta una concreta o
quantomeno prevedibile possibilità di miglior uso oltre che la libera
disponibilità del bene (DTF 121 II 417 c. 4a, 125 II 431 c. 3a).
5.3. Nel 2002 la proprietà era già edificata da tempo con una rimessa per due
posti auto alla quale, nel 1991, è stato aggiunto un piazzale per 5 posteggi
(cfr. licenza edilizia del 22.5.1991).
L’azzonamento disposto dal PR autorizza sia il mantenimento dell’autorimessa
esistente al mapp. no. 534 sia la sua ricostruzione, come anche la copertura
dei posti auto purché si rispetti un disegno unitario (cfr. art. 20 let. a NAPR).
Ciò considerato la misura non impedisce ai proprietari di continuare a disporre
del fondo come già in precedenza e, soprattutto, non preclude la facoltà di
eventualmente alienare o locare la proprietà e di ricavarne un utile. In
quest’ottica il PR del 2002 ha dunque sancito uno statuto che comunque
conferisce ai proprietari un certo margine di autodeterminazione senza
compromettere l’uso razionale ed economicamente ragionevole del fondo.
Non è trascurabile, inoltre, che in sede di approvazione del PR, su richiesta
dei proprietari e con l’accordo del Municipio, il Consiglio di Stato ha dichiarato
di non opporsi alla ridefinizione del limite tra le zone Rsi e ZDV-1 in modo da
permettere l’inserimento dell’autorimessa esistente in zona residenziale
semi-intensiva e da circoscrivere la destinazione vincolata alla sola superficie
destinata a 4 posteggi esterni. Non solo, ha pure enunciato la sua
disponibilità ad approvare una variante su proposta del Comune (cfr. ris. del
17.12.2002 p. 44-45). Con ciò, manifestamente, sono state poste le premesse per
un miglior uso del fondo.
Il PR non ha quindi pregiudicato le facoltà insite nel diritto di proprietà
ritenuto che il provvedimento pianificatorio non è incisivo al punto da
rivelarsi grave o incompatibile con il principio della parità di trattamento e
di conseguenza il quesito se vi sia stata espropriazione materiale va risolto
negativamente.
6.
6.1. In
concreto l’immissione in possesso ai fini dell’esecuzione dell’allargamento
stradale è avvenuta prima dell’avvio della procedura in oggetto. La data non è
dunque vincolante ai fini del presente giudizio (art. 43 e 44 Lespr.) che si
fonda sui prezzi risultanti dalle più recenti transazioni immobiliari (art. 19
Lespr.).
Per quanto concerne la zona vincolata ad autorimesse e posteggi ZDV sono emerse
due sole transazioni che riguardano entrambe il mapp. no. 1079 di 30 mq ubicato
nella sez. di R__________ due volte compravenduto, nel giro di pochi mesi, allo
stesso prezzo di fr. 200.- il mq (iscr. a RF il 14.2.2002 al d.g. 290 ed il
10.6.2002 al d.g. 1160).
La carenza di ulteriori dati di raffronto tanto in zona quanto nelle frazioni
limitrofe non è però d’ostacolo all’estimo ritenuto che, secondo la
giurisprudenza, è lecito trarre spunto anche da compravendite isolate purché i
prezzi d’acquisto siano esaminati con cura e la stipulazione dei contratti non
risulti influenzata da circostanze particolari (DTF 122 I 168 c. 3a p.
174; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85).
In concreto, al di là del fatto che il mapp. no. 1079 è situato a pochi passi
dal mapp. no. 534 e quindi rappresenta un valido modello di paragone, le
transazioni non denotano intenti speculativi né appaiono dominate da elementi
inusuali o comunque a connotazione soggettiva. D’altra parte il prezzo
liberamente convenuto può essere considerato come attendibile vista la penuria
di posteggi nella zona dovuta agli spazi limitati ed alla conformazione
piuttosto aspra del territorio che fanno si che le possibilità di creare
posteggi siano piuttosto scarse. Da ciò il pregio delle aree adatte ad essere
destinate a questo scopo riscontrabile, per confronto, anche nella superficie
espropriando nella misura in cui attualmente i posteggi servono l’abitazione
sottostante ma all’occorrenza potrebbero anche essere locati a terzi.
Detto questo e considerato che non si tratta di un mercato in evoluzione,
l’indennità espropriativa è fissata in fr. 200.- il mq.
7.7.1. Gli espropriati sollecitano un’indennità di fr.
60'000.- per la soppressione di 3 posteggi a causa dell’allargamento stradale come
pure la rifusione di fr. 15'000.- quale maggior costo per la costruzione del
piazzale destinato a recuperare i posteggi persi.
L’ente espropriante rifiuta qualsiasi
risarcimento affermando, sostanzialmente, il carattere abusivo o comunque precario
dei posteggi.
7.2. In ambito espropriativo il sacrificio di posteggi si annovera,
normalmente, tra i pregiudizi indennizzabili in applicazione dell’art. 11 let.
b Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 192) ed è individuabile
della perdita del valore a reddito del posteggio. Dovendo escludere l’indebito
cumulo di indennità, è rifuso solo il pregiudizio che non è già coperto dal
valore venale del diritto espropriato; perciò il danno è calcolato detraendo il
valore venale della superficie espropriata dal valore di locazione
capitalizzato del posteggio: oggetto di risarcimento è la differenza che ne
risulta, purché sia positiva (RDAT 1989 no. 74, II-1996 no. 44; TRAM
21.11.2005 N. 50.2005.7).
Non è riconosciuto, invece, alcun indennizzo per i costi dovuti alla creazione
di posteggi in sostituzione di quelli persi.
7.3. La documentazione prodotta agli atti testimonia che la fascia di terreno a
lato della carreggiata, a monte dell’autorimessa, è stata lungamente –
quantomeno dal 1964 – utilizzata come posteggio al servizio della sottostante
casa di abitazione: le vetture stazionavano una ad una parallelamente alla
strada e, addirittura, lo spazio laterale era delimitato con una cinta di
protezione regolarmente approvata (cfr. doc. D e H prodotti dagli espropriati).
Considerata la carenza di posteggi nel Comune e la morfologia del territorio,
non è sorprendente, in effetti, che i residenti abbiano tentato di sfruttare al
meglio il poco spazio disponibile tanto più che nessuno ha mai sollevato
obiezioni. Piuttosto sconcerta la persistenza dell’ente espropriante nel negare
uno stato di fatto che, se anche non fosse acquisito, perlomeno è sempre stato
tollerato e, nell’ambito di una fattispecie analoga oltretutto concernente il
medesimo Comune, è pure stato riconosciuto per via di giudizio (TE sott.
13.12.1994 in re M. e successiva sentenza del TRAM del 6.6.1995).
All’inizio degli anni ’90, con la messa in atto dell’allargamento della strada
cantonale, questi posteggi sono venuti a mancare. Ed è perciò che i proprietari
hanno chiesto ed ottenuto un permesso per la formazione di 5 posteggi che ha
portato alla costruzione del piazzale accanto all’autorimessa (cfr. licenza
edilizia del 22.5.1991 ed annessa planimetria; per la situazione attuale si
veda documentazione fotografica prodotta dall’ente espropriante).
Alla luce di tali constatazioni e ritenuto che il sacrificio di posteggi è
manifestamente riconducibile ad un’opera pubblica per l’esecuzione della quale
l’ente pubblico disponeva del diritto di espropriare (art. 2 cpv. 1 Lespr.), un
risarcimento non può essere negato. In quest’ottica il solo fatto – peraltro
difficilmente giustificabile – che lo stesso ente abbia tardato ad avviare la
procedura non può di certo costituire una pregiudiziale.
In sede di sopralluogo è stato accertato che la distanza tra la facciata orientale
dell’autorimessa ed il confine con la part. no. 558 misura ml 12.98 (cfr.
verbale). Considerate sia la dimensione normale di un veicolo (m 2.50 x 5.20),
sia le necessità di manovra e la presenza di paletti, in lunghezza il sedime poteva
ospitare contemporaneamente al massimo 2 veicoli. Contrariamente a quanto
sostenuto dagli espropriati l’ipotesi di una terza automobile è da scartare
poiché, oggettivamente, manca lo spazio sufficiente per l’accesso e l’uscita
libere e poiché, sempre in lunghezza, comporta inevitabilmente l’invasione del
limitrofo mapp. no. 558 che non è oggetto di espropriazione.
Attualmente il canone locativo per 1 posto auto può essere stimato in fr. 50.-
mensili ossia annualmente in fr. 600.-. Capitalizzato al tasso del 5.5% (TRAM
21.11.2005 N. 50.2005.7), l’importo corrisponde a fr. 10'909.10 e per due
posteggi a fr. 21'818.20. Una volta dedotti fr. 3'200.- pertinenti al sedime
espropriato, l’indennità che risulta per il sacrificio di 2 posti-auto è di fr.
18'618.20.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. L’ente espropriante verserà ai proprietari del
mapp. no. 534 le seguenti indennità:
1.1. fr. 200.- il mq per l’espropriazione di mq 16
1.2. fr. 18'618.20 a corpo per la soppressione di 2 posteggi
2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 1’000.-- sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere agli espropriati fr. 1'000.- per ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a:
- RA 1
- RA 2
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco